Mieszkania kupujemy drożej, ale dłużej

Sprzedający mogą liczyć na większy utarg, ale najpierw muszą uzbroić się w cierpliwość.


O czym przeczytasz?

Sprzedawcy muszą być cierpliwi

Firma Metrohouse prześledziła ceny transakcyjne używanych mieszkań w sześciu największych polskich miastach. Co ciekawe, w trzecim kwartale 2020 r. tylko w Krakowie kupowano lokale tańsze niż w kwartale poprzednim. Średnia cena 1 mkw. wyniosła tu 8,4 tys. zł, a więc o ponad 5 proc. mniej niż kwartał wcześniej. W czterech innych badanych miastach, ceny nabywanych mieszkań wzrosły. Największą zwyżkę zanotowano w Łodzi, gdzie za 1 mkw. kupujący płacili średnio 5,5 tys. zł - aż o 8,2 proc. więcej niż w drugim kwartale. Trochę mniejszy wzrost – o 6,5 proc. – zarejestrowano w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna 1 mkw. używanego lokalu sięgnęła 10,7 tys. zł. W Poznaniu i Wrocławiu stawki poszły w górę o około 2 proc., tymczasem w Gdańsku pozostały bez większych zmian.

Sprzedawcy muszą poczekać 

Dane Metrohouse pokazują też, że np. w Warszawie już coraz trudniej znaleźć mieszkanie, w cenie poniżej 8 tys. zł za metr. W trzecim kwartale 2020 r. sieć odnotowała tylko 14 proc. transakcji, dotyczących takich nieruchomości, tymczasem rok wcześniej było ich prawie dwa razy więcej.

Co ciekawe, w przypadku transakcji z udziałem mieszkań w cenie powyżej 10 tys. za metr, odsetek ten wyniósł aż 57 proc.

- Do najnowszych doniesień na temat zmian cen na rynku nieruchomości należy podchodzić z pewną rezerwą. Jesteśmy teraz świadkami zmiany preferencji statystycznego kupującego – na rynku bardziej aktywni są nabywcy z grubszymi portfelami. Wszystko przez niemal nieoprocentowane lokaty i fakt, że wyższymi wymaganiami stawianymi przez banki wykluczona z rynku została część tych, którzy w normalnych warunkach kupowaliby dziś w miarę tanie pierwsze mieszkania. Niestety, na dane NBP, które biorą poprawkę na zmieniającą się jakość sprzedawanych lokali, przyjdzie nam jeszcze poczekać maksymalnie kilka tygodni - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. 

Według analizy Metrohouse, sprzedający musieli jednak liczyć się z tym, że na nabywcę poczekają dłużej niż w poprzednich okresach. W trzecim kwartale, mieszkania w Warszawie sprzedawały się średnio w 111 dni. To aż o 29 dni więcej względem drugiego kwartału. Na pozostałych rynkach czas ten wydłużył się o 16 dni, a względem tego samego okresu sprzed roku – o 10 dni.

Według ekspertów, powodem jest większa podaż na rynku, ale też obecna sytuacja epidemiczna, która nie sprzyja szybkiemu podejmowaniu decyzji o zakupie.

Na wydłużenie czasu sprzedaży wpłynęły też zaostrzone kryteria przyznawania kredytów, które jednak w ostatnim czasie zaczęły być nieco łagodzone przez banki.

- Widzimy stabilizację ofert i wyłączanie wcześniej wprowadzonych obostrzeń. Trend łagodzenia polityki kredytowej banków najwyraźniej możemy zobaczyć w zakresie liczenia zdolności kredytowej dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Banki, które wycofały możliwość akceptacji takiego dochodu powoli do niego powracają lub poszerzają listę branż, których dochód będą akceptowały - mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance.

Kolejną pozytywną informacją jest obniżenie wymaganego wkładu własnego, który - w przypadku niektórych banków - jeszcze wiosną wynosił 30, a nawet 40 proc.

Z analizy Bartosza Turka wynika, że dziś standardem jest 20 proc. choć część instytucji akceptuje wnioski z 10-proc. wkładem własnym - przeważnie po spełnieniu dodatkowych warunków.

Jak nie zaliczyć gafy

Eksperci podkreślają jednak, że nadal trudno ocenić, czy trend luzowywania polityki kredytowej utrzyma się. Zdaniem przedstawicieli Gold Finance, kolejne wyniki finansowe banków pokazują, że sytuacja sektora jest nadal trudna. Banki zaczęły już tworzyć odpisy i rezerwy, w związku z pogorszeniem spłacalności zobowiązań klientów. Nie pomagają im również najniższe w historii stopy procentowe.

Ostrożny w prognozach jest także Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl. Jego zdaniem, jesienny wzrost liczby zachorowań na koronawirusa może znów zmienić politykę przyznawania kredytów. Wszystko będzie zależało od tego, jak ponowne nasilenie epidemii wpłynie na kondycję krajowej gospodarki.

- Niektóre osoby nie chcą jednak czekać z zakupem aż do czasu zakończenia obecnego kryzysu. Tacy potencjalni kredytobiorcy powinni w odpowiedni sposób zabezpieczyć się przed problemem, który spowoduje negatywna decyzja kredytowa banku – radzi Leszek Markiewicz.

Zabezpieczenie dotyczy przede wszystkim zadatku.

- Jest on często mylony z zaliczką i właśnie dlatego część kupujących mieszkania oczekuje, że w przypadku negatywnej decyzji kredytowej, łatwo otrzymają od niedoszłego sprzedawcy zwrot wpłaconych pieniędzy. W rzeczywistości sprawa wygląda jednak zupełnie inaczej. Warto przywołać artykuł 394, paragraf 1, Kodeksu Cywilnego, który brzmi następująco: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Takie brzmienie przepisu sugeruje, że odmowna decyzja kredytowa banku nie będzie skutkowała obowiązkiem zwrócenia zadatku – zwraca uwagę Leszek Markiewicz.

Jeżeli strony chcą wprowadzić inną zasadę, to konieczne będzie odpowiednie zredagowanie umowy przedwstępnej albo deweloperskiej.

- Wspomniana umowa powinna również precyzować, czy pieniądze wpłacane na poczet ceny mieszkania stanowią zadatek i nie są zaliczką - zaznacza Leszek Markiewicz.

Choć wydawać by się mogło, że zabezpieczanie się w ten sposób może nie być konieczne, gdyż, w Art. 394 Kodeksu Cywilnego, zawarto też zapis, który mówi że „W razie rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

- Sugeruje to, że negatywna decyzja kredytowa powinna stanowić podstawę do zwrócenia zadatku, o ile oczywiście nie jest ona spowodowana zaniedbaniami ze strony niedoszłego nabywcy nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że osoba oferująca dom albo lokal na sprzedaż może kwestionować konieczność zwrócenia zadatku na podstawie przepisów kodeksu cywilnego - tłumaczy Leszek Markiewicz.

Warto poszukać kompromisu

Spory, wokół zadatków zdarzają się dosyć często, dlatego eksperci radzą wprowadzać do umów rozwiązania kompromisowe. Przykładem jest obniżenie ostatecznego poziomu zadatku, w zamian za brak konieczności jego zwrócenia.

- Inny wariant przewiduje obowiązek udowodnienia, że negatywna decyzja kredytowa została wydana przez więcej niż jeden bank i wiązała się np. z brakiem zdolności kredytowej, a nie zaniedbaniami wnioskodawcy. Takie rozwiązanie zabezpiecza sprzedawcę nieruchomości przed klientami, którzy po prostu rozmyślili się już po podpisaniu umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej – dodaje Leszek Markiewicz.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować