Ulga mieszkaniowa a PIT. Ministerstwo Finansów właśnie o rok wydłużyło termin na zakup mieszkania.

Co to jest ulga mieszkaniowa i kiedy mamy do czynienia z własnymi celami mieszkaniowymi? Ustawa o PIT budzi wiele wątpliwości. Ostatnia zmiana ucieszy tych, którzy sprzedali mieszkanie w 2018, a jeszcze nie znaleźli nowego. Dla siebie.


O czym przeczytasz?

Co to jest ulga mieszkaniowa?

Przepisy dotyczące tzw. ulgi mieszkaniowej stwarzają nieustanne problemy dla obywateli-podatników. Do nieostrych lub niepełnych definicji dochodzi niejednolite stanowisko organów podatkowych, a także sądów administracyjnych. A to właśnie znaczenie tego sformułowania ma nieocenione skutki podatkowe, ponieważ uprawnia lub nie do skorzystania z prawa do zwolnienia z PIT.

Osoba, która nabyła całość lub część nieruchomości i dokona jej sprzedaży w ciągu 5 lat będzie zobowiązana opodatkować daną sprzedaż podatkiem dochodowym.

Może jednak skorzystać ze zwolnienia z obowiązku opodatkowania podatkiem PIT danego zbycia, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wyda na tzw. własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat.

Termin ten liczy się od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Do końca 2018 roku było do tylko 2 lata.  

Należy pamiętać, że wyżej przywołana ulga mieszkaniowa to nie jest to samo co ulga w podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia nieruchomości mieszkalnych, która to zwalnia podatników z tytułu nabycia nieruchomości mieszkalnych w ramach dziedziczenia lub darowizny.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe – problemy interpretacyjne

Pojęcie „własne cele mieszkaniowe” budzi wiele wątpliwości. Szczególnie trudne do oceny staje się, gdy z możliwości skorzystania z ulgi chcieliby podatnicy, których sytuacja nie jest wprost opisana w ustawie. Jest to z jednej strony oczywiste, ponieważ nie sposób opisać każdą konfigurację zdarzeń czy dokonanych czynności, niemniej jednak organy podatkowe często kwestionują prawo do skorzystania z ulgi w danej sytuacji. Dzieje się tak, mimo że przepisy nie uzależniają zwolnienia od tego, co dalej stanie się z kupionym lokalem.

Pierwszy problem pojawia się z mieszkaniem, jeśli podatnik decyduje się na wynajęcie zakupionego lokalu. Organy podatkowe optują często za tym, że cele mieszkaniowe mają być – jak wskazuje nazwa – własne.  Kolejnym problemem jest kwestia kiedy można rozpocząć realizację własnych celów mieszkaniowych. Czy mieszkanie powinno być zamieszkiwane od razu czy w dalszej przyszłości. Ponadto problemem może być kwalifikacji wydatków na spłatę kredytu oraz odsetek jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Wątpliwości dotyczą również przypadków, w których podatnik chce wykorzystywać do własnych celów mieszkaniowych więcej niż jedną nieruchomość. Na koniec jeszcze sprawa wydatków. Czy nakłady na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont lokalu mieszkalnego mieści się w kategorii wydatków na cele mieszkaniowe. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na te kwestie, a orzecznictwo tylko pogłębia chaos i multiplikuje pytania.

Jak ustawa opisuje wydatki na własne cele mieszkaniowe

Przechodząc na grunt samej ustawy, w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ustawodawca wymienił ogólne typy wydatków uznanych jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, czyli na:

  • nabycie budynku albo lokalu mieszkalnego w całości lub części (ewentualnie udziału w nim) a także na nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału do nich,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, pod warunkiem, że w okresie 3 lat (okres w jakim stosowana jest ulga mieszkaniowa w PIT) grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, przebudowę, remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego (albo jego części),
  • rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jeśli chodzi o wydatki wymienione w dwóch ostatnich punktach należy podkreślić, że poprzez własny budynek, lokal lub pomieszczenie niemieszkalne należy rozumieć:

  • budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach,
  • budynek, lokal lub pomieszczenie niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, jeżeli w okresie 3 lat (będzie stosowana ulga mieszkaniowa w PIT) podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Wydatki, które mogą być uznane za poniesione na własne cele mieszkaniowe

Oprócz powyższych wydatków występują jeszcze inne wydatki uznawane za przeznaczone na własne cele mieszkaniowe a są to:

  1. wydatki poniesione na:
  1. spłatę kredytu (pożyczki) wraz odsetkami, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na zakup mieszkania lub domu, gruntu, budowę nowego domu, rozbudowę, remont, adaptację lub przebudowę istniejącego, własnego lokalu mieszkalnego,
  2. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki) wymienionego w punkcie a,

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

  1. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany:
  1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
  3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
  4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w podpunkcie a.

Wydatki, które nie są traktowane jako wydane na własne cele mieszkaniowe

W art. 21 ust. 28 ustawy o PIT można zaobserwować zapisy ustawy, w których ustawodawca nie uważa za wydatki uznane, jako wydane na własne cele mieszkaniowe:

  • nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku,
  • budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, adaptacji lub remontu budynku albo jego części

jeżeli wydatki te służą nabyciu na cele rekreacyjne.

Zmiana terminu na zakup mieszkania ze środków ze sprzedaży w 2018 r.

W 2019 r . zmianie uległy przepisy i okres na wydatkowanie przychodów został wydłużony z dwóch do trzech lat. Jednak objęły transakcje sprzedaży, do których doszło w 2019 roku i później. Zatem osoba, która sprzedała nieruchomość w 2019 r., ma czas na wydatkowanie przychodu uzyskanego z tej sprzedaży do końca 2022 r.

Minister finansów podpisał rozporządzenie, które przedłużyło do 31 grudnia 2021 roku termin na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe uzyskanego w 2018 roku przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Dotychczas podatnicy, którzy sprzedali nieruchomość w 2018 r., żeby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, musieli wydatkować uzyskane przychody na własne cele mieszkaniowe najpóźniej do końca dwuletniego okresu, licząc od końca roku w którym sprzedali nieruchomość, czyli do końca 2020 r. Teraz ten okres mają wydłużony o cały rok kalendarzowy, co należy uznać za dużą dogodność. A trzeba dodatkowo podkreślić, że ten zabieg resortu finansów wcale nie był oczywisty.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować