Prawo do spółdzielczego mieszkania własnościowego to nie prawo własności

Z punktu widzenia użytkowania spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania niewiele różni się od prawa własności. Ale dla prawników to dwie zupełnie inne rzeczy.


O czym przeczytasz?

Prawo do własności mieszkania w spółdzielniPrawnicy powiedzieliby, że o ile w przypadku mieszkania własnościowego mamy do czynienia z własnością, to w przypadku mieszkania spółdzielczego chodzi faktycznie o ograniczone prawo rzeczowe.  To oznacza, że właścicielem mieszkania jest faktycznie spółdzielnia, podobnie zresztą jak całego budynku, a my mamy jedynie prawo do mieszkania w nim. W sumie jednak na co dzień nie ma widocznych różnic między spółdzielczym prawem własnościowym do lokalu a pełną własnością. Spółdzielcze prawo własnościowe do spółdzielni tak samo można sprzedać, odziedziczyć i podarować. Dla takiego mieszkania można – choć nie trzeba – założyć księgę wieczystą.

Różnice w użytkowaniu są niewielkie

Ale bez wątpienia wpływ decyzji spółdzielni na użytkowanie spółdzielczego lokalu własnościowego jest większy niż w przypadku pełnej własności. Przykładowo reguły korzystania z lokalu ustala spółdzielnia. Jeśli na przykład będziemy chcieli w mieszkaniu otworzyć biznes, i to z tych nieuciążliwych, może się okazać to niemożliwe, bo spółdzielnia może nie wyrazić zgody. A bywa i tak, że 

zmiana trybu użytkowania wiąże się często ze zmianą wysokości czynszu.

To, że właścicielem mieszkania i budynku jest spółdzielnia, ma jednak swoje konsekwencje. Przede wszystkim do spółdzielni należą części wspólne, a wiec klatki schodowe czy korytarze, a także grunt pod budynkiem (możliwa jest i taka wersja, że grunt został oddany w użytkowanie wieczyste). To sprawia, że w razie problemów spółdzielni, choćby dużego zadłużenia, na hipotece budynku mogą pojawić się roszczenia. Więcej, może nawet dojść do egzekucji, co np. może oznaczać, że komornik zajmie opłaty przeznaczone na remonty czy utrzymanie części wspólnych, choć odebranie mieszkania za długi spółdzielni raczej nam nie grozi.

Prawo do mieszkania można przekształcić we własność

Niektóre budynki, powstałe jeszcze w PRL, mogą stać na gruntach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, a wtedy można zapomnieć o założeniu księgi wieczystej czy też o zmianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębna własność.

Taka zmiana jest możliwa, a jej skutkiem jest uzyskanie pełnej, odrębnej własności lokalu, z ułamkową własnością części wspólnych i gruntu pod budynkiem.  Aby móc dokonać takiego przekształcenia, mieszkanie musi mieć opłacone całość wkładu, stan gruntu pod budynkiem powinien być uregulowany, no i nie można mieć zaległości wobec spółdzielni, np. z tytułu czynszów. Wtedy należy złożyć wniosek i w ciągu 6 miesięcy powinno dojść do przekształcenia spółdzielczego prawa własności w odrębną własność. Wiąże się to z kosztami aktu notarialnego, który opłaca właściciel nieruchomości. To zwykle kosztuje ok. 1-2 tys. zł.

Warto dodać, że spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu występuje głównie w starszych budynkach. Od kilkunastu lat bowiem spółdzielnie nie mogą już ustanawiać takiego prawa dla nowych mieszkań, możliwe jednak nadal jest zamienienie spółdzielczego prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować