Mieszkanie obciążone kredytem można bez problemu sprzedać. Trzeba tylko przejść przez więcej formalności

Banki zwykle nie mają nic przeciwko temu, aby właściciel sprzedał mieszkanie, będące zabezpieczeniem kredytu. O ile tylko z wpływów ze sprzedaży kredyt zostanie spłacony


O czym przeczytasz?

Sprzedaż lokalu z kredytem nie jest trudnaSprzedaż mieszkania obciążonego kredytem jest jak najbardziej możliwe, choć wymaga nieco więcej zachodu niż w przypadku lokalu bez obciążeń. Aczkolwiek duże znaczenie ma fakt, czy nabywca będzie kupował lokal za gotówkę (bo wtedy jest po prostu łatwiej), czy też na kredyt (bo wtedy banki czasem żądają dodatkowych dokumentów).

Zacznijmy od wielkości zadłużenia

Bez względu na to, jak finansowany jest zakup mieszkania, potrzebna będzie informacja o stanie zadłużenia. Wydaje ją bank i zwykle za taki dokument każe sobie płacić. Ile? Takie informacje zwykle znajdują się w tabeli opłat.

Przy okazji warto sprawdzić, czy wcześniejsza spłata kredytu nie będzie wiązać się z dodatkowymi opłatami. Zazwyczaj za spłatę kredytu w okresie kilku lat od momentu jego zaciągnięcia banki życzą sobie dodatkowej prowizji, która może być całkiem słona, bo wynosi czasem nawet kilka procent kwoty, jaka pozostała do spłacenia.

Konieczna będzie promesa od banku

Dodatkowo od banku trzeba będzie wziąć jeszcze promesę, w której zobowiąże się on do wykreślenia swojego roszczenia z hipoteki, jeśli kredyt zostanie spłacony oraz wskaże, na jakie konto trzeba przelać kwotę, która potrzebna jest do spłaty kredytu. Ale z tym warto poczekać do momentu, w którym będziemy mieli już chętnego na mieszkanie, bo promesa jest ważna przez 30 dni. Jeśli minie ten okres, trzeba będzie starać się o kolejną, a każdy taki dokument także kosztuje (choć stosunkowo niewiele, zazwyczaj mniej niż bank każe sobie zapłacić za informację o stanie zadłużenia).

Jeśli jest już kupiec na mieszkanie i płaci on gotówką, to praktycznie można już od razu przejść do podpisania notarialnej umowy kupna. Zazwyczaj w takiej umowie wskazuje się dwa konta, na które muszą trafić pieniądze nabywcy – pierwsze, bankowe, na które przelewana jest kwota potrzebna do spłaty zobowiązania, i drugie, które należy do sprzedającego. Łączna wartość tych dwóch przelewów to oczywiście koszt, jaki kupujący zgodził się zapłacić za mieszkanie.

Kto dokona zmian w księdze wieczystej?

Tutaj zatrzymajmy się jeszcze na chwilę. Otóż bardzo często kupujący chce się zabezpieczyć przed sytuacją, w której przeleje pieniądze na spłatę kredytu oraz resztę ceny mieszkania, a następnie okazuje się, że sprzedający nie pofatygował się do sądu i nie złożył wniosku o wykreślenie zobowiązania banku z księgi wieczystej. Jednym z rozwiązań tego problemu jest na przykład podział płatności na transze – jedna jest wypłacana bankowi, który wystawia informację o spłacie kredytu, z którą sprzedający idzie do sądu i dokonuje zmian w księdze wieczystej. Wówczas można już wypłacić drugą transzę, tę, która ma popłynąć na konto sprzedającego.

Innym rozwiązaniem jest takie skonstruowanie umowy, w której to kupujący dokonuje zmian w księdze wieczystej (choć oczywiście to wcale nie wyklucza podziału płatności). To rozwiązanie jest o tyle dobre, że kupujący nie jest uzależniony od dobrej woli sprzedającego w sprawie wpisów i ich terminów. Prawo pozwala na to, aby zmian w księdze dokonywał kupujący, bo po nabyciu mieszkania jest osobą, która ma w tym interes prawny.

Banki skredytują zakup mieszkania z kredytem

Nieco trudniej jest, jeśli nabycie mieszkania jest finansowane kredytem bankowym. Zazwyczaj wtedy konieczna jest umowa przedwstępna. Zaleca się formę aktu notarialnego, jako bezpieczniejszą. Taka umowa przedwstępna jest podstawą do ubiegania się o kredyt przez kupującego.

Większość banków nie widzi problemów ze skredytowaniem mieszkania z obciążeniem, ale zazwyczaj żądają dodatkowych dokumentów. Na przykład opinii banku sprzedającego o jego rzetelności w spłacie kredytu, informacji o niezaleganiu z płatnością podatku itd.

To może sprawić, że trzeba będzie się drugi raz pofatygować po promesę bankową, w której zobowiąże się on do wykreślenia wpisu w hipotece po spłacie kredytu. Ale kiedy już uda się załatwić wszelkie formalności, wówczas można już umawiać się na wizytę u notariusza i podpisanie umowy sprzedaży. Ta część operacji jest identyczna jak w przypadku zakupu mieszkania za gotówkę.

Oczywiście, warto pamiętać, że notariusz też ma swoje wymagania co do dokumentów, które będą potrzebne przed sporządzeniem umowy sprzedaży mieszkania. Chodzi oczywiście o te, dotyczące stanu prawnego nieruchomości.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować