Usterka w części wspólnej nieruchomości. Kazus balkonu. Kto jest zobowiązany do jego naprawy?

Nieruchomości mają części wspólne, które stanowią współwłasność. Balkon jest ciekawym przykładem jak może kształtować się odpowiedzialność za nie. Jego status jest znany, ale kto powinien naprawić usterkę?


O czym przeczytasz?

Jakie kroki trzeba będzie podjąć, gdy okaże się, że w mieszkaniu pojawiła się usterka, która utrudnia spokojne korzystanie z lokalu? Bardzo często usterki pojawiają się na balkonach. Czy balkon jest elementem nieruchomości wspólnej? Na kim ciąży obowiązek jego remontu i na jakiej podstawie możliwe jest dochodzenie roszczeń z tego tytułu?

Czym są części wspólne nieruchomości?

Podstawę regulacji związanych z częściami wspólnymi nieruchomości stanowi Kodeks cywilny oraz ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zgodnie z definicją nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe, do części wspólnych nieruchomości zalicza się m.in.: grunt, fundamenty, elewację budynku, ściany nośne, dach, klatkę schodową, korytarz, drzwi wejściowe do budynku, piwnicę, strych, windę oraz bramę wjazdową.

Ponadto, mianem części nieruchomości wspólnej określa są także elementy nieruchomości, które ułatwiają życie mieszkańcom. Do takich elementów zaliczane są m.in. alejki spacerowe, zieleń urządzona, place zabaw, ławki, oświetlenie zewnętrzne oraz stojaki rowerowe zamontowane wokół budynku.

Więcej na temat części wspólnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.

Remont części wspólnych nieruchomości – obowiązki właściciela lokalu i wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 13 ust. 1 przywołanej ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ponadto koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Ustawodawca tworząc przepisy ustawy wyodrębnił podstawowe reguły kształtujące obowiązki ciążące na właścicielu lokalu oraz wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z przyjętą od stuleci zasadą prawną, każdy właściciel lokalu zobowiązany jest do ponoszenia wydatków związanych z remontem lokalu i pomieszczeń do niego przynależących. Wspólnota mieszkaniowa obciążona jest natomiast obowiązkiem pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności kosztów związanych z wydatkami na remonty i bieżącą konserwację.

Powyższe reguły znajdują swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądów powszechnych, które wielokrotnie podejmowały się orzekania w tej kwestii.

Tak na przykład Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r. (sygn. akt: I ACa 773/13) wskazał, że z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że  wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej.

Uwzględniając powyższe rozważania, należy zatem wskazać, że

ustalenie podmiotu zobowiązanego do naprawienia usterki powstałej w nieruchomości będzie w znacznej mierze uzależnione od tego czy dany element nieruchomości zostanie zakwalifikowany jako część nieruchomości wspólnej, czy też nie.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości wspólnej i legitymacja do dochodzenia roszczeń

Jak zostało to już wskazane, obowiązek dbałości o właściwe utrzymanie nieruchomości wspólnej ciąży przede wszystkim na zarządcy budynku i to on jest  podmiotem ponoszącym najczęściej odpowiedzialność za wady powstałe w wyniku niezachowania właściwego stanu nieruchomości wspólnej.

Komu przysługuje prawo do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym wobec zarządcy budynku? Problematyka ta była wielokrotnie przedmiotem rozważań zarówno przedstawicieli nauki prawa jak i sądów. Za dominującą należy uznać tezę głoszącą, że to właścicielowi lokalu mieszkalnego przysługują uprawienia z tytułu rękojmi za wady budynku w którym lokal jest położony, w szczególności gdy wady dotyczą tego lokalu. Podobne stanowisko w tej kwestii zaprezentował m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2014 r. (sygn. akt: II CSK 505/13).

Więcej o rękojmi przy zakupie mieszkania przeczytasz tutaj.

Jeśli zatem właścicielowi lokalu przysługują uprawienia do wystąpienia wobec zarządcy budynku z roszczeniem odszkodowawczym za wady ujawnione w lokalu, tak nic nie stoi na przeszkodzie aby ten sam podmiot dochodził swoich roszczeń w oparciu o zasady rękojmi za wady nieruchomości w sytuacji, gdy usterka ujawni się w części nieruchomości wspólnej. Warto bowiem pamiętać, że podmiotowi, któremu przysługuje prawo własności lokalu powierza się równocześnie udział w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji jego roszczenie dotyczyć może zarówno samego lokalu jak i części nieruchomości wspólnej, która objęta jest prawem własności właściciela lokalu w części ułamkowej.

Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych związanych z nieruchomością wspólną stanowi w prawie cywilnym tzw. czynność zachowawczą (tj. czynność zmierzająca do zachowania wspólnego prawa). Uprawnienie do dokonania tej czynności wynika wprost z treści art. 209 KC. Przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, a w konsekwencji – każdy ze współwłaścicieli może dochodzić roszczeń, których przedmiotem będzie wyłącznie ułamkowa część własności, a zatem elementy nieruchomości wspólnej.

Balkon – część wspólna nieruchomości czy pomieszczenie pomocnicze?

O ile z samej definicji nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali da się poniekąd wyodrębnić katalog elementów, które w każdym przypadku stanowić będą element nieruchomości wspólnej (np. fundamenty, elewacja budynku, winda), tak pewne trudności możemy napotkać w sytuacji gdy koniecznym staje się ustalenie statusu balkonu.

Status balkonu nie jest bowiem jednolity, a możliwość przypisania mu charakteru części nieruchomości wspólnej uzależniony jest w znacznej mierze od konkretnej sytuacji faktycznej. Jeśli balkon jest własnością właściciela lokalu do niego przynależącego - balkon traktowany jest jako pomieszczenie pomocnicze, jeśli nie – balkon uznawany jest za część nieruchomości wspólnej. Warto jednak pamiętać, że balkon może być uznany za pomieszczenie pomocnicze jedynie w sytuacji gdy służy wyłącznie do bezpośredniego użytku właściciela lokalu. W każdym innym przypadku balkon powinien być traktowany jako element nieruchomości wspólnej.

Powyższa teza została wielokrotnie potwierdzona w orzeczeniach sądów powszechnych, w tym Sądu Najwyższego. Zgodnie bowiem z wyrokiem SN z dnia 3 października 2002 r. (sygn. akt: III RN 153/01) balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu. W konsekwencji balkon nie stanowiący odrębnej własności uznawany jest za część nieruchomości wspólnej.

Uwzględniając powyższe rozważania, należy zatem stwierdzić, że ustalenie podmiotu na którym ciąży obowiązek przeprowadzenia remontu balkonu będzie w znacznej mierze uzależnione od tego jaki status został przypisany określonemu balkonowi. Dane te można odnaleźć najczęściej w projekcie budynku. Nie można bowiem jednoznacznie przyjąć, że balkon w każdym przypadku stanowić będzie część nieruchomość wspólnej lub pomieszczenie pomocnicze do lokalu mieszkalnego.

Sąd Najwyższy o balkonie

W jaki sposób ocenić czy balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze czy też jest elementem nieruchomości wspólnej? Do oceny statusu prawnego balkonu przydatna może okazać się uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt: III CZP 10/08). Zgodnie z nią balkon uznawany jest za pomieszczenie pomocnicze w sytuacji, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. W konsekwencji – jeśli balkon nie spełnia ww. przesłanek, należy uznać go za część nieruchomości wspólnej.

Ponadto Sąd Najwyższy w ww. uchwale zdefiniował balkony jako zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. Sąd wyjaśnił także, że przestrzeń wewnętrzna jest z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

A zatem zarówno elementy zewnętrzne, jak i konstrukcyjne balkonu trwale połączone z bryłą budynku można uznać za jego części zewnętrzne. W konsekwencji można nadać im status elementów nieruchomości wspólnej za których utrzymanie w należytym stanie technicznym oraz estetycznym odpowiedzialna jest wspólnota mieszkaniowa.

Odpowiedzialność za usterki balkonowe

Jeśli wiemy już jaki status prawny ma balkon, który wymaga remontu, koniecznym jest udzielenie odpowiedzi w jaki sposób sten ten wpływa na ustalenie podmiotu obciążonego kosztami tej czynności. W tym przypadku pomocne są orzeczenia sądów powszechnych. Tak na przykład Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze wyrokiem z dnia 15 listopada 2013 r. (sygn. akt: I C 1314/13) przyjął, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem (część tzw. zewnętrzna), obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Powyższe orzeczenie uzupełnia wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 czerwca 2008 r. (sygn. akt: I ACa 1190/07), zgodnie z którym to właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Podsumowując, z łatwością można dostrzeć uniwersalną zasadę -  że jeśli wada obejmuje część zewnętrzną budynku podmiotem obowiązanym do przeprowadzenia remontu będzie wspólnota mieszkaniowa. Natomiast jeśli wada powstała na balkonie, któremu nadano status pomieszczenia pomocniczego to obowiązek uiszczenia kosztów związanych z jego naprawą obciąży właściciela lokalu do którego balkon bezpośrednio przynależy. Decydujące znaczenie ma charakterystyka budynku oraz przyporządkowanie balkonu do konkretnego lokalu mieszkalnego.

Ponadto za aktualne należy także uznać stanowisko, że wszelkie elementy konstrukcyjne balkonów zasadniczo należy zaliczyć do części nieruchomości wspólnej, których remonty obciążają wspólnotę mieszkaniową. Natomiast z reguły balkon w „części wewnętrznej" służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkańców wyodrębnionego lokalu. Z uwagi na powyższe, należy uznać część wewnętrzną balkonu za część składową tego lokalu, której koszty remontów oraz utrzymania ponosi właściciel tego lokalu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować