Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. O co w tym chodzi?

Jak wygląda sytuacja jeżeli przedmiotem użytkowania wieczystego jest nieruchomość niezabudowana? A jak, kiedy zabudowana jedynie garażem lub innymi budynkami niemieszkalnymi? Czy przekształcenie jest w takiej sytuacji opłacalne?


O czym przeczytasz?

Podstawa prawna przekształcenia

Na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości nastąpiło z mocy prawa przekształcenie użytkowania wieczystego ww. gruntów w prawo własności.

Powyższe przekształcenie obejmowało nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

  • mieszkalnymi jednorodzinnymi;
  • mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne;
  • mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe
    i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

To wyliczenie ma charakter zamknięty, a w konsekwencji należy przyjąć, że ww. ustawa nie przewidywała możliwości przekształcenia w prawo własności m.in. nieruchomości niezabudowanych oraz zabudowanych jedynie garażami lub innymi budynkami niemieszkalnymi.

Pojawia się zatem pytanie w jaki sposób nastąpi przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności gruntu, jeżeli grunt nie spełnia warunków wskazanych w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
w prawo własności nieruchomości i czy działanie to w ogóle jest opłacalne.

Katalog podmiotów uprawnionych do wystąpienia z żądaniem przekształcenia

Podstawę prawną rozważań nad przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu, który nie podlega przepisom ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, stanowią regulacje zawarte w treści ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Zgodnie z treścią regulacji zawartych w art. 1 oraz art. 2 ustawy z dnia  29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić:

  • osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi zabudowanej nieruchomości na cele mieszkaniowe lub zabudowanej garażem albo przeznaczonej pod tego typu zabudowę;
  • osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej;
  • osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:
    1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa
      na podstawie innych tytułów, przed dniem 05 grudnia 1990 r.,
    2. na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów
      na obszarze miasta stołecznego Warszawy;
  • osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
  • spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży;
  • osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób wymienionych w pkt. 1 - 3 oraz osoby prawne będące następcami prawnymi osób prawnych, o których mowa w pkt 4 i 5.
  • osoby, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie po dniu
    13 października 2005 r.

Uwaga! Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1b pkt 3 ustawy z dnia  29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest wyłączona w stosunku do nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.

Decyzja o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności

Wszczęcie postępowania w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności następuje na wniosek uprawnionego podmiotu i kończy się wydaniem decyzji przez właściwy organ administracyjny.

Zgodnie z ustawą, organem umocowanym do wydania ww. decyzji jest:

  • starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne);
  • wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa
    (w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego).

Organem wyższego stopnia w sprawach przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności,
a w konsekwencji organem do którego możliwe jest skierowanie odwołania od decyzji administracyjnej ww. organów jest wojewoda.

Warto zaznaczyć, że prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem w którym decyzja o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Opłata i bonifikata za przekształcenie

Osoba na której rzecz zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi odpowiedniej opłaty z tytułu przekształcenia. To jest zasada generalna.

Opłata uiszczana przez osobę, na której rzecz wydano decyzję o przekształceniu (tj. użytkownika wieczystego) jest równa różnicy między wartością nieruchomości, a wartością prawa użytkowania wieczystego.

Kwota ta ustalana jest w oparciu o treść art. 67 ust. 3a oraz art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z regulacjami zawartymi w ww. przepisach, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości oraz, że na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przyjmuje się operat szacunkowy, określający rynkową wartość prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że organ właściwy do wydania decyzji w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (tj. starosta lub wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub województwa), może na podstawie art. 4 ust. 7 ustawy, udzielić odpowiedniej bonifikaty od opłaty.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty (art. 4 ust. 9 ustawy). W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę obniża się o 50 %
(art. 4 ust. 10 ustawy).

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie zarządzenia wojewody, udzielić wyższej, niż określona w ust. 9 i 10, bonifikaty od opłaty. Ponadto w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku, udzielić wyższej bonifikaty od opłaty (art. 4 ust. 11 ustawy).

Nieodpłatne przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

W treści art. 5 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ustawodawca wprowadził możliwość nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Warto jednak zaznaczyć, że działanie to jest możliwe jedynie na rzecz ściśle określonych podmiotów do których zalicza się:

  • osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia lub ich następcy prawni, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskano:
    1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa
    2. na podstawie innych tytułów, przed dniem 05 grudnia 1990 r.,na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy;
  • spółdzielnie mieszkaniowe lub ich następcy prawni, będący użytkownikami wieczystymi
    lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości które uzyskały użytkowanie wieczyste w zamian
    za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 05 grudnia 1990 r.;
  • spółdzielnie mieszkaniowe lub ich następcy prawni, będący użytkownikami wieczystymi
    lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości które uzyskały użytkowanie wieczyste
    na podstawie art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować