Rynek najmu ma się nieźle

Wyniki za sierpień i wrzesień 2020 r. pokazują, że - po osłabieniu spowodowanym pandemią COVID-19 - rynek najmu powoli odzyskuje formę.


O czym przeczytasz?

Na rynku najmu powiało optymizmem W sierpniu i wrześniu tego roku, gorączka na rynku najmu była znacznie niższa niż w latach poprzednich, jednak o załamaniu nie może być mowy. Jak wynika z najnowszych danych firmy Mzuri, w końcówce września 2020 r. współczynnik pustostanów, liczony jako stosunek mieszkań wolnych od zaraz do łącznej liczby lokali udostępnionych do najmuobniżył się do 8,7 proc. Analizie poddano także czynsze, które w sierpniu 2020 r. były tylko nieznacznie niższe niż miesiąc wcześniej.  

Widoczny progres 

Pierwsze tygodnie po wprowadzeniu lockdownu, na skutek pandemii koronawirusa zmroziły rynek najmu. Do rodzinnych domów powróciło 10 proc. cudzoziemców, a także zdecydowana większość studentów, którzy przeszli na edukację zdalną. Gehennę przeżywał zwłaszcza najem krótkoterminowy. Na skutek wprowadzenia ograniczeń w poruszaniu się i zamknięcia granic, mieszkania oferowane turystom zaczęły świecić pustkami.  

Stagnacja nie trwała jednak długo, już w końcówce czerwca pośrednicy w najmie zaczęli mówić o powracających lokatorach. Powodów było kilka. Po pierwsze, część firm, które w marcu wysłały pracowników na pracę zdalną, zdecydowała się wrócić do biuraPodobnie było w przypadku obcokrajowców, którzy – po ponownym otwarciu granic – zaczęli przyjeżdżać nad Wisłę – zarówno w celach zarobkowych jak i w sprawach biznesowych. Przez dosyć długi czas pod znakiem zapytania stał powrót studentów. W przypadku niektórych uczelni wyższych, oficjalne informacje na temat trybu nauczania w semestrze zimowym pojawiły się dopiero na początku września. Choć część szkół – np. Uniwersytet Warszawski - zdecydowała się kontynuować nauczanie zdalne, większość wróciła do zajęć stacjonarnych, prowadzonych w mniejszych grupach albo zarządziła system mieszany – stacjonarnie i online. To z kolei nieco odblokowało napływ studentów do większych miast. Oczywiście do sytuacji sprzed wybuchu pandemii, wciąż jeszcze daleko, jednak można śmiało przyznać, że do kryzysu na rynku najmu nie doszło. Potwierdzają to najnowsze dane firmy Mzuri, z których wynika, że pod koniec września 2020 r. współczynnik pustostanów, wynosił 8,68 proc. Dla porównania, miesiąc wcześniej było to aż 11,82 proc.  Choć sytuacja jest wciąż gorsza od zeszłorocznej, gdy wolnych było trochę ponad 3 proc. oferowanych mieszkań, warto zwrócić uwagę na stopniową poprawę kondycji tego rynku. Na to, że do załamania nie doszło, wskazują również opublikowane przez Mzuri dane na temat stawek najmu w sierpniu 2020 r. Jak się okazuje spadły one tylko nieznacznie, bo o 0,7 proc., w porównaniu do lipca 2020 r. Największe obniżki zanotowano w przypadku pokoi na wynajem – średnio o 2 proc., jednak o wyniku zadecydowały Katowice, w których ceny spadły aż o 11,8 proc. W przypadku kawalerek zarejestrowano obniżkę cen o 0,7 proc., a jeśli chodzi o mieszkania trzypokojowe - o 0,3 proc. Średnio o 0,3 proc. zdrożały natomiast mieszkania dwupokojowe – tutaj taniej (o 1,2 proc.) było tylko w stolicy. 

Eksperci zauważają, że na rynku najmu zaostrzyła się konkurencja. Według informacji Metrohousew okresie społecznej izolacji część właścicieli zdecydowała się wyremontować swoje nieruchomości, co podniosło ich jakość. Poza tym, na rynek wciąż trafiają mieszkania wcześniej wynajmowane krótkoterminowo. Są one zazwyczaj bardziej „dopieszczone” i wygodniejsze dla lokatorów. Wszystko to sprawia, że średni standard lokali poprawia się. Tym samym, dłużej na najemcę muszą zwykle czekać właściciele mieszkań gorszej jakościZdarza się, że decydują się oni także obniżyć cenę 

Studenci kołem zamachowym  

Kondycję rynku najmu mógłby osłabić drugi lockdown, jednak rząd zapewnia, że – mimo rosnącej liczby zachorowań na COVID-19 – nie zamierza ponownie zamrażać gospodarki. Wbrew pozorom, pandemia może ostatecznie „pomóc” rynkowi najmu. Zaostrzona polityka kredytowa banków już pozbawiła wiele osób możliwości zakupu własnego „M”. Choć banki zaczęły nieco łagodzić warunki przyznawania finansowania, do okresu sprzed pandemii jeszcze im daleko. A mieszkać gdzieś trzeba.  

Najprawdopodobniej rynek najmu wciąż napędzać będą studenci, dla których zakup własnych czterech kątów to obecnie marzenie bardzo trudne do zrealizowania.  

Jak podaje Metrohouse, odsetek żaków nabywających nieruchomości w Polsce to zwykle 3-5 proc. Oczywiście mogą się oni ubieg o kredyt na taki cel, jednak jego uzyskanie nie jest proste. Aby określić zdolność kredytową banki oceniają stabilność zatrudnienia potencjalnego kredytobiorcy nawet w ciągu ostatniego roku, a także sprawdzają możliwość uzyskania przez niego określonego dochodu w przyszłości.  

– Przy tym podejściu nie różnicują klienta, ze względu na fakt pobierania nauki na wyższej uczelni. Liczy się ogólna ocena klienta, na którą składa się m.in. wiek, wykształcenie, obowiązująca forma zatrudnienia, ale także staż pracy oraz historia dotychczas spłacanych produktów kredytowych w BIK, tłumaczy Ewa Kozłowska, menadżer produktu w Gold Finance.  

Preferowanym dochodem akceptowanym obecnie przez instytucje finansowe jest umowa o pracę na czas nieokreślony, realizowana w branży niskiego ryzyka. Inne formy zatrudnienia – zwłaszcza umowy zlecenie i dzieło – powszechne wśród studentówprzyjmowane są tylko przez wybrane banki Warunek jest jednak taki, że nie są świadczone w branżach zagrożonych wpływem COVID-19, czyli gastronomii, kulturze, rozrywce, rekreacji, turystyce i hotelarstwie, a więc sektorach obleganych przez żaków.  

Chętnych do najmu nie brakuje  

Mówiąc o rynku najmu i jego perspektywach, warto też zwrócić uwagę na dane dotyczące utworzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego Fundusz Mieszkań na WynajemChoć ma on w portfelu prawie 2 tys. mieszkań w sześciu polskich miastach (Warszawa, Poznań, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Katowice), aż 94 proc. z nich zostało już wynajęte. Taki wynik dowodzi, że zapotrzebowanie na najem jest w naszym kraju naprawdę spore.  

To dobra wiadomość przede wszystkim dla inwestorów, którzy w obliczu rekordowo niskiego oprocentowania lokat bankowych, coraz liczniej kierują uwagę ku nieruchomościom. Muszą mieć jednak świadomość, że wynajem jest obecnie trudniejszy niż w ostatnich latach. Do wolnych mieszkań nie ustawiają się już kolejki chętnych, z których lokatora wybiera się podczas castingu. W efekcie na wynajem atrakcyjnego mieszkania nie wystarczy już zarezerwować kilka godzin, ale raczej kilka dni lub tygodni.  

Artykuły, które mogą Cię zainteresować