Szybka sprzedaż mieszkania może słono kosztować

Dochody ze sprzedaży mieszkań podlegają opodatkowaniu. Wprawdzie zapisane w ustawie ulgi są dość szerokie, jednak nie obejmują wszystkich przypadków sprzedaży nieruchomości. W efekcie niektórzy mogą wpaść pod lupę fiskusa i zapłacić spory podatek.


O czym przeczytasz?

Uwaga na podatek przy sprzedaży mieszkaniaKażdy dochód, uzyskany na terenie Polski, podlega opodatkowaniu. Ta podstawowa zasada prawa podatkowego dotyczy także nieruchomości. To oczywiście nie znaczy, że wszyscy, którzy dokonują sprzedaży domu czy mieszkania, muszą płacić podatek.

Ulga obejmuje większość transakcji

Przepisy mówią, że zwolnione z podatku dochodowego jest sprzedaż tych nieruchomości, które były w posiadaniu ich właścicieli dłużej niż 5 lat.

Jeśli ktoś zdecydował się na sprzedaż mieszkania, w którym mieszkał dłużej niż 5 lat, z podatku jest zwolniony.

Warto jednak zwrócić uwagę, co dokładnie oznacza termin „dłużej niż 5 lat”. Ten okres nie jest liczony od momentu dokonania transakcji, tylko od końca roku, w którym transakcja została dokonana. Jeśli więc na przykład ktoś kupił mieszkanie w lipcu 2015 roku i teraz, a więc w II połowie 2020 roku, chce je sprzedać, to musi liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku. Aby tego uniknąć, powinien poczekać do końca roku. Wówczas będzie miał pewność, że fiskus go nie zaczepi.

Cel zwalnia z podatku

Nie zawsze jednak można czekać aż 5 lat. Niektórzy bowiem zmieniają miejsce zamieszkania, inni potrzebują nowego, większego lokum. Na szczęście oni także mogą uniknąć podatku.

Będzie to możliwe, jeśli udowodnią fiskusowi, że pieniądze otrzymane ze sprzedaży jednej nieruchomości wydadzą na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli po prostu na zakup innego mieszkania. W takim wypadku dochód również zwolniony jest z podatku.

Aby przekonać fiskusa, wystarczy złożyć do urzędu skarbowego odpowiedni formularz, PIT-39. Tam należy podać informacje o przychodach uzyskanych ze sprzedaży, a także o kosztach, poniesionych przy nabyciu, a także o dochodzie uzyskanym. A także poinformować urząd skarbowy, że pieniądze ze sprzedaży jednej nieruchomości zostały wydane na inną, ewentualnie że na ten cel zostaną wydane w ciągu 3 lat. I warto to zrobić, bo inaczej fiskus upomni się o podatek, i to z odsetkami.

Dobra zmiana w kwestii spadków

Przez lata jedną z największych pułapek podatkowych, związanych z nieruchomościami, była sprawa sprzedaży mieszkania czy domu nabytego w drodze spadku. Fiskus liczył datę nabycia od chwili nabycia spadku, co sprawiało, że wiele osób wpadało w podatek.

Podobna sytuacja miała miejsce także przy podziale majątku wspólnego przy rozwodzie – okazywało się bowiem, że część domu wybudowanego przed laty, stawała się własnością jednego ze współmałżonków w momencie podziału majątku.

Na szczęście te przepisy, bardzo niekorzystne dla podatników, zostały zmienione. Obecnie datą nabycia domu czy mieszkania, uzyskanego w spadku, jest data jego zakupienia lub oddania do użytku przez spadkodawcę. Jeśli więc dom powstał w 2010 roku, jego nabycie poprzez spadek nastąpiło w 2017 roku, to może zostać sprzedany bez podatku. Ta sama zasada dotyczy także podziału majątku wspólnego – liczy się moment, kiedy nieruchomość weszła w skład majątku wspólnego małżonków, a nie chwila, w której doszło do podziału majątku wspólnego.

Jak liczyć podatek

Jeśli jednak między datą nabycia a sprzedaży upłynęło mniej niż 5 lat, to trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty podatku. Liczy się go podobnie, jak w przypadku zwykłych rozliczeń podatkowych. Z tym, że w przypadku nieruchomości w rubrykę „koszty” wpisuje się rzeczywiste wydatki, poniesione na nabycie, a nie – jak przy zwykłym PIT-cie – kilka niezbyt znaczących kwot.

Czyli od przychodu, który został uzyskany przy sprzedaży, odejmuje się koszt nabycia oraz inne udokumentowane wydatki, choćby poniesione na wykończenie, co daje uzyskany dochód. Od niego liczy się 19 proc.

A więc przykładowo: Podatnik kupił mieszkanie za 300 tysięcy złotych. Zachował dokumenty zakupu materiałów budowlanych, które opiewają na 30 tys. zł. Ze sprzedaży uzyskał 450 tys. zł. A więc jego koszty to 330 tys. zł, przychód 450 tys. zł, czyli dochód ze sprzedaży to 120 tys. zł, a więc podatek wyniesie 19 proc. od tej kwoty, a więc 22,8 tys. zł.

Koszty mają znaczenie

Jako że o wysokości podatku decydują koszty, to warto dokładnie się im przyjrzeć. Za koszt uznaje się wydatki, poniesione na nabycie oraz na podniesienie wartości nieruchomości. Oczywiście, w okresie 5 lat od momentu nabycia nieruchomości.

Katalog kosztów jest nieco szerszy, jeśli w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości otrzymanej w drodze spadku. W tym wypadku również przychód jest pomniejszany o wszystkie wydatki, związane z nabyciem czy zwiększeniem wartości domu czy mieszkania, poczynione przez spadkodawcę. A wiec jeśli dysponuje się aktem notarialnym, podpisanym przez rodziców czy dziadków, można znacząco zredukować wysokość podatku.

Kosztem są także inne wydatki, związane z nabyciem spadku. Choćby spłacenie długów ciążących na nieruchomości, środki wypłacane w ramach zaspokojenia roszczeń o zachowek czy wykonania zapisów testamentowych. I to zarówno te, które zostały poniesione przed sprzedażą, jak i te, które zostały dokonane już po sprzedaży i sfinansowane ze środków uzyskanych dzięki transakcji.

Kosztem – co ważne – podatek od spadków i darowizn. Tutaj ważna uwaga – wszystkie wydatki, związane ze spadkiem i jego objęciem, stanowią koszt, ale tylko w tej części, w jakiej przypadają na daną rzecz. Jeśli na przykład podatnik dostał w spadku od dalszej rodziny działkę niezabudowaną o wartości 50 tys. zł i zabudowaną o wartości 100 tys. zł i decyduje się na sprzedaż tej pierwszej, to kosztem będzie 1/3 zapłaconego podatku spadkowego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować