Zmiany aranżacji lokalu mieszkalnego. Jak daleko można ingerować w strukturę budynku?

Zmiana wystroju lokalu mieszkalnego to praktyka absolutnie powszechna. Czy przy takiej okazji można ingerować w mury budynku?


O czym przeczytasz?

Każdy z nas, jako właściciel mieszkania ma prawo do jego urządzenia według własnych upodobań. Przychodzi moment, że chcemy mieszkanie – najbardziej jak to możliwe - dopasować do swojej wizji. Do tych zmian zalicza się także zmiany w układzie ścian znajdujących się w lokalu. Zamiast dwóch sypialni, z jednej chcemy stworzyć garderobę i biuro a w salonie nie podoba nam się umiejscowienie danej ściany. Czy taka ingerencja w konstrukcję budynku jest jednak w ogóle możliwa?

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac dotyczących zmian w konstrukcji budynku, polegających w szczególności na zmianie układu ścian, powinniśmy się upewnić, czy nie jesteśmy w tym zakresie ograniczeni żadnymi przepisami dotyczącymi m.in. prawa budowlanego.

Jakie ściany są w mieszkaniach?

Aby przybliżyć temat, warto zacząć od ogólnego rozeznania co do rodzajów ścian wewnętrznych jakie są stawiane w lokalach mieszkalnych. Do ścian wewnętrznych zaliczamy:

  • Ściany nośne – to ściany, które pełnią bardzo ważną rolę w utrzymaniu całej konstrukcji budynku. Do ich głównego zadania należy przenoszenie obciążeń z dachu i wyższych kondygnacji na niższe elementy konstrukcyjne oraz fundamenty. W budynkach wielopiętrowych bardzo ważne jest aby ściany nośne znajdowały się jedna pod drugą. Zapewniają wtedy wytrzymałość dla całego budynku.
  • Ściany działowe – są stawiane na samym końcu, po wybudowaniu ścian zewnętrznych, nośnych i stropu. Takie ściany to nic innego jak swego rodzaju „przegrody” które oddzielają od siebie poszczególne pomieszczenia w lokalu mieszkalnym. Nie są one nakierowane na zapewnienie wytrzymałości budynku. Najczęściej spotykanymi ścianami działowymi, są ściany wykonane z płyt gipsowo – kartonowych.

Poprzez własną aranżację, zmiany w układzie ścian jesteśmy w stanie mieszkanie dopasować do potrzeb naszych i naszej rodziny. Zamiast jednak dokonywać zmian na własną rękę, najlepiej i zarazem najbezpieczniej jest zasięgnąć porady i pomocy architekta.

O ile w odniesieniu do zmian w położeniu ścian działowych posiadamy w zasadzie „wolną rękę”, tak jeśli chodzi o ściany nośne już takiej wolności nie mamy. Jak już wspomniałem, głównym zadaniem ścian nośnych jest w zasadzie utrzymywanie konstrukcji całego budynku, zatem konsekwencje ingerencji mogą być bardzo poważne.

Co na to polskie sądy

Odnośnie tego zagadnienia wyrażał się także Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z dnia 9 stycznia 2018r. w sprawie II OSK 750/16, w którym jasno wskazał, że do kategorii przebudowy mogą być zaliczone tylko prace powodujące zmianę parametrów techniczno-użytkowych, co do których organowi udało się wykazać w postępowaniu wyjaśniającym, że ingerują one w układ obciążeń w sposób wymagający konstruowania struktury nośnej obiektu na nowo, tak jak dzieje się to podczas budowy nowego obiektu.

Sąd zaznaczył przy tym, że identyczne prace należy traktować odmiennie w zależności, jakiej ściany dotyczą, gdyż oczywistym jest, że roboty odnoszące się do ściany nośnej stanowią ingerencję w konstrukcję budynku i stanowią przebudowę. Natomiast roboty mające na celu powstanie ściany działowej – stanowiącej formę przegrody dzielącej fragment lokalu (pokój) na mniejsze pomieszczenia – wykonanej z lekkiej konstrukcji gipsowo-kartonowej, w ocenie składu orzekającego nie ingerują w konstrukcję obiektu i nie prowadzą do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, a więc nie są przebudową.

Wyburzenie ściany nośnej należy rozumieć jako przebudowę określoną w art. 3 pkt 7a ustawy prawo budowlane.

Z kolei jeżeli ściana taka nie jest ścianą nośną, a jedynie działową, to jej usunięcie nie stanowi przebudowy (wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1239/11). Wykucie otworów w ścianie działowej, jak również usunięcie jej w obrębie jednego lokalu nie może być zakwalifikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a u.p.b. Zmieniając jedynie wewnętrzny wygląd pomieszczeń w żadnej mierze nie zmienia ono rzeczywistych parametrów użytkowych lub technicznych całości budynku, nie wpływa na jego kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczbę kondygnacji, a co za tym idzie nie może być uznane za roboty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 7 u.p.b. (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 30 listopada 2007 r. sygn. akt II SA/Gl 524/07, wyrok NSA z dnia z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 460/06).

Usuwanie ścian działowych, stawianie ścian działowych czy ingerowanie w ich konstrukcję nie wymaga uzyskiwania żadnych pozwoleń, gdyż zmiany dokonywane w obrębie tych ścian są traktowane jako zwykłe urządzanie wnętrz, na równi z wykonywaniem trwałej zabudowy czy podłóg.

Jeżeli ściana działowa jest ścianą, która rozdziela sąsiednie lokale, to działania takie będą traktowane jako roboty budowlane. Takie stanowisko zajął m.in. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 583/16 czy WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 967/13. Prace dotyczące ścian nośnych wymagają zatem dokonywania zgłoszenia czy konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Czy wyburzenie ściany nośnej jest legalne?

Prace związane z wyburzeniem ściany nośnej zaliczają się do przebudowy. W takiej sytuacji niezbędne jest dokonanie odpowiedniego zgłoszenia we właściwym urzędzie. Jeżeli zrobimy to bez dokonania zgłoszenia, nasze czynności mogą być potraktowane jako samowola budowlana a w konsekwencji możemy zostać ukarani. Poza tym, wyburzenie ściany nośnej lub jej części, na której opierają się ściany wyższych kondygnacji może nieść za sobą bardzo poważne konsekwencje, grozić nawet zawaleniem się stropu.

Każda ingerencja powinna być konsultowana ze specjalistą, który przygotuje nowy projekt, gdzie zamiast ściany nośnej zastosowany zostanie podciąg. Nie można wyburzyć ściany nośnej i nie wstawić w jej miejsce innej konstrukcji. Wyburzenie ściany nośnej będącej ścianą konstrukcyjną, jest też możliwe tylko wtedy, gdy zezwalają na to warunki techniczne. Nie będzie bowiem możliwe wyburzenie ściany w której znajdują się instalacje.

Decydując się na własne mieszkanie i dokonywanie w nim zmian celem dopasowania do swoich potrzeb, nie mamy pełnej dowolności w ingerowanie w ich konstrukcje. Dotyczy to ścian nośnych, które jako podstawa budynku, nie mogą być przez nas samowolnie zmieniane czy wyburzane. Czynności takie są zgodnie z orzecznictwem traktowane jako przebudowa, a zgodnie z ustawą prawo budowlane, wymagają dokonania zgłoszenia we właściwym urzędzie. Inaczej sprawa wygląda w odniesieniu do ścian działowych, których zmiana traktowana jest jako zwykły remont w budynku, nie wymagający dokonywania żadnych zgłoszeń ani uzyskiwania stosownych zezwoleń.

Warto jest tak planowanać nowy układ, aby nie dotyczył ingerencji w ściany nośne. Unikniemy wtedy dodatkowych obowiązków w zakresie zgłoszeń, uzyskiwaniu projektów i pomocy specjalistów. Ponadto, nie będziemy ryzykowali wywołaniem potencjalnych problemów w konstrukcji budynku, z zawaleniem się włącznie.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować