Rękojmia przy zakupie mieszkania. Czy obejmuje tylko nowe lokale czy także z rynku wtórnego?

Kupując mieszkanie można pod wpływem emocji nie dostrzec jego wszystkich mankamentów. Może być też tak, że wyjdą one później. Czy nabywca zawsze jest na straconej pozycji?


O czym przeczytasz?

Dokonując zakupu mieszkania często zdarza się, że nie jesteśmy w stanie wykryć wszystkich jego wad. Nierzadko również odkrywamy dopiero po kilku latach od zamieszkania odkrywamy jego mankamenty. Czy w sytuacji gdy odkryliśmy wadę w mieszkaniu mamy prawo wystąpić do sprzedawcy z roszczeniem o naprawienie szkody? Jak ta sytuacja kształtuje w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, a jak w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym?

Rękojmia przy zakupie nieruchomości – podstawa prawna

Podstawę rozważań nad zagadnieniem rękojmi stanowią przede wszystkim przepisy działu drugiego ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. W przypadku wad nieruchomości zakupionej z rynku pierwotnego regulacje kodeksowe uzupełniane są ponadto o przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) oraz o przepisy ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumentów.

Czym jest rękojmia?

Rękojmia jest terminem używanym przez ustawodawcę, i z definicji oznacza, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną.

Rękojmia obejmuje wady fizyczne oraz prawne rzeczy sprzedanej, a zatem także wady nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 566¹ § 1 KC wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli w szczególności:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  • nie nadaje się do celu o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy,
    a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  • została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Przekładając powyższe przesłanki na grunt istnienia wad fizycznych nieruchomości, należy wskazać, że za taką wadę uważa się m.in. mniejszą niż zastrzeżona w umowie powierzchnię nieruchomości czy wykończenie nieruchomości gorszymi materiałami powodujące zmniejszenie wartości nieruchomości. Ponadto wada fizyczna rzeczy może powstać wskutek niewłaściwego montażu rzeczy, jeżeli czynności te zostały podjęte przez samego sprzedawcę, lub osobę trzecią za którą ponosi on odpowiedzialność, bądź też przez osobę kupującego, który podjął się czynności zgodnie z instrukcjami otrzymanymi od sprzedawcy.

Odwołując się natomiast do wad prawnych należy wskazać, że odnoszą się one do kwestii praw do nieruchomości, a w szczególności:

  • sprzedawcy nie przysługuje tytuł do władania nieruchomością (nie jest właścicielem albo dzierżawcą wieczystym);
  • istnieją prawa przysługujące osobom trzecim (np. prawo własności lub zastaw);
  • nieruchomości została wpisana do rejestru zabytków (szereg uprawnień konserwatora);
  • nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność);
  • nieruchomość jest obciążona prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa);
  • nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego;
  • ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości.

Rękojmia przy zakupie mieszkania od dewelopera

Często zdarza się, że kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, a zatem wprost z rąk dewelopera wydaje się, że mieszkanie to pozbawione jest wad, bowiem w czasie dokonywania odbioru technicznego mieszkania nie zauważyliśmy żadnych usterek. Co jednak w sytuacji gdy wady nieruchomości pojawiają się dopiero po kilku latach od zakupu mieszkania?

Jeśli zakupiliśmy mieszkanie od podmiotu zajmującego się profesjonalną sprzedażą mieszkań kwestie rękojmi, a zatem odpowiedzialności dewelopera za wykryte przez nas wady mieszkania, możemy dochodzić zarówno na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, jak i przepisów dwóch innych ustaw - tzw. ustawy deweloperskiej oraz ustawy o prawach konsumenta. Co więcej, w odróżnieniu od rękojmi sprzedawcy mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego, odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa i nie można jej wyłączyć ani ograniczyć zapisami umowy.

Należy tym samym stwierdzić, że wszelkie działania dewelopera polegające na zamieszczeniu w umowie zapisów wskazujących na zmniejszenie jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi, skracające okres jej trwania, bądź zupełnie eliminujące odpowiedzialność dewelopera za wady uznaje się
za działania niezgodne z przepisami prawa, a w konsekwencji – zapisy te należy uznać za niewiążące. 

UOKIK o zapisach rękojmi w umowach deweloperów

Wprowadzanie do umów postanowień, które ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność dewelopera są działaniami nagminnymi, które wielokrotnie stanowiły przedmiot analiz podejmowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zgodnie z wynikami badań przeprowadzonych przez UOKiK deweloperzy chcąc uniknąć odpowiedzialności z tytułu rękojmi wprowadzają do umów zawieranych z konsumentami postanowienia których treść:

  • wyłącza prawo do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad),
  • wyłącza, bądź też istotne ogranicza możliwość reklamowania ujawnionych wad, poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad do których usunięcia zobowiązany jest deweloper,
  • wprowadza rygorystyczne wymogi dotyczące zgłaszania wad z tytułu rękojmi,
  • uzależnienia odpowiedzialność z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych,
  • modyfikuje terminy rozpoczęcia biegu terminu rękojmi,
  • modyfikuje zakres pojęcia wady fizycznej.

Mając na uwadze powyższe, podpisując umowę z deweloperem warto poświecić kilka minut na dokładne sprawdzenie zawartych w niej postanowień. W sytuacji, gdy chociaż jeden zapis umowy narusza uprawienia kupującego do obciążania dewelopera odpowiedzialnością za wady mieszkania, powinniśmy niezwłocznie podjąć rozmowy w sprawie ich usunięcia lub zmiany.

Wykrycie wady - co teraz?

Co zrobić gdy odkryliśmy wadę w mieszkaniu? W pierwszej kolejności powinniśmy skierować do dewelopera zgłoszenie wady powstałej w mieszkaniu. Zgłoszenie to powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać szczegółowy opis wady. W przypadku gdy podjęliśmy się opisu powstałej wady możemy domagać się od dewelopera odpowiedniej rekompensaty, która może polegać na:

  • usunięciu lub naprawieniu powstałej wady na koszt dewelopera,
  • odpowiednim obniżeniu ceny mieszkania o określoną kwotę,
  • odstąpieniu od umowy i wystąpieniu z żądaniem zwrócenia pieniędzy.

O ile kwestia związana z wystąpieniem do dewelopera z żądaniem usunięcia wad nie budzi wątpliwości, tak kwestia dotycząca żądania obniżenia ceny mieszkania nie jest już tak klarowna. W tej sytuacji z pomocą przychodzą orzeczenia sądów. Na szczególną uwagę zasługuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 maja 2018 r. (sygn. akt: I ACa 1344/17) w którym wskazano, że „jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Decydująca zatem jest proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy wadliwej”.

Warto także pamiętać, że odstąpienie od umowy połączone z żądaniem zwrotu uiszczonej przez nas kwoty mieszkania jest możliwe jedyne w sytuacji gdy stwierdzone wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają zamieszkanie, a deweloper mimo zgłoszenia nie usunął ich w wyznaczonym terminie.

Rękojmia przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Kupującym mieszkanie z rynku wtórnego, a zatem z rąk poprzedniego właściciela będącego osobą prywatną, często wydaje się, że w przypadku wystąpienia wad w mieszkaniu zostaną oni pozostawieni sami sobie. Myślą, ż nie chronią ich przepisy o rękojmi tak, jak ma to miejsce w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera. W rzeczywistości nic nie stoi na przeszkodzie aby kupujący dochodził od sprzedawcy odpowiedzialności z tytułu rękojmi na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

W przypadku zakupu mieszkania z rąk prywatnych kupujący nie jest uznawany za konsumenta w rozumieniu art. 22¹ k.c. W konsekwencji nie korzysta z tak szerorokiej ochrony prawnej, jak przy zakupie od dewelopera, ale to nie znaczy, że nie ma żadnej ochrony. Jeżeli po kilku latach okazuje się, że mieszkanie które zakupiliśmy obciążone jest wadami, możemy domagać się od sprzedawcy odpowiedniej rekompensaty, która może polegać na:

  • żądaniu usunięcia powstałych wad na koszt sprzedawcy,
  • żądaniu obniżenia ceny zakupionego mieszkania,
  • odstąpieniu od umowy i wystąpieniu z żądaniem zwrócenia pieniędzy.

Wystąpienie do sprzedawcy z odpowiednim żądaniem powinno nastąpić w formie pisemnej i zawierać dokładny opis powstałej wady. Często samo sporządzenie pisma jest wystarczające, aby doprowadzić do odpowiedniej reakcji sprzedawcy, zatem zanim podejmiemy decyzję o wszczęciu postępowania sądowego przeciwko sprzedawcy warto podjąć kroki umożliwiające polubowne rozwiązanie sporu. Warto także pamiętać, że skorzystanie przez kupującego z uprawnienia polegającego na odstąpieniu od umowy połączonym z żądaniem zwrotu zapłaconej ceny możliwe jest tylko w sytuacji gdy wada jest tak uciążliwa, że uniemożliwia faktycznie zamieszkanie.

Jak zostało wyżej wskazane, kupujący mieszkanie z rynku wtórnego nie jest uważany za konsumenta, a zatem nie korzysta z rozszerzonej ochrony prawnej. Co to oznacza w praktyce? Regulacje dotyczące konsumenta uniemożliwiają wprowadzenie zapisów umownych, które chociażby w części wyłączają lub ograniczają rękojmię dewelopera.

W przypadku, gdy sprzedawcą jest podmiot prywatny ustawodawca przewiduje możliwość wprowadzenia do umowy sprzedaży mieszkania takich zapisów, które w całości lub w części wyłączają rękojmię. Takie uprawnienie sprzedawcy, a w zasadzie jego konsekwencje, powodują, że kupujący powinien być bardzo wyczulony. Powinien każdorazowo sprawdzić dokładnie wszystkie zapisy umowy sprzedaży mieszkania, bowiem gdy są w niej zapisy ograniczające rękojmię, w razie wykrycia wad konieczność ich naprawienia spoczywać będzie najczęściej po stronie kupującego.

Jeśli okaże się, że podpisaliśmy umowę w której treści sprzedawca zamieścił postanowienia wyłączające lub ograniczające jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi sytuacja nie zawsze jest beznadziejna. Ustawodawca wskazał bowiem że ww. klauzule umowne nie znajdą zastosowania w przypadku podstępnego zatajenia przez sprzedawcę wad mieszkania. A zatem, jeśli mamy do czynienia z sytuacją, że w mieszkaniu pojawiła się np. pleśń, która była w mieszkaniu w chwili jego zakupu, ale przed oddaniem kluczy sprzedawca zamalował ją farbą – w takiej sytuacji zamieszczone przez sprzedawcę postanowienia umownego ograniczającego lub wyłączającego jego odpowiedzialność nie znajdzie zastosowania, bowiem zatajenie przez niego wady będzie działaniem podstępnym i umyślnym. Ciężar dowodu będzie jednak spoczywał na kupującym.

Kwestia podstępności działań sprzedawcy była przedmiotem rozstrzygnięć wieku sądów, m.in. Sądu Najwyższego. Zgodnie z tezą wyroku SN z dnia 7 listopada 2013 r. (sygn. akt: V CSK 579/12) „Do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia”. Ponadto jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lutego 2016 r. (sygn. akt: I ACa 948/15) „Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie”.

Okres trwania rękojmi

Według nowych przepisów okres trwania rękojmi wynosi 5 lat od dnia w którym nastąpiło przekazanie mieszkania. Termin ten znajduje zastosowanie do umów zawartych po dniu 25 grudnia 2014 r., natomiast w odniesieniu do umów zawartych przed tym dniem stosuje się okres trzyletni. 

Warto także wskazać, że w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości (np. klatki schodowej, balkonu, tarasu, windy) okres trwania rękojmi rozpoczyna się z dniem uzyskania odpowiedniego pozwolenia na użytkowanie lokalu. A zatem, szczególnie w przypadku zakupu mieszkań z rynku wtórnego, okres trwania rękojmi może już nie funkcjonować. Roszczenia obejmujące kwestie związane z likwidacją wady przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady.

Co można zrobić gdy okres rękojmi upłynął

Często zdarza się, że niektóre wady ujawniają się dopiero po kilku latach od dnia przekazania mieszkania. Co zrobić jeśli dana wada została wykryta po upływie okresu rękojmi? W takim przypadku możemy skorzystać z uprawnień wynikających z gwarancji (o ile została ona zastrzeżona w treści umowy), bądź dochodzić naprawienia wady na zasadach wynikających z odpowiedzialności za wady ukryte lub odpowiedzialności kontraktowej.

Więceh na temat gwarancji dewelopera na mieszkanie znajdziesz tutaj.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować