Miasta różnie zareagowały na COVID-19

Poznań - najsilniejszy sprzedażowo, Kraków - z największym wzrostem cen, a Łódź - najbardziej przyjazna kupującym – taki był drugi kwartał 2020 r.


O czym przeczytasz?

Widok starówki w PoznaniuPandemia koronawirusa odcisnęła piętno na rynku nieruchomości, jednak nie w każdym mieście z taką samą siłą. Potwierdzają to m.in. dane, dotyczące poziomu sprzedaży mieszkań. Według badania CBRE i redNet Property Group, w drugim kwartale 2020 r. najbardziej odporny na zmiany był Poznań. Podczas gdy w innych stolicach województw spadki sprzedaży - w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku - wyniosły 37-55 proc., w Poznaniu było to zaledwie 10 proc.  

Jak tłumaczy Robert Chojnacki, współwłaściciel redNet Property Group, w trzech miastach sprzedaż zmniejszyła się aż o połowę. Chodzi o Warszawę, w której nabywców znalazło o 55 proc. mniej lokali niż rok wcześniej, a także Łódź i Trójmiasto, które osiągnęły wyniki gorsze odpowiednio o 50 proc. i 48 proc. 

Oczywiście jest to bezpośrednia konsekwencja epidemii koronawirusa. Utrudniony kontakt z klientami, praca zdalna i brak możliwości spotkań, negatywnie wpłynęły na rynek mieszkaniowy i utrudniły pracę biur sprzedaży – ocenia Robert Chojnacki.  

Trudno się temu dziwić, bowiem w kwietniu i przynajmniej przez część maja, biura sprzedaży działały zdalnie, a wprowadzone przez rząd restrykcje “zamknęły Polaków” w domach. Dopiero w maju, sytuacja zaczęła się poprawiać, a klienci zaczęli wracać do biur sprzedaży. 

Kraków winduje cenę   

Choć wielu potencjalnych kupujących liczyło na to, że pandemia COVID-19 obniży stawki za metr, rzeczywistość rozczarowała. 

- Okazuje się, że nie tylko nie ma przecen, ale w kilku miastach ceny w drugim kwartale wzrosły zarówno rok do roku, jak i kwartał do kwartału. Przykładowo, w Trójmieście w czerwcu były one wyższe o 4,5 proc. niż w marcu – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego CBRE. 

W skali roku zwyżki były znacznie większe, np. w Warszawie, za 1 mkw. nieruchomości trzeba było w II kwartale 2020 r. zapłacić średnio 11,1 tys. 

zł. To o 10 proc. więcej niż rok temu. Jeszcze bardziej – aż o 12 proc. - stawki poszły w górę w Trójmieście i Wrocławiu, gdzie 1 mkw. nieruchomości kosztował odpowiednio: 10,4 tys. i 8,9 tys. zł. W Łodzi i Poznaniu ceny skoczyły o 7 proc. i 6 proc. W pierwszym mieście za 1 mkw. mieszkania trzeba było zapłacić 6,3 tys. zł, a w drugim -  7,8 tys. zł. 

Najwyższy wzrost stawek odnotowano w Krakowie, gdzie 1 mkw. kosztował 9,7 tys. zł, czyli aż o 21 proc. więcej niż rok temu.  

Wpływ regionalizacji widać także w możliwościach negocjacyjnych. Według danych firmy Metrohouse, w drugim kwartale 2020 r. różnica między ceną ofertową, a transakcyjną była najwyższa w Łodzi i wynosiła 4,8 proc., w Krakowie było to 4,4 proc., a w Poznaniu – 3,9 proc.  

- Przedłużająca się sprzedaż powoduje, że w trakcie ekspozycji oferty na rynku właściciele dokonują kilkuprocentowej korekty – w Łodzi i Krakowie przekracza ona 4 proc. Jest też większa szansa na pozytywny rezultat ostatecznych negocjacji. Poza Krakowem, gdzie o negocjacje było trudno, w innych miastach można było zwykle utargować od 2 do 5 proc. – mówi Marcin Jańczuk, ekspert firmy Metrohouse 

Największą zniżkę można było wywalczyć w Łodzi – 5 proc. ceny mieszkania. Następne miejsca zajęły – Wrocław (4,9 proc.) i Gdańsk (4,8 proc.). 

Czekamy na kolejne dane, ponieważ na wciąż jest za wcześnie, by obwieścić narodziny nowego trendu.  

Według prognoz HRE Investments, ceny będą się stabilizowały, z możliwością odchyleń zarówno w górę, jak i w dół.  

- Wykluczamy przy tym możliwość większej niż kilkuprocentowa korekta cen i to nawet jeśli kryzys weźmie górę, wzrośnie bezrobocie, płace Polaków będą spadać, a banki nie tylko nie poluzują kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, ale jeszcze mocniej zakręcą kurki z pieniędzmi. Powód jest prosty - przed epidemią nasz rynek nie rósł zbyt mocno - np. na tle innych krajów Europy - a jego fundamenty były racjonalnie oparte o rosnącą zamożność społeczeństwa przy niewielkiej skali spekulacji. Punkt startowy mamy więc zupełnie inny niż na przełomie lat 2007/8, a ówczesne wyceny kryzys zrewidował zaledwie o kilkanaście procent - tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. 

Stolica wcale nie taka droga 

Wielu ciekawostek dostarcza także raport firmy Deloitte, który pokazuje jak bardzo – pod względem wysokości stawek za metr - Warszawa odbiega od innych polskich miast. Zgodnie z analizą, w 2019 r. ceny transakcyjne nowych mieszkań w Warszawie wynosiły 139 proc. krajowej średniej. Taka rozbieżność między stolicą, a resztą kraju nie jest jednak wyjątkiem na tle Europy. Podobne wartości zanotowano mi.in. w  Budapeszcie, Belgradzie, Brukseli, Pradze i Rzymie. Z kolei w Lizbonie przeciętne nowe „M” w przeliczeniu na 1 mkw. kosztowało aż 336 proc. krajowej średniej. 

- Rekordowo duża różnica cen lizbońskich mieszkań w stosunku do reszty kraju na pewno ma związek z wyludnianiem się portugalskiej prowincji oraz wysokim udziałem stolicy w PKB całego państwa. Spore znaczenie może mieć też turystyczna popularność Lizbony. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że różnicę cen nowych „M” względem krajowej średniej nie zawsze można wytłumaczyć wpływem tych samych uwarunkowań. Przykładowo, metropolia warszawska pod względem PKB na osobę osiąga około 200 proc. krajowej średniej, co stanowi jeden z najwyższych wyników w całej Europie. Mimo wspomnianej sytuacji, stołeczne mieszkania nie są rekordowo drogie w stosunku do ogólnokrajowej średniej – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.  

Ciekawe są także wyniki, dotyczące innych polskich miast, np. ceny mieszkań w Łodzi odpowiadają za 89 proc. średniej krajowej. W przypadku Krakowa jest to 119 proc., a w przypadku Wrocławia – 114 proc.  

Artykuły, które mogą Cię zainteresować