Umowa najmu budynku

Jak napisać umowę najmu budynku? Co powinna zawierać dobra umowa? Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy jej tworzeniu?


O czym przeczytasz?

Po co spisywac umowę najmu budynkuPo co ci umowa?

Wiadomo, umowę zawiera się na złe czasy. To stare powiedzenie ma swoją wartość także obecnie. Dopóki wszystko się dobrze układa nie masz potrzeby niczego spisywać (chyba, że prawo wyraźnie tego wymaga). Umowa zawarta w formie pisemnej (spisana) przyda ci się dopiero w przypadku pojawienia się nieporozumień. Ma służyć jako dowód dla innych - głównie dla sądów, wskazać, że któraś ze stron zachowuje się niezgodnie z ustaleniami. Z tego właśnie powodu powinna być napisana językiem prawniczym i zawierać zdefiniowane w prawie określenia. Wówczas wiele sformułowań jest już precyzyjnych bez potrzeby dodatkowych wyjaśnień. Dobra umowa to taka, która nie pozostawia miejsca na dowolną interpretację. Najlepiej jak jest krótka, spójna i merytoryczna. Każdy, kto czyta umowę powinien rozumieć ją tak, jak strony, które ją zawarły.

Konstrukcja umowy

W razie sporu, sąd będzie próbował dociec co strony danej umowy zamierzały przez nią osiągnąć. Tę zasadę wprowadził art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, który mówi o zgodnym zamiarze stron. I znowu, im dokładniej ten zamiar w umowie opiszesz, tym mniejsze pole do interpretacji. O to właśnie w dobrym opisie wzajemnych zobowiązań chodzi. Użycie terminologii prawniczej powoduje, że przez każdego prawnika będzie rozumiana tak samo (a przynajmniej podobnie). Nie ma zatem większego znaczenia jak daną umowę nazwiesz, bo to treść, a nie nazwa decyduje o rodzaju umowy.

Umowa powinna posiadać przede wszystkim takie elementy:

  • Oznaczenie miejsca i daty zawarcia

Element ten nie jest wymagany prawem, ale ma znaczenie praktyczne. Zdecydowanie ważniejsze jest składanie podpisu razem z datą, ponieważ wtedy właśnie umowa zostaje zawarta.

  • Oznaczenie stron umowy

Inaczej komparycja. Opis stron umowy powinien być jak najszerszy, pozwalający zidentyfikować dany podmiot. Dane dotyczące stanu cywilnego też mają znaczenie.

  • Postanowienia przedmiotowo istotne

Tzw. essentialia negotti. To podstawowe zobowiązania stron, które wskazują na rodzaj zawieranej umowy. Brak ich wykonania oznacza niewykonanie umowy. Np. zobowiązanie zapłaty lub wydania lokalu.

  • Dalsze postanowienia i zabezpieczenia

Tzw. neutralia negotti i accidentalia negotti. Nie są prawnie wymagane, ale są dość istotne z punktu widzenia wykonywania umowy. Służą do określenia zasad wykonywania umowy. Bez ich wykonania umowa jest ważna, ale nienależycie wykonywana. Postanowienia zabezpieczające są wprowadzone – jak sama nazwa wskazuje – w celu zabezpieczenia postanowień istotnych.  Np. warunki eksploatacji i zwrotu lokalu.

  • Postanowienia końcowe

To postanowienia, które nie są obligatoryjne, ale ciężko spotkać umowę bez nich. Są bardzo istotne, ponieważ są wśród nich takie, które dotyczą kwestii „technicznych” danej umowy (np. adresy czy komunikacja stron), ale i takie, które wiążą – przy ewentualnym sporze – sąd. Np. właściwość sądu, forma zmiany umowy. 

  • Podpisy i ewentualne załączniki

Umowa w formie pisemnej jest zawierana w momencie, kiedy ostatnia ze stron złoży podpis. Dlatego spisywanie daty przy podpisie ma istotne prawnie znaczenie. Załącznikami do umowy powinny być dokumenty. Nie ma konieczności wymieniania załączników pod koniec umowy, to bardziej zabieg praktyczny. 

Forma umowy

Najbardziej popularną i podstawową formą umów polskim prawie jest forma pisemna (podpisana prze obie strony). Wykorzystywana w umowach, gdzie nie ma przeniesienia własności nieruchomości (do takich wymagany jest akt notarialny). Od kilku lat znana i coraz chętniej wykorzystywana jest także forma dokumentowa (postać elektroniczna lub inna cyfrowa), jednak nierekomendowana przy umowach związanych z nieruchomościami. Pozostałe formy, występujące najczęściej w obrocie nieruchomościami  to akt notarialny czy forma pisemna z podpisami urzędowo poświadczonymi. Są to formy wymuszone dla zachowania bezpieczeństwa prawnego.

Umowa najmu budynku - co musisz wiedzieć?

Oprócz wyżej wymienionych elementów umowy zwróć uwagę na:

 

  • Prawo do nieruchomości

Jak we wszystkich umowach w obrocie nieruchomościami zasadnym jest sprawdzenie (i odebranie stosownego oświadczenia) czy strona posiada, a jeśli tak to jakie, prawo do danej nieruchomości. Czy sprzedajesz, bierzesz najem, czy chcesz zamówić usługę związaną z nieruchomością – najważniejszy jest tytuł do niej.

W przypadku prawa własności sprawdź je w aktualnej księdze wieczystej (KW), co można zrobić online. Rękojmia wiary publicznej oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W przypadku, gdy podmiot włada nieruchomością, a z KW wynika, że nie jest właścicielem należy sprawdzić jaki jest jego status. Czy jedynie reprezentuje właściciela (wówczas sprawdź jego pełnomocnictwo) czy posiada jakieś prawo (np. jest najemcą czy użytkownikiem), wtedy pamiętaj o sprawdzeniu umowy dającej takie prawo.

 

  • Przedmiot umowy

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W tym zdaniu są główne zobowiązania stron. W przypadku nieruchomości tą rzeczą jest właśnie lokal, budynek czy grunt. Pamiętaj o bardzo szczegółowym opisaniu tej nieruchomości z podaniem numeru księgi wieczystej, tytułu nabycia. A także metrażu, liczby pomieszczeń oraz kondygnacji oraz – jeśli jest przedmiotem umowy  - miejsca garażowego i komórki. Można załączyć wszelkie plany lub mapki. Podobna zasada dotyczy czynszu, opłat dodatkowych i ewentualnej kaucji (Uwaga! kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu). Wysokość, częstotliwość oraz sposobu potrąceń i zwrotów to ważne kwestie.

 

  • Sposób korzystania i zwrot nieruchomości

Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem a najemca do utrzymania nieruchomości  we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Prócz podstawowych zobowiązań stron, można zastrzec szereg innych. Sposoby korzystania, zabezpieczenia, a także warunki zwrotu to te najczęściej występujące w obrocie. Zawsze warto wpisać konkretnie na jakie cele budynek zostanie wzięty w najem, mieszkaniowe czy biurowe.

 

  • Czas trwania umowy i okres wypowiedzenia

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. W umowie zawartej na czas oznaczony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, pamiętaj o pewnych obostrzeniach ustawowych. Gdy umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, na podstawie art. 672 k.c. wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Uwaga! Jeśli najem służy na cele mieszkaniowe, to zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie najmu przez wynajmującego jest możliwe gdy najemca m. in. używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje inne obowiązki wynikające z przepisów prawa i z umowy pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia; jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W tych wypadkach wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wszelkie postanowienia umów mniej korzystne dla najemców od powyższych są nieważne.

Umowa najmu budynku - uważaj na

  • Osobę najemcy (dane, zdolność do czynności prawnych, w miarę możliwości – wypłacalność)
  • Tytuł wynajmującego do nieruchomości
  • Stan techniczny i prawny nieruchomości
  • Ustawowe okresy wypowiedzenia
  • Zgłoszenie umowy do naczelnika urzędu skarbowego

Artykuły, które mogą Cię zainteresować