Czy można odstąpić od umowy rezerwacyjnej bez ponoszenia dodatkowych kosztów?

Masz już zawartą umowę rezerwacyjną, jednak z jakiegoś powodu uznajesz, że nie dojdzie do finalnej transakcji. Być może decyzja o odstąpieniu jest podyktowana przyczyną obiektywną. Czy można zrobić to bez poniesienia kosztów?


O czym przeczytasz?

Co zrobić, aby odzyskać zaliczkę?

Podejmując działania związane z zakupem mieszkania bierzemy pod uwagę wiele czynników, których spełnienie zagwarantuje, że wybrane lokum spełni wszystkie nasze mieszkaniowe wymagania. Kiedy podejmiemy decyzję, że wybrane mieszkanie jest tym jedynym, ale z jakichś przyczyn jego zakup jest dla nas w danym momencie utrudniony. A może się jeszcze wahamy. Deweloper może je dla nas zarezerwować. W takim przypadku przyszły kupujący może zawrzeć z deweloperem tzw. umowę rezerwacyjną, której podpisanie związane jest zwykle z uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej.

Istota umowy rezerwacyjnej 

Umowa rezerwacyjna jest umową powszechnie zawieraną przez deweloperów w procesie sprzedaży mieszkania i poprzedza najczęściej zawarcie umowy deweloperskiej lub umowy przenoszącej własność na inny podmiot (w formie aktu notarialnego). Umowa ta należy do kategorii umów nienazwanych, a więc brak jest w systemie prawnym takich przepisów, które jednoznacznie regulowałyby kwestie związane z określeniem przedmiotu umowy, stron umowy czy ich wzajemnych praw i obowiązków.

W polskim prawie, konstrukcja umowy rezerwacyjnej mieszkania oparta jest na wynikającej z art. 353(1) Kodeksu cywilnego zasadzie swobody kontraktowania, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

W praktyce stosowanej przez deweloperów, można wyróżnić dwa typy umów rezerwacyjnych mieszkania:

  • umowę rezerwacyjną mieszkania bez elementów umowy przedwstępnej oraz
  • umowę rezerwacyjną mieszkania z elementami umowy przedwstępnej.

Umowa rezerwacyjna mieszkania bez elementów umowy przedwstępnej (tzw. czysta umowa rezerwacyjna) jest szczególnego rodzaju niezobowiązującą deklaracją kupującego wskazującą na chęć zakupu mieszkania, a więc zawarcia kolejnej umowy z deweloperem. W tym przypadku wycofanie deklaracji przez kupującego nie pociąga istotnych konsekwencji prawnych, ewentualnie może doprowadzić do utraty wpłaconej zaliczki lub uiszczonej opłaty rezerwacyjnej. Jeśli jest zawierana bez żadnego zabezpieczenia finansowego, to zwykle okres rezerwacji jest bardzo krótki.

Natomiast, umowa rezerwacyjna mieszkania z elementami umowy przedwstępnej jest równoznaczna z obowiązkiem podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości i na jej podstawie, zarówno deweloper jaki i kupujący mogą dochodzić roszczeń za niewykonanie wzajemnych zobowiązań na drodze sądowej.

Elementy umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna mieszkania powinna zawierać przede wszystkim takie elementy jak:

  1. oznaczenie daty i miejsca zawarcia umowy,
  2. oznaczenie stron umowy,
  3. określenie rodzaju nieruchomości, wskazanie adresu pod którym znajduje się nieruchomość, określenie numer księgi wieczystej,
  4. definicję pojęcia „rezerwacja”,
  5. określenie ceny nieruchomości,
  6. określenie formy płatności i harmonogramu spłat,
  7. określenie terminu zawarcia umowy deweloperskiej,
  8. oświadczenie dewelopera obejmujące kwestie stanu prawnego nieruchomości,
  9. oświadczenie kupującego o uiszczeniu opłaty rezerwacyjnej, bądź zaliczki,
  10. określenie sądu właściwego do rozstrzygania sporów między stronami umowy,
  11. podpisy stron i ewentualne załączniki.

Opłata rezerwacyjna

Przez umowę rezerwacyjną przyszły kupujący zobowiązuje się do uiszczenia na rzecz dewelopera tzw. opłaty rezerwacyjnej. Opłata rezerwacyjna stanowi świadczenie wzajemne za ciążące po stronie dewelopera zobowiązane do zarezerwowania mieszkania przez określony czas ściśle określonej w umowie osobie (przyszłemu kupującemu).

Wysokość opłaty rezerwacyjnej ustalana jest każdorazowo przez strony umowy i kształtuje się na poziomie od kliku do kilkunastu procent wartości nieruchomości.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

W znacznej części przypadków zagadnienie związane z opłatą rezerwacyjną nie budzi większych wątpliwości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej między deweloperem a kupującym, kwota wpłacona jako opłata rezerwacyjna jest najczęściej zaliczana na poczet ceny mieszkania i przelewana na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Co jednak zrobić w przypadku gdy przyszły kupujący zawarł z deweloperem umowę rezerwacyjną i uiścił wymaganą opłatę, ale z jakichś przyczyn nie doszło między stronami do porozumienia w sprawie zawarcia umowy deweloperskiej? W takiej sytuacji, zarówno deweloper jak i dotychczasowy kupujący mają prawo do odstąpienia od wcześniej zawartej umowy rezerwacyjnej mieszkania, jednakże kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej uzależnione będą w znacznej mierze od treści postanowień zawartych w umowie.

To właśnie jeden z elementów wspomnianej swobody kształtowania umów. Warto zwrócić uwagę, aby umowa przewidywała okoliczności zwrotu. Jeśli nie,  dobrze jest podiać próbę negocjacji obniżenie opłaty.

Niezależnie od postanowień zawartych w umowie rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi m.in. w przypadku gdy z przyczyn niezależnych od kupującego nie ziszczą się warunki wynikające z umowy rezerwacyjnej, uniemożliwiające zawarcie przyszłej umowy deweloperskiej lub niemożność ta wynika z przyczyn leżących po stronie dewelopera, a także wskutek siły wyższej. W sytuacji wystąpienia jednej z ww. przyczyn, deweloper zobowiązany jest do zwrotu pełnej kwoty uiszczonej opłaty (kaucji) rezerwacyjnej, a dotychczasowy kupujący nie powinien ponieść żadnych dodatkowych kosztów z tego tytułu.

Stanowisko Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Zagadnieniem związanym ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej zajął się Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W swoich orzeczeniach sąd wskazał katalog klauzul niedozwolonych (tzw. klauzul abuzywnych), których zastosowane w umowie rezerwacyjnej zawartej między deweloperem a przyszłym kupującym (konsumentem) doprowadza do powstania po stronie konsumenta uprawienie do żądania ich natychmiastowego usunięcia. Nawet bez ich usunięcia z umowy, te klauzule nie są dla konsumenta wiążace.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za klauzule niedozwolone zostały uznane m.in. następujące postanowienia umowne:

  1. „Umowa Developerska zawarta będzie w formie pisemnej w terminie przez Sprzedającego wyznaczonym za powiadomieniem Kupującego z minimum 5-dniowym wyprzedzeniem.
    W przypadku nie stawienia się Kupującego do umowy w wyznaczonym terminie Sprzedający wyznaczy ponowny termin zawarcia umowy. Nie stawienie się na drugi z wyznaczonych terminów oznacza, że Sprzedający może odstąpić od zawarcia Umowy Developerskiej z winy kupującego i zatrzymać opłatę rezerwacyjną, o której mowa w § 4 pkt 1” (
    Sąd Okręgowy
    w Warszawie-Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt: XVII AmC 235/08);
  2. „Sprzedający może odstąpić od niniejszej umowy i zachować otrzymaną opłatę rezerwacyjną w sytuacji, gdy Kupujący nie przystąpi do podpisania Umowy Developerskiej w terminie,
    o którym mowa w § 3 ust. 1 i ust. 3” (
    Sąd Okręgowy w Warszawie-Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt: XVII AmC 235/08);
  3. "W przypadku nie zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w okresie obowiązywania niniejszej Umowy i zwrotu Opłaty Rezerwacyjnej przez Realizatora, strony nie będą rościły względem siebie jakichkolwiek roszczeń w sposób pośredni lub bezpośredni związanych z niniejszą Umową, niezależnie od przyczyn niezawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży" (Sąd Okręgowy w Warszawie -XVII Wydział Gospodarczy Sąd Ochrony Konkurencji
    i Konsumentów, sygn. akt: XVII AmC 3739/11);
  4. „W przypadku niepodpisania przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przedwstępnej umowy sprzedaży w terminie, o którym mowa w par. 4 na skutek nie przystąpienia do umowy przez stronę Rezerwujących, (…) sp. z o.o. (…) spółka komandytowa z siedzibą w K. uprawniona będzie do zatrzymania pobranej kaucji” (Sąd Okręgowy
    w Warszawie XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt: XVII AmC 324/12).

Podpisując umowę rezerwacyjną warto zatem poświęcić trochę czasu na sprawdzenie czy posiada ona wszystkie niezbędne elementy umowy, nie zawiera postanowień niedozwolonych oraz w jaki sposób kształtowane są kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej. W przypadku gdy chociażby jeden element umowy budzi nasze wątpliwości powinniśmy podjąć rozmowy z deweloperem w sprawie usunięcia braków, bądź nieścisłości zawartych w umowie rezerwacyjnej. Przy umowach związancyh z obrotem nieruchomościami warto rozważyć pomoc prawnika, ponieważ koszt porady jest niewielki w porównaniu do ryzyka finansowego jakie niosą za sobą takie umowy.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować