Umowa ustanowienia służebności gruntowej drogowej i osobistej

Jak napisać umowę ustanowienia służebności gruntowej drogowej i osobistej? Co powinna zawierać dobra umowa? Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy jej tworzeniu?


O czym przeczytasz?

Jak stworzyć umowę?Po co ci umowa?

Wiadomo, umowę zawiera się na złe czasy. To stare powiedzenie ma swoją wartość także obecnie. Dopóki wszystko się dobrze układa nie masz potrzeby niczego spisywać (chyba, że prawo wyraźnie tego wymaga). Umowa zawarta w formie pisemnej (spisana) przyda ci się dopiero w przypadku pojawienia się nieporozumień. Ma służyć jako dowód dla innych - głównie dla sądów, wskazać, że któraś ze stron zachowuje się niezgodnie z ustaleniami. Z tego właśnie powodu powinna być napisana językiem prawniczym i zawierać zdefiniowane w prawie określenia. Wówczas wiele sformułowań jest już precyzyjnych bez potrzeby dodatkowych wyjaśnień. Dobra umowa to taka, która nie pozostawia miejsca na dowolną interpretację. Najlepiej jak jest krótka, spójna i merytoryczna. Każdy, kto czyta umowę powinien rozumieć ją tak, jak strony, które ją zawarły.

Konstrukcja umowy

W razie sporu, sąd będzie próbował dociec co strony danej umowy zamierzały przez nią osiągnąć. Tę zasadę wprowadził art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, który mówi o zgodnym zamiarze stron. I znowu, im dokładniej ten zamiar w umowie opiszesz, tym mniejsze pole do interpretacji. O to właśnie w dobrym opisie wzajemnych zobowiązań chodzi. Użycie terminologii prawniczej powoduje, że przez każdego prawnika będzie rozumiana tak samo (a przynajmniej podobnie). Nie ma zatem większego znaczenia jak daną umowę nazwiesz, bo to treść, a nie nazwa decyduje o rodzaju umowy.

 

Umowa powinna posiadać przede wszystkim takie elementy:

  • Oznaczenie miejsca i daty zawarcia

Element ten nie jest wymagany prawem, ale ma znaczenie praktyczne. Zdecydowanie ważniejsze jest składanie podpisu razem z datą, ponieważ wtedy właśnie umowa zostaje zawarta.

 

  • Oznaczenie stron umowy

Inaczej komparycja. Opis stron umowy powinien być jak najszerszy, pozwalający zidentyfikować dany podmiot. Dane dotyczące stanu cywilnego też mają znaczenie.

 

  • Postanowienia przedmiotowo istotne

Tzw. essentialia negotti. To podstawowe zobowiązania stron, które wskazują na rodzaj zawieranej umowy. Brak ich wykonania oznacza niewykonanie umowy. Np. zobowiązanie zapłaty lub wydania lokalu.

 

  • Dalsze postanowienia i zabezpieczenia

Tzw. neutralia negotti i accidentalia negotti. Nie są prawnie wymagane, ale są dość istotne z punktu widzenia wykonywania umowy. Służą do określenia zasad wykonywania umowy. Bez ich wykonania umowa jest ważna, ale nienależycie wykonywana. Postanowienia zabezpieczające są wprowadzone – jak sama nazwa wskazuje – w celu zabezpieczenia postanowień istotnych.  Np. warunki eksploatacji i zwrotu lokalu.

 

  • Postanowienia końcowe

To postanowienia, które nie są obligatoryjne, ale ciężko spotkać umowę bez nich. Są bardzo istotne, ponieważ są wśród nich takie, które dotyczą kwestii „technicznych” danej umowy (np. adresy czy komunikacja stron), ale i takie, które wiążą – przy ewentualnym sporze – sąd. Np. właściwość sądu, forma zmiany umowy. 

 

  • Podpisy i ewentualne załączniki

Umowa w formie pisemnej jest zawierana w momencie, kiedy ostatnia ze stron złoży podpis. Dlatego spisywanie daty przy podpisie ma istotne prawnie znaczenie. Załącznikami do umowy powinny być dokumenty. Nie ma konieczności wymieniania załączników pod koniec umowy, to bardziej zabieg praktyczny. 

Forma umowy

Najbardziej popularną i podstawową formą umów polskim prawie jest forma pisemna (podpisana prze obie strony). Wykorzystywana w umowach, gdzie nie ma przeniesienia własności nieruchomości (do takich wymagany jest akt notarialny). Od kilku lat znana i coraz chętniej wykorzystywana jest także forma dokumentowa (postać elektroniczna lub inna cyfrowa), jednak nierekomendowana przy umowach związanych z nieruchomościami. Pozostałe formy, występujące najczęściej w obrocie nieruchomościami  to akt notarialny czy forma pisemna z podpisami urzędowo poświadczonymi. Są to formy wymuszone dla zachowania bezpieczeństwa prawnego.

Umowa ustanowienia służebności gruntowej drogowej i osobistej - co musisz wiedzieć

Oprócz wyżej wymienionych elementów umowy zwróć uwagę na:

  • Prawo do nieruchomości

Jak we wszystkich umowach związanych z nieruchomościami zasadnym jest sprawdzenie (i odebranie stosownego oświadczenia) czy strona posiada, a jeśli tak to jakie, prawo do danej nieruchomości. Czy sprzedajesz, bierzesz najem, czy chcesz zamówić usługę związaną z nieruchomością – najważniejszy jest tytuł do niej.

W przypadku prawa własności sprawdź je w aktualnej księdze wieczystej (KW), co można zrobić online. Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W przypadku, gdy podmiot włada nieruchomością, a z KW wynika, że nie jest właścicielem należy sprawdzić jaki jest jego status. Czy jedynie reprezentuje właściciela (wówczas sprawdź jego pełnomocnictwo) czy posiada jakieś prawo (np. jest najemcą czy użytkownikiem), wtedy pamiętaj o sprawdzeniu umowy dającej takie prawo.

 

  • Przedmiot umowy

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań (służebność gruntowa). Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

To są główne zobowiązania stron. Pamiętaj o bardzo szczegółowym opisaniu tej nieruchomości z podaniem numeru księgi wieczystej, tytułu nabycia. A także metrażu, liczby pomieszczeń oraz kondygnacji oraz – jeśli jest przedmiotem umowy - miejsca garażowego i komórki. Można załączyć wszelkie plany lub mapki.

 

  • Sposób korzystania i zwrot nieruchomości

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.

 

  • Czas trwania umowy i okres wypowiedzenia

Umowa ustanowienia służebności może być zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. W umowie zawartej na czas oznaczony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy. Służebność gruntowa i osobista wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Umowa ustanowienia służebności gruntowej drogowej i osobistej - uważaj na

  • Tytuł do nieruchomości władnącej i obciążonej
  • Stan prawny nieruchomości
  • Przesłanki ustanowienia służebności
  • Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego
  • Zgłoszenie służebność do KW

Artykuły, które mogą Cię zainteresować