Reklamacja na rynku wtórnym nieruchomości. Studium przypadku.

W jaki sposób kupujący mieszkanie może złożyć reklamację? Termin i forma mogą mieć znaczenie.


O czym przeczytasz?

Rękojmia – kwestie podstawowe

Podstawowym celem rękojmi jest zapewnienie odpowiedniej ochrony interesów kupującego mieszkanie z rynku wtórnego (jak i z rynku pierwotnego). Zgodnie z regulacją zawartą w treści art. 568 § 1 k.c., czas obowiązywania rękojmi w odniesieniu do nieruchomości wynosi 5 lat i jeżeli w tym czasie kupujący stwierdzi, że zakupiona przez niego nieruchomość ma wady, to może dochodzić swoich roszczeń z tego tytułu.

Warto jednak pamiętać, że w sytuacji gdy umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta przez dwie osoby fizyczne możliwe jest wyłączenie lub ograniczenie rękojmi – kwestię tę kupujący powinien sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Ponadto w umowach sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego bardzo często można spotkać się ze sformułowaniem, iż kupujący zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń. Podpisanie przez kupującego umowy sprzedaży, w której postanowieniach zawarto ww. zapis może istotnie utrudnić realizację uprawnień z tytułu rękojmi, a zatem także i ta kwestia powinna być szczegółowo zbadania przez kupującego przed podpisaniem umowy.

Więcej na temat rękojmi przy zakupie mieszkania przeczytasz tutaj.

Okres trwania rękojmi

Okres trwania rękojmi za wady to nad wyraz istotna kwestia, bowiem wady (fizyczne jak i prawne) nieruchomości mogą objawić się także po długim czasie od jej zakupu. Szczególny wpływ na ujawnienie się wad ma jakość wykonania i użytych materiałów.

Tak jak zostało to już wskazane, okres trwania rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat. Okres ten może trwać dłużej, jednakże w żadnym przypadku nie może być skrócony. Ponadto rękojmia za wady przysługuje z mocy prawa i nie może zostać wyłączona, jeżeli kupującym jest konsument. Wobec tego, jeżeli dom lub mieszkanie sprzedaje osoba prywatna innej osobie prywatnej, wówczas rękojmia może zostać ograniczona, a nawet wyłączona. Z uwagi na powyższe – przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, warto sprawdzić, w jaki sposób sformułowano w umowie tę kwestię.

Roszczenia z tytułu wad budynku lub mieszkania

Konsekwencją wykrycia wady nieruchomości jest wystąpienie przez kupującego z żądaniem pozbycia się lub rekompensaty wady.

Rękojmia za wady kształtuje cztery roszczenia, z których może korzystać kupujący w przypadku wykrycia wady nieruchomości. Kupujący może:

  • złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny,
  • złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy,
  • kupujący może żądać usunięcia wady.

Kupujący może także żądać wymiany rzeczy na wolną od wad, jednakże roszczenie to nie jest co do zasady wykorzystywane w przypadku wykrycia wady nieruchomości.

Roszczenie kupującego powinno zostać zgłoszone wraz z reklamacją. Warto jednak zaznaczyć, że roszczenie kupującego nie jest co do zasady wiążące dla sprzedawcy. Wynika to z faktu, że w przypadku złożenia przez kupującego oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy, sprzedawca może podjąć próby usunięcia wady nieruchomości. Dopiero w sytuacji, gdy naprawa podjęta przez sprzedawcę okaże się nieskuteczna (bądź pojawią się inne wady), oświadczenie kupującego o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy stanie się wiążące dla sprzedawcy.

Ważne! Odstąpienie przez kupującego od umowy sprzedaży jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy wady nieruchomości mają charakter wad istotnych (tj. pozbawiają nieruchomość funkcjonalności).

Jeśli z powodu wady fizycznej nieruchomości kupujący zdecydował się na złożenie wobec sprzedawcy oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży lub o obniżeniu ceny, kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Kupujący może przede wszystkim żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy sprzedaży oraz zwrotu nakładów (w zakresie w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów).

Reklamacja – kiedy złożyć?

Kupujący powinien złożyć reklamację niezwłocznie po ujawnieniu się wady nieruchomości. Jest to o tyle ważne, że w przypadku nadmiernej zwłoki stracony czas może działać na niekorzyść reklamującego.

Reklamacja może być złożona zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej. Przy czym, przyjmuje się, że najlepszym rozwiązaniem jest sporządzenie reklamacji w formie pisemnej. Forma jest tutaj nadzwyczajnie ważna, bowiem w przypadku reklamacji w formie pisemnej łatwe będzie odtworzenie jej treści, co nie jest możliwe w przypadku reklamacji złożonej w formie ustnej.

Reklamacja – elementy konieczne

Reklamacja powinna zawierać przede wszystkim:

  • datę sporządzenia reklamacji,
  • oznaczenie stron,
  • szczegółowy opis wad nieruchomości,
  • wskazanie podstawy reklamacji (rękojmia),
  • żądanie kupującego,
  • czytelny podpis reklamującego.

Ponadto jeśli kupujący dysponuje urządzeniem z aparatem fotograficznym – warto do pisma z reklamacją załączyć także dokumentację fotograficzną wad nieruchomości.

Oprócz formy pisemnej także potwierdzenie odbioru

Jak zostało to już wskazane, najdogodniejszą formą sporządzenia reklamacji jest forma pisemna, bowiem umożliwia odtworzenie jej treści. Jednakże, w celu jeszcze lepszego zabezpieczenia warto sporządzić reklamację w formie pisemnej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (np. reklamacja w formie mailowej lub przesłana w formie listu poleconego).

Termin odpowiedzi na reklamację

Jeżeli osobą reklamującą jest konsument (tj. osoba, która zakupiła mieszkanie na rynku wtórnym z rąk osoby prowadzącej działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami) i korzysta z rękojmi za wady, sprzedawca powinien zająć stanowisko w sprawie w terminie 14 dni od dnia otrzymania reklamacji (tj. określić czy reklamacja jest zasadna, jeśli tak – wskazać termin na spełnienie żądania reklamującego). Jeśli sprzedawca uchybi terminowi na zajęcie stanowiska w sprawie, to można uznać, że zgadza się z żądaniem konsumenta.

Niestety, jeśli kupującym nieruchomość jest przedsiębiorca lub jeśli stronami umowy sprzedaży są osoby prywatne, sprzedawcę nie obowiązuje żaden z góry określony termin na zajęcie stanowiska. Niemniej jednak warto pamiętać, że odpowiedź na reklamację powinna zostać sporządzona w tzw. „rozsądnym terminie”, bez nadmiernych dolegliwości dla kupującego.

Rozsądny termin, czyli jaki?

Zgodnie z brzmieniem art. 561 § 2 KC, sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego Niezachowanie tego terminu powoduje, że kupujący uzyskuje prawo do odstąpienia od umowy na podstawie przepisu art. 560 § 1 KC, o ile wada jest istotna.

Pojęcie terminu rozsądnego, a zatem czasu w jakim naprawa powinna być zrealizowana, uzależniony jest od charakteru rzeczy, jej rodzaju czy przeznaczenia. Przy rzeczach skomplikowanych i złożonych termin ten może być dłuższy niż standardowy. Za czas standardowy zwykło się uważać termin 14 dni, przy czym w przypadku poważniejszych czynności termin może być dluższy (np. termin 30 dni). 

Artykuły, które mogą Cię zainteresować