Umowa najmu. Jakie możliwości ma najemca w kwestii wypowiedzenia umowy?

Ostatnimi czasy o najemców coraz trudniej, a i tych "zakontraktowanych" można stracić. Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę? Jak wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieokreślony, a w jaki na czas określony? A co jeśli mieszkanie ma wady?


O czym przeczytasz?

Umowa najmu – podstawowe kwestie

Podstawę rozważań nad zagadnieniami związanymi z umową najmu stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tj. art. 659 – art. 692 KC). Powyższe regulacje uzupełniane są ponadto o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z definicją zawartą w treści art. 659 KC,

przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Umowie najmu przypisywany jest także charakter trwały. Czym jest zatem owa „trwałość” stosunku najmu lokalu? Kwestia ta wielokrotnie stanowiła przedmiot rozważań sądów powszechnych. Tak na przykład Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 17 maja 2017 r. wskazał, że „Istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w owej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły, a celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron, to jednak ta zasada trwałości doznaje ograniczenia. Zgodnie bowiem z przepisem art. 673 § 1 KC strony takiej umowy mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie” (sygn. akt: I ACa 336/16).

Wzory umów najmu wraz z omówieniem znajdziesz tutaj.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę bez przyczyny przy umowie na czas nieokreślony

Jeżeli okres trwania najmu nie został w umowie ściśle określony, najemcy przysługuje uprawienie do wypowiedzenia umowy bez podania przyczyny. Uprawienie to przysługuje także wynajmującemu.Powyższe uprawienie wynika bezpośrednio z treści art. 673 § 1 KC Zgodnie z brzmieniem wskazanego przepisu, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

W przypadku wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony, najemca zobowiązany jest przy składaniu wypowiedzenia zachować odpowiednie terminy wypowiedzenia wskazane w treści łączącej strony umowy.

W sytuacji, gdy strony nie określiły ścisłych terminów wypowiedzenia umowy najmu obowiązują terminy wskazane w ustawie. Terminy te są uzależnione od częstotliwości płatności czynszu najmu i wynoszą odpowiednio:

  • w przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc - umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • w przypadku gdy czynsz jest płatny miesięcznie – umowę najmu można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • w przypadku gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu – umowę najmu można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
  • w przypadku gdy ma charakter dzienny – umowę najmu można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

Warto pamiętać, że umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony strony mogą swobodnie wypowiedzieć, bez wskazania przyczyny wypowiedzenia. 

Niedopuszczalne jest zrzeczenie się uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, jak również jego umowne wyłączenie.

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu zawartej na czas określony

Zgodnie z treścią art. 673 § 3 KC, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Uprawienie to przysługuje także wynajmującemu.

Podstawowym celem umowy najmu zawartej na czas określony jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrony stron umowy. Najemca ma gwarancję, że stosunek najmu będzie trwał, a wynajmujący ma pewność, że będzie otrzymywał czynsz przez określony czas.

Umowę najmu zawartą na czas określony charakteryzuje przede wszystkim fakt, że oznaczony jest w niej termin końcowy, który wyklucza niepewność co do wystąpienia zdarzenia kończącego najem. Umowa ta zapewnia jej stronom podejmowanie działań w sposób zapewniający realizowanie przysługujących im praw i obowiązków, które nie wygasną przedwcześnie.

Jak zostało to wskazane wcześniej – strony umowy najmu zawartej na czas określony mogą przewidzieć w umowie możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia. Wymaga to określenia w umowie przyczyn, z których wypowiedzenie może nastąpić. Kwestia ta była już wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych.

Tak na przykład w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r. (sygn. akt: V CSK 487/08), sąd wskazał, że „umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie (art. 673 § 3 KC)”.

Ponadto Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 20 września 2013 r. (sygn. akt: I ACa 402/13) wskazał, że „swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i wynika z art. 673 § 3 KC. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Art. 673 § 3 KC rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy.

Powyższe orzeczenie jest bardzo kategoryczne, bowiem uznaje, że postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W art. 673 § 3 KC ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie konkretnych wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.

Warto wskazać, że przyczyna wypowiedzenia powinna być wskazana w umowie dostatecznie jednoznacznie, a zatem w taki sposób, aby umożliwić obiektywną ocenę czy zastrzeżony w umowie przypadek nastąpił, czy też nie. Art. 673 § 3 KC wskazuje przypadek określony w umowie, co umożliwia stronom umowy, uregulowanie kwestii związanych z wypowiedzeniem umowy najmu zawartej na czas oznaczony w sposób bardziej swobodny, niż wynikałoby to z ustawy.

Tak jak zostało to już wskazane, art. 673 § 3 KC był już wielokrotnie przedmiotem interpretacji sądów. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt: III CZP 92/06) podejmował się rozważań nad rozwiązaniem umowy z tzw. „ważnych przyczyn”, a w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 20 lutego 2013 r. (sygn. akt: I ACa 1183/12) rozpatrywano kwestie tzw. „szczególnego przypadku”.

Zarówno jedno jak i drugie sformułowanie zostało uznane za dostateczną przesłankę wypowiedzenia umowy. Sądy wskazały, że tego typu sformułowania dotyczą sytuacji nadzwyczajnych, których nie można przewidzieć i które odbiegają od zwykłego rozwoju wypadków. Jednocześnie sądy zaznaczyły, że powinno to wynikać z podjęcia przez strony umowy pewnego ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego łączącego strony może nastąpić. Ryzyko występujące jedynie po stronie jednej ze stron umowy (tj. wynajmującego lub najemcy) nie mieści się w granicach tych niedookreślonych sformułowań. Nie może ono również wynikać ze swobodnej decyzji stron.

Nie jest możliwe wskazanie w umowie najmu zawartej na czas określony możliwości jej wypowiedzenia bez wskazania konkretnej przyczyny. Z uwagi na powyższe, z punktu widzenia zarówno wynajmującego jak i najemcy niezwykle istotne jest, aby jeszcze na etapie negocjacji nad umową, precyzyjnie określić przypadki w których wypowiedzenie będzie możliwe. W innym przypadku wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony będzie niemożliwe, a stosunek najmu będzie trwał przez cały okres wskazany w treści umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę z uwagi na wady rzeczy najętej

Zgodnie z przyjętym poglądem, na wynajmującym ciąży obowiązek utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jednakże, jeśli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 674 § 2 KC).

Uprawienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę bez zachowania terminu wypowiedzenia (tzn. ze skutkiem natychmiastowym) powstaje z chwilą, gdy w lokalu występują wady uniemożliwiające używanie go w sposób wskazany w umowie, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w wyznaczonym terminie.

Rodzaje wad

W nauce prawa możliwe jest wyróżnienie wad fizycznych, a zatem takich, które ograniczają przydatność rzeczy do umówionego użytku lub uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy (np. niesprawność urządzeń technicznych w lokalu, niedostarczanie wody do lokalu, wadliwe funkcjonowanie windy, nienależyte ogrzewanie lokalu), jak i wad prawnych (mamy z nimi do czynienia, gdy ze względu na prawa osoby trzeciej rzecz najęta zostanie odebrana w całości lub w części, jak również w przypadku, gdy ze względu na te prawa najemca dozna przeszkody w używaniu rzeczy określonym w umowie).

Niezależnie od powyższego, wypowiedzenie umowy najmu z powodu wad istniejących od początku trwania najmu jest możliwe w sytuacji, gdy wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu. Gdy jednak mamy do czynienia z sytuacją, w której wady rzeczy najętej ujawnią się później, to wypowiedzenie jest możliwe jedynie wtedy gdy wynajmujący na skutek wezwania najemcy nie usunął wad lub wady te nie dadzą się usunąć.

Gdy jednak wada lokalu jedynie ogranicza jego przydatność do umówionego użytku, to najemca nie może wypowiedzieć umowy najmu. W takim przypadku najemcy przysługuje jedynie uprawienie do wystąpienia do wynajmującego z żądaniem odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Ważne! Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę w przypadku istnienia wad zagrażających zdrowiu

Zgodnie z treścią art. 682 KC, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny i obiektywny w tym sensie, że subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 KC skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić.

Spośród wad zagrażających życiu wymienia się najczęściej:

  • zawilgocenie i zagrzybienie;
  • emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku, w którym znajduje się lokal, substancji toksycznych;
  • nadmierny hałas, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany budynku;
  • niską temperaturę zagrażającą zdrowiu.

Warto pamiętać, że uprawienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 KC powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego do usunięcia wady, który mimo upływu terminu nie wykonał ciążącego na nim obowiązku.

Forma wypowiedzenia umowy najmu

Dobrze jest, aby wypowiedzenie umowy najmu przyjęło pisemną formę jednostronnego oświadczenia woli. W ustawie – Kodeks cywilny ustawodawca nie określił konkretnej formy oświadczenia, natomiast w praktyce przyjmuje się, że najbezpieczniejszą formą wypowiedzenia umowy jest forma pisemna. W celach dowodowych, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu winno zostać wysłane pocztą za potwierdzeniem nadania oraz potwierdzeniem odbioru.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować