Czym jest samowola budowlana? Budowa domu bez żadnych formalności, a może budynek, którego nigdy nie zgłoszono?

Nie każde wzniesienie budynku musi być zgłaszane. Nie zawsze wytwór naszej ciężkiej pracy będzie samowolą budowlaną. Przez ostatnie dekady przepisy prawa budowlanego zmieniały się wielokrotnie. Teraz samowole będą krócej nielegalne.


O czym przeczytasz?

Chcąc wybudować dom jednorodzinny, kompleks budynków, garaż czy inne pomieszczenia gospodarcze, należy dopełnić wszelkich niezbędnych i koniecznych formalności. Do takich formalności należeć będzie m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę bądź dokonanie odpowiedniego zgłoszenia.  W przeciwnym wypadku nasza inwestycja zostanie uznana za samowolę budowlaną.

Samowola budowlana – co to jest?

W znowelizowanej ustawie Prawo budowlane wprowadzono rozdział 5a dotyczący postępowania w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy. Przez pojęcie samowoli budowlanej, najprościej rzecz ujmując, należy rozumieć budowę, która dokonana jest:

  • bez wymaganego pozwolenia na budowę,
  • bez zgłoszenia,
  • pomimo wydania sprzeciwu przez właściwy organ.

Samowolą budowlaną jest nie tylko budowla, która już została wybudowana.

Jako samowolę organ może określić także samo przystąpienie przez nas do budowy obiektu, co do którego organ nie wydał decyzji lub nie rozpatrzył zgłoszenia.

Jak ustrzec się przed samowolą?

Aby ustrzec się przed uznaniem przez właściwy organ, że nasza budowla jest samowolą budowlaną, należy dopilnować wszelkich formalności oraz wiedzieć, kiedy wymagane jest uzyskanie przez nas pozwolenia na budowę lub jej zgłoszenie. W tym celu należy zapoznać się z enumeratywnie wskazanymi w art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane przypadkami, kiedy konieczne a kiedy nie jest konieczne ich uzyskanie. 

Postępowanie legalizacyjne – obecnie i poprzednio

Organ nadzoru budowlanego obowiązany jest do sprawdzenia, czy możliwa jest jego legalizacja w przypadku samowoli budowlanej. Obecnie, zgodnie z art. 49 f ustawy prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę bądź bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia organ będzie wszczynał uproszczone postępowanie 
legalizacyjne w przypadku kiedy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

W poprzednim stanie prawnym legalizacja samowoli budowlanej była możliwa gdy budowa była wzniesiona zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Nowa procedura, tzw. uproszczona powoduje, że organ nie będzie już badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy budowa zostaje zalegalizowana?

Budowa może być zalegalizowana po pozytywnym zakończeniu postepowania legalizacyjnego na wniosek właściciela obiektu.

Etapy uproszczonego postępowania legalizacyjnego

  • postanowienie organu o wstrzymaniu budowy,
  • wniosek inwestora o legalizację budowy (w ciągu 30 dni)
  • postanowienie organu o obowiązku przedłożenia dokumentów legalizacyjnych

Do dokumentów legalizacyjnych zalicza się:

    • dokumenty analogiczne jak te składane przy wniosku o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę tj.:
    • 4 egzemplarze projektu budowlanego (który zawiera wszelkie uzgodnienia, pozwolenia i opinie)
    • zaświadczenie o posiadaniu przez architekta odpowiednich uprawnień,
    • oświadczenie właściciela działki o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
    • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunku zabudowy,
    • 2 egzemplarze projektu technicznego – jeżeli inwestycja już trwa lub jest zakończona
  • kompletowanie oraz weryfikowanie dokumentów legalizacyjnych,
  • ustalenie opłaty legalizacyjnej,
  • uiszczenie opłaty legalizacyjnej,
  • wydanie decyzji o legalizacji lub odmowie legalizacji.

Jakie obiekty nie są objęte uproszczoną procedurą legalizacyjną?

Uproszczona procedura legalizacyjna, jak się okazuje, nie ma zastosowania do wszystkich obiektów. Spod jej zastosowania wyłączone zostały obiekty budowlane, co do których wydane zostały decyzje o nakazie rozbiórki przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej tj. przed dniem 19 września 2020 r.  a także wtedy, gdy wspomniany 20 – letni termin upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Czy organ może wydać decyzję odmawiającą legalizacji?

W przypadku niedopełnienia formalności bądź nieprzedłożenia wszelkich niezbędnych i wymaganych przez organ dokumentów legalizacyjnych, bądź w przypadku nie uzupełnienia braków pomimo wezwania organu, tak jak dotychczas, wydany zostanie nakaz rozbiórki samowoli budowlanej. Nakaz taki będzie wydany także po stwierdzeniu przesz organ, na podstawie przedstawionej ekspertyzy technicznej, iż obiekt budowlany stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia a także nie pozwala na jego bezpieczne użytkowanie.

Podsumowując, uproszczone postepowanie legalizacyjne, wynikające ze znowelizowanej ustawy Prawo budowlane pozwala na legalizację tych obiektów, które są użytkowane przez co najmniej 20 lat. Uproszczenie polega na nie badaniu przez organ zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja pozawala też na zwolnienie z uiszczania opłaty legalizacyjnej pod warunkiem, że samowola budowlana zostanie zgłoszona przez właściciela.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować