Czy wspólnota mieszkaniowa może sama swobodnie stworzyć regulamin nieruchomości czy osiedla?

Wspólnoty mieszkaniowe mają swoje prawa i obowiązki. Często próbują z różnym skutkiem regulować sprawy życia codziennego ich mieszkańców.


O czym przeczytasz?

Wspólnoty mieszkaniowe zostały wprowadzone już w 1995 r. Wskutek rozwoju infrastruktury i inwestycji deweloperskich, konieczne było powołanie instytucji, która w imieniu właścicieli lokali, mogłaby podejmować decyzje dotyczące kwestii mieszkaniowych. Stąd też, do głównych i podstawowych zadań wspólnot mieszkaniowych należą czynności związane z gospodarowaniem mieniem tj. budynkiem oraz częścią wspólną.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Definicja wspólnoty mieszkaniowej znajduje się w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. W art. 6 tego aktu prawnego ustawodawca wskazuje, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Co więcej, wspólnota taka może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Do powstania wspólnoty nie jest potrzebna żadna szczególna forma. Powstaje ona z mocy samego prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danym budynku. Podobnie z członkostwem we wspólnocie. Każdy właściciel automatycznie staje się członkiem z chwilą zakupu danego lokalu.

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

Z uwagi na liczbę lokali możemy wyodrębnić tzw. małą wspólnotę mieszkaniową i dużą wspólnotę mieszkaniową. Do 2020 r. mała wspólnota mieszkaniowa powstawała gdy w danym budynku liczba lokali była nie większa niż siedem. Od 1 stycznia 2020r. w związku ze zmianami, małą wspólnotę mieszkaniową mogą tworzyć nie więcej niż trzy lokale.

Wprowadzone zmiany objęły też tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe. Takimi wspólnotami są wspólnoty, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy.

Organy wspólnoty

W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu ani innych form organizacyjnych. Jednakże możemy spotkać się z zarządcą, który wybierany jest za zgodą wszystkich właścicieli. Do takich wspólnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.  W tego rodzaju wspólnotach nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani nie są podejmowane uchwały. W myśl przepisów kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.  

Odnośnie dużych wspólnot mieszkaniowych, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o powołaniu jedno lub kilkuosobowego zarządu.

Czynności podejmowane przez zarząd

Wśród czynności podejmowanych przez zarząd wskazać należy m.in. kierowanie sprawami wspólnoty a także reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu, zarząd podejmuje samodzielnie.

Z kolei do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności.

Ustawa o własności lokali wprowadza przykładowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd. Należą do nich m.in. czynności związane z ustaleniem wynagrodzenia zarządu, zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej czy dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Regulamin

Poprzez wybór zarządcy czy członków zarządu, członkowie danej wspólnoty przekazują im część swoich kompetencji. Jak wspomniałem, wspólnota mieszkaniowa powstaje celem sprawowania kontroli nad elementami wspólnymi. Celem usprawnienia działalności i zachowania porządku, wspólnoty podejmują uchwały dotyczące regulaminów. Regulamin to nic innego jak zbiór zasad postępowania i życia organizacji, instytucji, członków np. wspólnot. Pozwala na zachowanie wewnętrznego porządku w grupach, w których obowiązuje.

Regulaminy zwykle ustanawiają jakiś zakres spraw dotyczących wspólnoty. Postanowienia regulaminów nie mogą być sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem a także ustawą o własności lokali. Nie mogą też ingerować w prawa lokatorów i nakładać na nich sprzecznych z prawem obowiązków. Najczęściej poprzez regulaminy wspólnoty starają się rozstrzygnąć sprawy dotyczące sposobu opłat np. za media.

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej ma wyłącznie charakter aktu wewnętrznie obowiązującego, wprowadzającego zasady porządku domowego, co oznacza, że posiada on moc prawna jedynie w stosunkach między właścicielami lokali lub między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową. Nie może naruszać zapisów ustawy o własności lokali ani ustawowych praw właścicieli, może natomiast rozwijać jej treść, wprowadzać bardziej szczegółowe zapisy lub odnosić się do kwestii nieuregulowanych w ustawie o własności lokali.

Co na to polskie sądy?

W przypadku postanowień naruszających prawa właścicieli, to zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast, pod pojęciem naruszenia interesów właściciela rozumie się nie każdy interes, tylko uzasadniony interes właściciela lokalu, który z obiektywnego punktu widzenia zasługuje na ochronę (wyrok SO w Krakowie I Wydział Cywilny,  z dnia 11.04.2016r., I C 1809/15).

Sąd będzie weryfikował zasadność powództwa oceniając celowość, gospodarność i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale. Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (wyr. SA w Szczecinie z 9.5.2013 r. (I ACA 214/13).

Niezgodność z prawem uchwały właścicieli lokali była przedmiotem licznych orzeczeń sądów i z całą stanowczością można powiedzieć, że niezgodna z prawem będzie w szczególności uchwała:
 
  • ingerująca w sferę uprawnień właścicieli wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów odnoszących się do własności lokalu oraz określająca odpowiedzialność właścicieli związaną z korzystaniem z lokali (wyr. SN z 3.4.2009 r., II CSK 600/08);
  • ustanawiająca współwłasność przymusową w stosunku do środków zgromadzonych na rachunku funduszu remontowego (wyr. SN z 22.4.2010 r., V CSK 367/09, OSNC 2010);
  • naruszająca zasady partycypacji w pożytkach płynących z nieruchomości wspólnej oraz wydatkach na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynikających z art. 12–15 WłLokU albo nakładająca na członków wspólnoty obowiązki wykraczające poza uprawnienia wynikające z ustawy (wyr. SA w Poznaniu z 7.5.2015 r., I ACa 1472/14).

Artykuły, które mogą Cię zainteresować