Unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub użytkowanie. Po jakim czasie można spać spokojnie?

Dotychczas urzędnicy mogli unieważnić decyzję w każdej chwili. Od września 2020 r. jak nie zmieszczą się w określonym czasie mogą sobie budynek pooglądać, a inwestorów pozdrowić. To ważna zmiana.


O czym przeczytasz?

Nowelizacja ustawy prawo budowlane, która weszła w życie dnia 19 września 2020 r. jest jedną z największych tej gałęzi prawa i wprowadza szereg zmian dotyczących procesu budowy. Wprowadzenie do ww. ustawy art. 37 b i 59 h jest ważną zmianą dla inwestorów, ponieważ określają terminy, po upływie których nie będzie możliwe unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę bądź na użytkowanie.

Pozwolenie na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę zgodnie z art. 3 pkt 12 ustawy prawo budowlane jest typową decyzją administracyjną, której uzyskanie pozwala na rozpoczęcie i prowadzenie budowy bądź wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Wniosek o wydanie decyzji należy złożyć przed rozpoczęciem prac, we właściwym urzędzie gminy bądź starostwie w wydziale architektury.

Wniosek o wydanie decyzji – dokumenty

Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów, wśród których znaleźć się powinny:

  • Cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z odpowiednimi opiniami i pozwoleniami,
  • Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest wymagana,
  • Wypis z rejestru gruntów dla swojej działki i działek sąsiednich,
  • Warunki techniczne dostawy mediów.

Jak złożyć wniosek?

Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę powinien być złożony na odpowiednim urzędowym formularzu, który znajduje się w także na stronie internetowej. We wniosku wskazać trzeba inwestora, rodzaj dokonywanej inwestycji (np. dom jednorodzinny), adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (numer działki).

Czy zawsze konieczna jest decyzja o pozwoleniu na budowę?

Zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie tej decyzji. Od tej zasady istnieją jednak pewne wyjątki szczegółowo wymienione w art. 29 i 30 ustawy. Wskazane są tam roboty, które zamiast uzyskiwania pozwolenia na budowę, dopuszczają jedynie dokonania zgłoszenia do odpowiedniego organu. Zgłoszenia takiego będzie wymagało m.in. budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce - w terminie określonym w zgłoszeniu i wiele innych szczegółowo wymienionych we wskazanych przepisach.

Więcej o budowie domu na podstawie samego zgłoszenia znajdziesz tutaj.

Unieważnienie decyzji

Zgodnie z wprowadzonym nowelizacją ustawy prawo budowlane, która weszła w życie 19 września 2020 r.,

nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.

Pozwolenie na użytkowanie

W sytuacjach kiedy budowa odbywa się na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, zakończenie procesu inwestycyjnego może odbyć się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Szczegółowe sytuacje, przewidujące konieczność uzyskania pozwolenia są wymienione w art. 55 ustawy prawo budowlane.

Pozwolenie na użytkowanie wydawane jest przez organ nadzoru budowlanego, po przeprowadzeniu kontroli. W decyzji może on określić szczegółowe warunki użytkowania obiektu bądź uzależnić jego użytkowanie od dokonania poszczególnych czynności we wskazanych terminach. Stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia jest wyłącznie inwestor.

Unieważnienie pozwolenia na użytkowanie

W dodanym nowelizacją ustawy prawo budowlane art. 59 h wskazano, że nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jeżeli upłynęło 5 lat od dnia w którym decyzja o pozwoleniu stała się ostateczna.

Kiedy decyzja jest ostateczna

Decyzją ostateczną, zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego jest decyzja, która  wy­da­na została przez or­gan od­wo­ław­czy np. de­cy­zja Wo­je­wódz­kie­go In­spek­to­ra Na­dzo­ru Bu­dow­la­ne­go o po­zwo­le­niu na użyt­ko­wa­nie, wy­da­na w wy­ni­ku po­now­ne­go roz­pa­trze­nia spra­wy, wydana w pierw­szej in­stan­cji, w sto­sun­ku do któ­rej upły­nął ter­min do wnie­sie­nia od­wo­ła­nia al­bo wnio­sku o po­now­ne roz­pa­trze­nie spra­wy oraz wydana w pierw­szej in­stan­cji, w sto­sun­ku do któ­rej na­stą­pi­ło sku­tecz­ne zrze­cze­nie się pra­wa do wnie­sie­nia od­wo­ła­nia al­bo wnio­sku o ponow­ne roz­pa­trze­nie spra­wy.

Zgodnie z treścią art. 156 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego organ administracji publicznej posiada kompetencje, by stwierdzić nieważność decyzji, która:

  • wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;
  • wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
  • dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną;
  • została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;
  • była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
  • w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;
  • zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

W tych sytuacjach nieważność decyzji na podstawie poprzedniego stanu prawnego mogła być stwierdzona w ciągu 10 lat od dnia jej ogłoszenia lub doręczenia. Powodowało to szereg niedogodności dla inwestorów, bowiem stwierdzenie nieważności mogło być wydane w każdym czasie, co powodowało niepewność gdyż nie wiadomo było czy akurat nie zostanie wszczęte postepowanie mające na celu stwierdzenie nieważności decyzji. Nieważność decyzji powodowała, że budynek traktowano jak wybudowany bez pozwolenia na budowę.

Nowelizując ustawę prawo budowlane, ustawodawca znacznie skrócił ten termin do 5 lat, co stanowi pozytywne rozstrzygnięcie dla wszystkich inwestorów. Po upływie 5 lat możliwe jest już tylko stwierdzenie wydania takiej decyzji z naruszeniem prawa, a także wskazanie okoliczności, z powodu których stwierdzenie nieważności nie było możliwe. Taka decyzja w dalszym ciągu będzie ważna, a dokonana na jej podstawie budowa uznana za wykonaną zgodnie z prawem. Wprowadzenie nowelizacji w postaci skrócenia ww. terminów zapewniło trwałość decyzji administracyjnych oraz pewność prawa co należy do jednych z najbardziej oczekiwanych i pozytywnych aspektów dotychczasowych rozwiązań.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować