Wystarczył kwartał, by sprzedaż wróciła do normy

Od lipca do września 2020 r. deweloperzy sprzedali niemal dwa razy więcej nowych lokali niż w kwartale poprzednim. Wbrew oczekiwaniom potencjalnych nabywców, stawki za metr nie spadły.


O czym przeczytasz?

Deweloperka wraca do formy

Według najnowszych danych JLL, w okresie od lipca do września 2020 r. spółki, działające w sześciu największych polskich miastach znalazły nabywców na 13,3 tys. mieszkań. To o 94 proc. więcej niż w kwartale poprzednim, choć wciąż o 17 proc. mniej niż tym samym okresie ubiegłego roku.

W trzecim kwartale 2020 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 13 tys. lokali, co oznacza, że dostępna oferta prawie się nie zmieniła.

Można by zatem stwierdzić, że do rewolucji nie doszło, a taki bilans nie jest żadną nowością. Jeśli jednak porównamy najświeższe wyniki sprzedażowe deweloperów z tymi z poprzedniego kwartału, wyraźnie widać, że sytuacja na rynku - po wyraźnym pogorszeniu - bardzo szybko się ustabilizowała. Według danych JLL, od kwietnia do czerwca 2020 r. spółki sprzedały tylko 6,9 tys. mieszkań, aż o 64 proc. mniej niż w pierwszym kwartale 2020 r. Lockdown i niepewność rynkowa, wywołane pandemią COVID-19 dały się deweloperom mocno we znaki. Wystarczył jednak tylko kwartał, by sytuacja wróciła do normy.

Mniej rezygnacji, ceny bez zmian

Z analizy JLL wynika, że w trzecim kwartale 2020 r. do poziomu sprzed zamrożenia gospodarki wrócił też udział tzw. zwrotów. Masowe odstąpienia od rozpoczętych transakcji były jedną z największych bolączek deweloperów w pierwszych miesiącach pandemii. Najbardziej doświadczyły ich spółki działające w Krakowie, gdzie - w okresie od kwietnia do czerwca - zwroty sięgnęły 51 proc. sprzedaży brutto. W III kwartale najwięcej kupionych mieszkań wróciło do deweloperów budujących w Warszawie. Ich udział sięgnął tam 6 proc. sprzedaży brutto. Najniższy był w Łodzi i Trójmieście, gdzie nie przekroczył 1 proc.

Z obserwacji deweloperów wynika, że klienci nie tylko rzadziej oddają zakupione mieszkania, ale też coraz częściej finansują inwestycje z własnych oszczędności.

O tendencji mówią także eksperci finansowi.

– Przy tegorocznych kilku obniżkach stóp procentowych klienci - jeśli tylko mają taką możliwość - wolą przystępować do transakcji gotówkowych. Dla tych, którzy potrzebowali finansowania, a w ostatnim czasie go z banku nie otrzymali, mamy dobre wiadomości. Banki, po okresie zachowawczego działania wywołanego pandemią, powoli wracają do wytycznych w podejściu do liczenia zdolności kredytowej sprzed jej wybuchu. Oprócz tego typu zmian, dostrzegamy także powrót banków do akceptowania różnego rodzaju form dochodów, a także do zmniejszania wymaganego wkładu własnego, jaki klient zobowiązany jest wnieść do transakcji – informuje Ewa Kozłowska, menedżer produktu w Gold Finance.

Jak podają eksperci JLL - wbrew oczekiwaniom potencjalnych nabywców - w III kwartale 2020 r. nie obniżyły się ceny nowych mieszkań.

- Przy inflacji wynoszącej w analizowanym okresie blisko 3 proc., kwartalne wzrosty na poziomie 1 proc można potraktować jako uzasadnioną i umiarkowaną korektę inflacyjną. Jak do tej pory nie wystąpiły też przesłanki do przecen. Aktywność nabywców wróciła niemal do poziomu sprzed pandemii, a rosnący indeks cen lokali sprzedanych pokazuje, że nie tylko akceptują oni poziomy cen ustalane przez deweloperów, ale swoje zainteresowanie kierują wręcz w stronę mieszkań z wyższych segmentów jakościowych – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Trend był najbardziej widoczny w Krakowie, gdzie uruchomienie wielu inwestycji z górnej półki cenowej w I i II kwartale spowodowało, że średnia stawka za 1 mkw. przekroczyła 10 tys. zł. Nie zniechęciło to kupujących, którzy wybrali właśnie takie nieruchomości. Z wyliczeń JLL wynika, że średnia cena mieszkań, które w III kwartale znalazły nabywców była o 10 proc. wyższa niż w kwartale poprzednim. 

Nic nie zwiastuje spadków 

A jak będą się kształtowały stawki za metr w nadchodzących miesiącach? Takie pytanie zadał deweloperom serwis Dompress.pl.

- W dłuższej perspektywie można się spodziewać dalszych wzrostów cen mieszkań. Jest to spowodowane chociażby ograniczoną podażą działek z niezbędną infrastrukturą i miejscowymi planami zagospodarowania w dobrych lokalizacjach. Co za tym idzie, ceny działek wciąż rosną – tłumaczy Robert Stachowiak, prezes spółki SGI.

Jego zdaniem, drugiej przyczyny można się doszukiwać w stale wydłużających się procedurach administracyjnych, niezbędnych do rozpoczęcia budowy.

- Często od momentu zakupu działki do startu prac upływa kilka lat, przez co realizowanych jest mniej projektów. W Warszawie na ceny wpływa także coraz lepsza infrastruktura – rozbudowywane metro, tramwaje, nowe trasy komunikacji miejskiej. A im bliżej do komunikacji, która zapewnia lepszy i krótszy dojazd do centrum, tym wyższa cena mieszkania. Zmieniają się także przepisy, pojawiają się nowe wymogi względem warunków technicznych, m.in. dotyczące uzyskania niższego współczynnika energii pierwotnej, co wiąże się ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji – tłumaczy Robert Stachowiak.

Spadków cen mieszkań nie spodziewa się także Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction.

- Deficyt nieruchomości, ich przeludnienie, a zarazem drogi - mimo nieznacznego spadku cen - najem to czynniki, które powodują, że popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim poziomie. To z kolei spowoduje, że ceny raczej nie spadną. Jednocześnie wszystko wskazuje na to, że rządowy program mieszkaniowy osiągnie w 2020 r. równie słabe efekty, co w poprzednich latach. Trudno więc oczekiwać zwiększonej podaży – mówi Małgorzata Ostrowska.

Podobne prognozy, co do stawek za metr ma również Mirosław Kujawski, członek zarządu Develii.

- Zdecydowana większość osób zainteresowanych zakupem mieszkań podtrzymuje swoją decyzję. Pewna część klientów przesuwa ją w czasie albo wybiera inne mieszkanie niż pierwotnie zakładali, jednak nie rezygnuje z zakupu. Ponadto, oferta mieszkań na rynku jest rekordowo niska, a gotowych lokali praktycznie nie ma. Biorąc pod uwagę te czynniki, nie należy spodziewać się obniżek cen mieszkań. Wręcz przeciwnie – nie jest wykluczony powrót do trendu wzrostowego, który obserwowaliśmy w ostatnich latach, przed wybuchem pandemii – twierdzi Mirosław Kujawski.

 

 

Artykuły, które mogą Cię zainteresować