Z zakupem mieszkania nie opłaca się czekać

Zmiany cen mieszkań to nie jedyna rzecz, którą warto śledzić wybierając moment na zakup własnego „M”. Musimy też patrzeć na koszty transakcyjne, te związane z wykończeniem czy mieszkaniem gdzieś w trakcie wstrzymywania się z zakupem nieruchomości.


O czym przeczytasz?

Nie należy zwlekać z zakupem mieszkaniaPrawie 37 tysięcy złotych – przeciętnie z takim dodatkowym kosztem wiązała się w ostatnich latach decyzja o wstrzymywaniu się z zakupem mieszkania na 12 miesięcy. To dużo nawet jeśli weźmiemy pod uwagę poziom cen mieszkań czy wynagrodzeń w stolicy, bo tej lokalizacji właśnie dotyczą wspomniane szacunki. Na warsztat wzięliśmy popularne 50-metrowe mieszkanie.

Nie patrzymy jednak na zakup jedynie z poziomu ceny mieszkania, ale bardziej całościowo – uwzględniamy też koszty transakcyjne (podatki, taksę notarialną, opłaty sądowe i za pośrednictwo), koszt wykończenia lokum oraz koszt dachu nad głową w czasie, w którym wstrzymujemy się z zakupem własnego „M”. Nie tylko bowiem ceny mieszkań zmieniają się wraz z tym jak kolejne miesiące mijają. Zmieniają się też koszty transakcyjne, te związane z wykończeniem i wyposażeniem lokum, a do tego wstrzymując się z zakupem nieruchomości trzeba przecież gdzieś mieszkać. W trakcie oczekiwania na idealny moment na zakup nieruchomości nie każdy przecież może lub chce mieszkać z rodzicami. Uwzględniamy więc też koszty najmu ponoszone w czasie, w którym nabywca wstrzymuje się z decyzją.

W naszych szacunkach korzystamy z danych Narodowego Banku Polskiego (na temat cen nieruchomości i stawek czynszów), ale też narzędzi dostępnych na portalu kalkulatory budowlane (koszt wykończenia mieszkania) i danych Eurostatu na temat zmiany tego kosztu.

Wstrzymanie się od decyzji zakupu mieszkania

Nawet w czasie przecen nie masz gwarancji, że zaoszczędzisz czekając z zakupem

Efekt jest taki, że w okresie od 3 kwartału 2006 roku do 2 kwartału 2019 roku mieliśmy tylko 11 kwartałów, w których oczekiwanie z zakupem miało jakikolwiek ekonomiczny sens. Jeśli ktoś miał szczęście i trafił dobrze, to przeciętnie mógł zaoszczędzić 9,7 tys. złotych. Wynik niewysoki, bo najczęściej możliwa oszczędność nie przekraczała 2% budżetu potrzebnego do zakupu nieruchomości. Gdyby pominąć te sytuacje, to okazałoby się, że od drugiej połowy 2006 roku mieliśmy dotychczas tylko 5 kwartałów, w których decyzja o opóźnieniu zakupu mieszkania na 12 miesięcy pozwoliła zaoszczędzić co najmniej 2% budżetu potrzebnego do zdobycia własnych „czterech kątów”. Było tak na początku 2010 roku i na przełomie lat 2011/12. Wynik tym bardziej uderzający, że przecież w latach 2008-13 ceny mieszkań w Polsce spadały.

Nawet więc w okresach spadków cen nabywcy nie mają gwarancji, że wstrzymywanie się z zakupem pozwoli realnie zaoszczędzić – szczególnie jeśli w trakcie wstrzymywania się z zakupem konieczne jest płacenie za najem mieszkania.

Na drugim biegunie jest jednak aż 41 kwartałów, które sugerują, że oczekiwanie z zakupem nie miało sensu, bo wiązało się to z większym kosztem (średnio o ponad 48 tysięcy). Nawet pomijając sytuacje, w których oczekiwanie oznaczało podniesienie kosztu nabycia o mniej niż 2%, to i tak mieliśmy 39 kwartałów, w których oczekiwanie się nie opłacało, bo wiązało się z podwyżką kosztu nabycia o prawie 52 tysiące złotych.

Nawet darmowy kąt nie rozwiąże problemu

Trochę inaczej sytuacja wygląda jeśli pominiemy koszty wynajmu, czyli założymy, że porzucenie aspiracji o własnym „M” nie będzie się wiązało z tym, że musimy mieszkać w lokalu wynajętym, ale np. przełkniemy gorzką pigułkę i przez 12 miesięcy dalej będziemy mieszkali kątem u rodziców. Wtedy okresy spadków cen mieszkań będą nam częściej sprzyjały, bo choć najpewniej za rok koszty wykończenia mieszkania będą wyższe, to może uda się taniej kupić metr lokalu. Sprawdźmy więc i taki scenariusz.

Nawet jeśli pominiemy koszt najmu, to w badanym okresie mieliśmy 21 kwartałów, w których oczekiwanie z zakupem miało ekonomiczny sens. Wciąż więc w większości przypadków odłożenie decyzji o zostaniu właścicielem oznaczało stratę. Od 2006 roku mieliśmy bowiem aż 31 kwartałów, w których podjęcie decyzji o oczekiwaniu z zakupem przez 12 miesięcy, oznaczało wyższy koszt nabycia wymarzonego „M”. Średnio w badanym okresie decyzja o opóźnieniu zakupu oznaczała wzrost kosztu zakupu nieruchomości o ponad 10 tysięcy złotych, ale podkreślmy, że chodzi o sytuację, w której dokonaliśmy niemal idealnego założenia, że przez 12 miesięcy nie ponosimy żadnego kosztu „dachu nad głową”.

Jaka z tego płynie nauka na dziś? Niestety nie jesteśmy w stanie dać prostej i niepodważalnej odpowiedzi na pytanie czy kupować dziś mieszkanie, czy się wstrzymać. Nikt nie da nam bowiem gwarancji, że za 12 miesięcy mieszkania będą znacznie tańsze. Może być nawet zupełnie odwrotnie. Tym bardziej uwierać mogą ciężko zarobione pieniądze, które w międzyczasie będą wędrowały do kieszeni właściciela mieszkania, którego będziemy przez ten czas lokatorami. Jedyne co wiemy to fakt, że historia ostatnich lat pokazuje, że prawdopodobieństwo nie sprzyja tu osobom, które odkładają decyzję o zakupie własnych „czterech kątów”. Do tego sytuacja, w której kredyty są najniżej oprocentowane w historii, a lokaty niemal nieoprocentowane, nie sprzyja przecenom mieszkań. Inna sprawa, że banki przy udzielaniu kredytów są dziś znacznie bardziej wymagające niż przed epidemią, co powoduje, że nie każdy ma realnie wybór pomiędzy najmem, a zakupem. 

Artykuły, które mogą Cię zainteresować