Zalanie mieszkania. Kto ponosi odpowiedzialność? Czy zawsze można żądać odszkodowania?

Zalanie mieszkania jest jedną z najczęściej występujących szkód w przestrzeniach mieszkalnych. Jakie kroki prawne i faktyczne należy podjąć, aby proces przywracania stanu lokalu do używalności był najmniej uciążliwy i kosztowny?


O czym przeczytasz?

Zalanie mieszkania wskazywane jest przez ubezpieczycieli jako jeden z najczęstszych powodów zgłoszenia szkody w mieszkaniu. Sytuacja ta dla większości osób jest wyjątkowo stresująca, bowiem wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów związanych z naprawą zniszczonych elementów mieszkania oraz ustaleniem podmiotu winnego zalaniu.

Warto pamiętać jednak, że wina nie zawsze spoczywa po stronie mieszkających nad nami sąsiadów. Bardzo często przyczyną zalania mogą być także wady instalacji za które odpowiedzialność ponosi administracja budynku lub wspólnota mieszkaniowa. Jak ustalić kto ponosi winę za zalanie mieszkania i w jaki sposób skutecznie dochodzić odszkodowania z tego tytułu?

Zalanie mieszkania – pierwsze czynności

Ze ścian wydobywa się woda? W pierwszej kolejności neleży podjąć czynności zmierzające do zlokalizowana źródła zalania. Jeśli woda kapie z sufitu, koniecznym będzie zapobieżenie dalszemu wyciekowi m.in. poprzez podstawienie miski lub innego głębokiego naczynia. Następnie warto udać się do mieszkania sąsiada u którego najprawdopodobniej znajduje się źródło zalania. Często bowiem zdarza się, że sąsiad winny zalaniu nie zdaje sobie sprawy, że takie zdarzenie w ogóle miało miejsce. W wielu przypadkach koniecznym może okazać się także zakręcenie zaworu z wodą, a gdy wykryta przez nas usterka dotyczy pionów kanalizacyjnych – wymagany jest kontakt z zarządcą budynku.

Po zakończeniu tych czynności należy podjąć działania polegające na zebraniu wszystkich niezbędnych dowodów potwierdzających zalanie mieszkania.

Materiały dowodowe potwierdzające zalanie mieszkania

Mając do czynienia z zalaniem mieszkania w pierwszej kolejności powinniśmy podjąć czynności zmierzające do zapobieżenia dalszym skutkom powstałej szkody. Gdy wszystko zostanie sprzątnięte, a emocje opadną, koniecznym staje się sporządzenie tzw. protokół zalania. Protokół ten powinien zostać spisany w obecności sąsiada (jeśli to on spowodował zalanie) oraz przedstawiciela zarządcy budynku (gdy zalanie mieszkania jest skutkiem wad instalacji). Protokół powinien zamierać przede wszystkim takie elementy jak:

  • datę i godzinę zalania mieszkania,
  • dokładny adres pod którym znajduje się zalane mieszkanie,
  • imię i nazwisko właściciela/właścicieli zalanego mieszkania,
  • imię i nazwisko właściciela/właścicieli mieszkania zalewającego,
  • imię i nazwisko świadków zalania mieszkania – o ile są obecni,
  • określenie prawdopodobnej przyczyny zalania,
  • dokładny opis szkody,
  • podpisy osób obecnych przy sporządzaniu protokołu zalania.

Warto sporządzić dokumentację fotograficzną szkody, bądź nagrać film. Zgromadzony materiał dowodowy stanowić będzie istotny element w postępowaniu przed ubezpieczycielem lub sądem - np. gdy osoba odpowiedzialna za zalanie mieszkania będzie uchylała się od odpowiedzialności z tego tytułu.

Ustalenie winy za zalanie mieszkania

Przy poszukiwaniu podmiotu odpowiedzialnego z zalanie, koniecznym będzie w pierwszej kolejności ustalenie przyczyn zalania. Jeśli powodem zalania jest na przykład pęknięcie wężyka odprowadzającego wodę z pralki to podmiotem bezpośrednio odpowiedzialnym za szkodę będzie sąsiad z mieszkania nad nami, bowiem to do jego obowiązków należy konserwacja i naprawa zużytych elementów instalacji poziomych oraz sprzętów na terenie swojego lokalu.

Należy mieć na względzie, że woda spływająca z sufitu nie zawsze związana jest z winą sąsiada. Przyczyną wielu awarii mogą być także wady w pionie wodociągowym czy w instalacji wodno - kanalizacyjnej. W takim przypadku odpowiedzialnością za zalanie mieszkania obarczona zostanie administracja budynku, bądź wspólnota mieszkaniowa. To do ich obowiązków należy bowiem utrzymanie pionów we właściwym stanie technicznym.

Ponadto podmiotem winnym zalaniu mieszkania może być także deweloper, który w czasie trwania budowy dopuścił się szeregu niedopatrzeń, które nie zostały we właściwym czasie usunięte, a w konsekwencji doprowadziły do zalania mieszkania.

Mogą nastąpić również takie sytuacje w których ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za zalanie mieszkania będzie niemożliwe, bądź znacznie utrudnione lub takie, w których zalanie nastąpiło w wyniku działania tzw. siły wyższej. W takim przypadku właściciel zalanego mieszkania będzie zmuszony do naprawienia szkody z własnych środków lub skorzystać z wykupionej ochrony u ubezpieczyciela, czyli tzw. polisy na mieszkanie.

Wycena szkody spowodowanej zalaniem mieszkania

Prawidłowa wycena szkody spowodowanej zalaniem ułatwi dochodzenie odszkodowania. Aby wycena była jak najbardziej rzetelna konieczne jest okazanie wszelkich rachunków, faktur, paragonów oraz kart gwarancyjnych przedmiotów zniszczonych, bądź uszkodzonych w wyniku zalania. Jeśli tego już nie ma, dokumentacja fotograficzna. Czasem nawet fotografie wnętrz wykonane przy innej okazji uwieczniają cenne przedmioty.

Ponadto przydatna może okazać się także szczegółowa wycenia lub rachunek remontu mieszkania. W tym celu warto sprawdzić aktualne ceny materiałów wykorzystanych do wykończenia mieszkania oraz stawki za pracę firm remontowych. Dane te można z łatwością odnaleźć na stronach internetowych. Nierzadko opłaca się także wynajęcie wyspecjalizowanej firmy remontowej, która podejmie się sporządzenia kosztorysu remontu. Kosztorys ten może bowiem w przyszłości posłużyć jako dowód w ewentualnym postępowaniu przed sądem.

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania – pierwsze czynności w sprawie

Pierwszym krokiem po dokonaniu niezbędnej wyceny szkody spowodowanej zalaniem mieszkania jest podjęcie czynności umożliwiających pociągnięcie podmiotu winnego zalaniu do odpowiedzialności prawnej. Nie w każdym przypadku wystąpienie na drogę sądową jest najskuteczniejszym rozwiązaniem. Często bowiem zdarza się, że podmiot odpowiedzialny za zalanie dąży do polubownego rozwiązania sporu, np. poprzez dobrowolną zapłatę za remont mieszkania. Jeśli z jakichś przyczyn dobrowolne zakończenie sporu nie jest możliwe warto przed wystąpieniem do sądu skierować do podmiotu odpowiedzialnego tzw. wezwanie do zapłaty w którego treści wskażemy dokładną wysokość poniesionej szkody oraz odpowiedni termin na uiszczenie wyznaczonej przez nas kwoty. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu koniecznym może okazać się skierowanie pozwu do sądu.

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania – podstawa prawna 

Wiele osób podejmując czynności zmierzające do wystąpienia z pozwem przeciwko podmiotowi odpowiedzialnemu za zalanie mieszkania uznaje, że podstawa odpowiedzialności kształtowana jest w oparciu o treść art. 433 KC regulującego kwestie odpowiedzialności za szkodę spowodowaną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia. Jakkolwiek w orzecznictwie pojawiła się koncepcja zastosowania art. 433 KC przy ustalaniu odpowiedzialności za tego rodzaju szkody, to aktualnie za pogląd ugruntowany należy uznać ten, który - mimo, ze brzmi dość adekwatnie - wyklucza go jako podstawę odpowiedzialności za tzw. szkody zalaniowe.

Potwierdza to m.in. w wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi z dnia 18 marca 2019 r. (sygn. akt: I C 399/16) zgodnie z którym

podstawą odpowiedzialności sprawcy szkody polegającej na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji jest przepis art. 415 KC.

Zgodnie z przyjętym w prawie stanowiskiem, podstawę odpowiedzialności za zalanie mieszkania stanowi art. 415 KC. Przepis ten kształtuje zasady tzw. odpowiedzialność na zasadzie winy ex delicto (tj. odpowiedzialności deliktowej). Zgodnie z treścią cytowanego przepisu - kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Powyższa regulacja kształtuje po stronie osoby, której mieszkanie zostało zalane zarówno pewne uprawnienia jak i obowiązki. Do uprawnień podmiotu należy m.in. wystąpienie z roszczeniem naprawienia szkody. Obowiązkiem jest natomiast ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za zalanie mieszkania. Warto jednak zaznaczyć, że nawet jeśli w ramach podjętych czynności uda się ustalić podmiot odpowiedzialny za zalanie, tak nic nie stoi na przeszkodzie aby podmiot ten formułował wszelkie argumenty wskazujące na fakt, że nie ponosi on winy za powstałe zdarzenie.

Powyższe uprawienie podmiotu do własnej obrony powoduje, że postępowania o naprawienie szkody spowodowanej zalaniem mieszkania może trwać nawet klika lat i generować wiele dodatkowych kosztów związanych m.in. z koniecznością uzyskania opinii biegłego sadowego, który za wynagrodzeniem ustali kto ponosi odpowiedzialność za zalanie. Z uwagi na powyższe, coraz więcej osób decyduje się na wykupienie odpowiedniej polisy u ubezpieczyciela.

Ubezpieczenie OC mieszkania

Jeśli sąsiad winny zalaniu mieszkania posiada wykupioną u ubezpieczyciela polisę OC i uznaje swoją odpowiedzialność za zdarzenie sytuacja jest dość prosta. W takim przypadku po stronie osoby, której mieszkanie zostało zalane ciąży jedynie obowiązek uzyskania od podmiotu winnego zalaniu numeru polisy ubezpieczeniowej, a następnie samodzielne zgłoszenie szkody ubezpieczycielowi. Od momentu zgłoszenie zdarzenia to ubezpieczyciel zobowiązany jest do ustalenia przyczyn zalania mieszkania i rozmiaru szkód. Najczęściej działania te podejmowane są przez ubezpieczyciela za pośrednictwem powołanego przez niego likwidatora szkód.

Co zrobić natomiast w sytuacji gdy sąsiad dysponuje co prawda polisą ubezpieczeniową ale z jakichś przyczyn nie chce ponieść odpowiedzialności za zalanie mieszkania i odmawia wskazania numeru polisy? W takiej sytuacji możemy dochodzić wypłaty odszkodowania bezpośrednio od naszego ubezpieczyciela, który na wniosek podejmie się zebranie niezbędnego materiału dowodowego. Na skutek podjętych przez niego czynności organ może podjąć decyzję o wypłacie, bądź odmowie wypłaty odszkodowania. Jeśli ubezpieczyciel zdecyduje się na wypłatę odszkodowania to sam ma prawo do tzw. regresu i wystąpi do ubezpieczyciela sprawcy zalania z odpowiednim żądaniem zwrotu kwoty wypłaconego odszkodowania.

Zalanie mieszkania sąsiadowi – co zrobić?

Jeśli jesteś właścicielem lokalu, w którym zlokalizowano przyczynę zalania mieszkania znajdującego się niżej niestety – najprawdopodobniej - ponosisz odpowiedzialność za wyrządzoną z tego tytułu szkodę. W konsekwencji, nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel zalanego mieszkania domagał się odszkodowania za poniesioną szkodę.

Warto jednak wskazać, że zarówno w sytuacji gdy przyczyną zalania było przelanie wody w wannie jak i przeciek uszczelki czy nieszczelność okien lub drzwi, ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania. Dzieje się tak bowiem ubezpieczyciel może przyjąć, że zalanie nastąpiło w wyniku zaniedbania właściciela, tzn. właściciel wiedział o wadach,  ale ich nie naprawił. Jeśli jednak wady te były niewidoczne dla właściciela mieszkania, wtedy ubezpieczyciel powinien pokryć koszty dochodzonego odszkodowania.

Trzeba pamiętać, że to po stronie poszkodowanego ciąży obowiązek zgłoszenia szkody do firmy ubezpieczeniowej i udowodnienia, że do powstania szkody nastąpiło z winy sąsiada mieszkającego u góry. Ubezpieczyciel natomiast zobowiązany jest do szczegółowego zbadania okoliczności, które spowodowały zalanie, a w konsekwencji ustalenia kto w rzeczywistości odpowiada za spowodowanie szkody. Na polskim rynku działają renomowani ubezpieczyciele, którzy obejmują swoją ochroną także szkody powstałe w wyniku niedbalstwa i zapominalstwa. Warto przyjrzeć się im ofertom, bo dobra ochrona ubezpieczeniowa uratuje nam budżet w razie wystąpienia szkody.

Więcej o ubezpieczeniu mieszkania dowiesz się z tego artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować