Własność nieruchomości. Co ją właściwie wyznacza w znaczeniu fizycznym? Jak daleko w dół i w górę ona sięga?

To pytanie często pojawia się u właścicieli działek. Szczególnie tych, którzy mają sąsiadów. Odpowiedzi znajdziesz w poniższym artykule.


O czym przeczytasz?

Nieruchomość – podstawowe kwestie

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 KC, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W nauce prawa możliwe jest zatem wyróżnienie następujących rodzajów nieruchomości:

  • nieruchomość gruntowa,
  • nieruchomość budynkowa,
  • nieruchomość lokalowa.

Ponadto ustawa – Kodeks cywilny, wyodrębnia także nieruchomość rolną. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 46¹ KC, nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Art. 143 KC wskazuje, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Więcej na temat współwłasności nieruchomości budynkowej przeczytasz w tym miejscu.

Perspektywa granic nieruchomości, z góry i z dołu 

W przypadku nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości budynkowych wyznaczenie granic nieruchomości zarówno w górę jak i w dół, nie powinno stanowić szczególnego problemu, bowiem granice te wyznaczane są przez właściwości fizyczne tych nieruchomości. Pewne problemy można jednak napotkać w przypadku ustalania granic nieruchomości gruntowych.

W celu właściwego określenia konkretnej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności, koniecznym jest w pierwszej kolejności, obok wyodrębnienia prawnego, przeprowadzenie także wyodrębnienia fizycznego (tj. oddzielenie nieruchomości na powierzchni ziemskiej od otaczających ją innych gruntów).

O ile własność nieruchomości gruntowej na płaszczyźnie poziomej jest możliwa do określenia, tak pewne trudności następują w przypadku określenia jak daleko własność ta sięga w głąb ziemi bądź nad jej powierzchnię. Nie jest bowiem fizycznie możliwe wykonywanie władztwa nad rzeczą jedynie w stosunku do samego gruntu, bez jednoczesnej ingerencji w przestrzeń znajdującą się nad i pod jego powierzchnią. 

Własność nieruchomości gruntowej określa się przy wykorzystaniu umownych granic, które ujawniane są w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB), a fizycznie – najczęściej w postaci rozgraniczających nieruchomości płotów. W ten sposób wyznaczona zostaje „pozioma” granica nieruchomości gruntowej, która dzieli grunty poszczególnych właścicieli, bądź też odrębne działki należące do tego samego właściciela.

Odnosząc się natomiast do kwestii związanych z ustaleniem pionowych granic nieruchomości, należy wskazać, że w obowiązującym systemie prawnym nie istnieją obecnie żadne normy prawne, które by te granice wprost określały. Najogólniej można przyjąć, że

własność gruntu sięga w głąb tak daleko, jak jest to potrzebne do prawidłowego korzystania z gruntu

Warto zaznaczyć, że granice przestrzenne własności gruntu rozciągają się także w górę i obejmują słup powietrza wyznaczony granicami nad powierzchnią gruntu. Wysokość tego słupa wyznacza tzw. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. A zatem innym podmiotom nie wolno wkraczać w przestrzeń nad powierzchnią naszego gruntu, chyba że takie działania znajdują umocowanie w ustawie lub czynności prawnej.

Co to jest społeczno – gospodarcze przeznaczenie gruntu?

Zastosowanie klauzuli społeczno - gospodarczego przeznaczenia gruntu jako przestrzennego wyznacznika granic dozwolonego oddziaływania właściciela nieruchomości gruntowej oznacza, że właściciel może korzystać z przestrzeni nad i pod powierzchnią gruntu w takich granicach, w jakich jest to niezbędne dla realizacji funkcji przysługującego mu prawa.

Ustalenie czy działania podejmowane przez właściciela gruntu dokonywane są w przestrzeni do której jest on uprawniony, wymaga oceny tych zachowań z punktu widzenia przeznaczenia gruntu. W tej kwestii chodzi przede wszystkim o ustalenie (przy wykorzystaniu zobiektywizowanych kryteriów granic przestrzennych nieruchomości gruntowej), by korzystanie zostało ukształtowane z uwzględnieniem potrzeb ogółu oraz ekonomicznego aspektu wykorzystywania nieruchomości przez właściciela.

Ustalenie granic przestrzennych własności nieruchomości gruntowej, przy uwzględnieniu klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, musi być w każdym przypadku dokonywane niezalażnie dla każdej konkretnej nieruchomości. Nie jest bowiem możliwe wyznaczenie granic nieruchomości w sposób oderwany od przeznaczenia gruntu, miejsca jego położenia oraz sposobu korzystania przez właściciela. Dopiero z chwilą dokonania takich ustaleń możliwa staje się ustalenie jakie są granice określonej nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 09 stycznia 2015 r. (sygn. akt: V CSK 200/14), orzekł, że społeczno - gospodarczego przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki z gruntu dotychczas korzystano, ale sposób, w jaki właściciel faktycznie i potencjalnie, zgodnie z przepisami prawa i planem zagospodarowania przestrzennego, może zgodnie ze swoją wolą z gruntu korzystać. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala dopuszczalne sposoby i warunki zagospodarowania nieruchomości i nie przesądza, że skoro dany sposób zagospodarowania nieruchomości przewidziany jest planem, to nie może stanowić on naruszenia prawa własności.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Odnośnie do granic nieruchomości budynkowych oraz nieruchomości lokalowych należy wskazać, że określenie ich przestrzennych granic odbywa się w oparciu o właściwości fizyczne ww. nieruchomości. Nieruchomość gruntowa klasyfikowana jest natomiast jako bryła ograniczona płaszczyznami pionowymi przebiegającymi według jej granic na powierzchni ziemi.

Kopaliny stanowiące własność górniczą

Skupiając się przede wszystkim na kwestiach związanych z zasięgiem nieruchomości gruntowych wewnątrz ziemi należy wskazać, że zasięg ten nie jest ograniczany jedynie przez społeczno – gospodarcze przeznaczenie gruntu, ale też przez przepisy zawarte w ustawie z dnia 09 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.

Art. 10 ust. 1 i 2 ww. ustawy, określa kopaliny stanowiące własność górniczą. Kopalinami objętymi własnością górniczą są: węglowodory, węgiel kamienny, metan występujący jako kopalina towarzysząca, węgiel brunatny, rudy metali z wyjątkiem darniowych rud żelaza, metale w stanie rodzimym, rudy pierwiastków promieniotwórczych, siarka rodzima, sól (kamienna, potasowa, potasowo-magnezowa), gips i anhydryt, kamienie szlachetne, pierwiastki ziem rzadkich, gazy szlachetne, jak i wody (lecznicze, termalne) i solanki.

Powyżej wskazane kopaliny stanowią własność Skarbu Państwa niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości na której one się znajdują. W konsekwencji, ww. kopaliny nie stanowią części składowych nieruchomości.

Pozostałe kopaliny, tj. niewymienione w powyższym zestawieniu, są objęte prawem własności nieruchomości gruntowej i stanowią część składową nieruchomości.

Wody płynące stanowiące własność Skarbu Państwa

Zdanie drugie art. 143 k.c. wskazuje, że przepis dotyczący granic własności gruntu nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód (tj. przepisom ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne). Przedmiotowa ustawa wprowadza zasadę zgodnie z którą, w granicach własności nieruchomości pozostają powierzchniowe wody stojące oraz wody w studniach i rowach. Natomiast wody płynące stanowią własność Skarbu Państwa, a tym samym, nie uznaje się ich jako części składowych nieruchomości.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować