Prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu. Na co zwrócić uwagę.

Istnieją takie branże, które nie potrzebują specjalnych warunków do prowadzenia działalności. Coraz więcej przedsiębiorców przenosi miejsce wykonywania aktywności w ramach swojego biznesu do mieszkań. I to własnych. Nie tylko przez wzgląd na koszty.


O czym przeczytasz?

Wiele osób decyduje się na prowadzenie działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu. To duża wygoda przez brak konieczności transferu, komfort własnego pokoju i oszczędność czasu. To także oszczędność pieniędzy, szczególnie dla młodych przedsiębiorców. Co jednak w takim przypadku z mieszkającymi obok sąsiadami? Czy rozpoczęcie własnej działalności w mieszkaniu to rozwiązanie bez wad?

Coraz częściej na osiedlach spotkać można szyldy informujące, że w danym lokalu - nawet mieszkalnym - jest prowadzony jakiś biznes. Właściciele budynków chętnie zgadzają się na wynajem bądź sprzedaż lokalu mieszkalnego przedsiębiorcom chcącym w taki sposób prowadzić swój biznes. Mieszkanie, z uwagi na komfort i warunki, może być bardzo dobrym pomysłem na rozpoczęcie działalności gospodarczej. Widać dzisiaj wyraźną tendencję odchodzenia od posiadania biura w miejscach przeznaczonych stricte na prowadzenie firm na rzecz zwykłych lokali mieszkalnych, nierzadko stanowiących własność przedsiębiorcy.

Jak rozpocząć działalność gospodarczą w mieszkaniu?

Czy posiadając mieszkanie w budynku w którym działa wspólnota mieszkaniowa, konieczne będzie uzyskanie jej zgody na takie przeznaczenie lokalu?

W tym temacie wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w swoim wyroki z dnia 3 kwietnia 2009 r. jasno wskazał, że prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu czy też zmiana jego przeznaczenia z mieszkalnego na użytkowy nie zależy od uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota jest uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie do nieruchomości wspólnej i nie ma żadnych uprawnień do ingerowania w poszczególne lokale, w tym: nie ma prawa zakazywania prowadzenia w nich działalności gospodarczej (wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009r., sygn. akt. II CSK 601/08, www.sn.pl ).

Zatem wspólnota mieszkaniowa podejmie działania dopiero wtedy, gdy w lokalu konieczne będzie poczynienie prac mających wpływ na części wspólne budynku lub gdy działalność gospodarcza będzie związana ze sprzedażą alkoholu. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i jego przeznaczenia na prowadzenie działalności gospodarczej, konieczne będzie uzyskanie zgody właściwej spółdzielni, gdy działalność będzie wiązała się ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu.

Więcej na temat możliwości regulowania części wspólnych nieruchomości przez wspólnoty znajdziesz tutaj.

Zmiana użytkowania lokalu mieszkalnego

Może się zdarzyć, że prowadzona działalność będzie wymagała przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal użytkowy. Jest to zmiana użytkowania lokalu, która podlega zgłoszeniu odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno – budowlanej. W takim zgłoszeniu należy wskazać dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania lokalu. Do zgłoszenia dołączyć trzeba też dokumenty o których mowa w art. 71 ust 2 – ustawy prawo budowlane. Zgodnie z art. 71 ustawy, zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części będzie podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

  • bezpieczeństwa pożarowego,
  • powodziowego,
  • pracy,
  • zdrowotne,
  • higieniczno-sanitarne,
  • ochrony środowiska
  • wielkość lub układ obciążeń .

Do zmiany sposobu użytkowania dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych w budynku, lecz także na skutek faktycznej zmiany sposobu użytkowania budynku.

Działalność tego rodzaju może bowiem sama w sobie doprowadzić do konieczności wprowadzenia zmian zapewniających dalsze jego bezpieczne użytkowanie (Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17).

Rejestracja działalności

Każda działalność gospodarcza powinna być zarejestrowana we właściwym rejestrze. Sądy Rejonowe prowadzą Rejestry Przedsiębiorców, przypadku spółek handlowych. Tutaj możesz sprawdzić rejest online. W przypadku działalności prowadzonej przez osoby fizyczne, podlega ona obowiązkowemu wpisowi do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Tutaj sprawdzisz prowadzoną dla nich ewidencję.

Koszty lokalowe przy prowadzeniu działalności

Właściciele ponoszą koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu. Oprócz tego, są oni obowiązani do partycypowania w kosztach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały podjętej przez członków wspólnoty mieszkaniowej (wyrok SO w Sieradzu, z dnia 26 lipca 2019r., sygn. akt. I C 79/19).

Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Wiąże się to ze zwiększonymi wydatkami na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Ponadto, warto zaciągnąć opinii u dobrego doradcy podatkowego w przedmiocie możliwości zaliczenia kosztów lokalu (a także mediów, wyposażenia) do kategorii kosztów prowadzenia działalności. Tu organy podatkowe nie są jednomyślne, dlatego trzeba takie zabiegi księgowe dobrze uzasadnić.

Działalność w lokalu a sąsiedzi

Zgodnie z art. 140 KC, właściciel może korzystać ze swojego lokalu w sposób dowolny. Korzystanie to musi być jednak zgodne z jego społeczno – gospodarczym przeznaczeniem a także jest ograniczone ustawą i zasadami współżycia społecznego. Prowadzona działalność nie może być uciążliwa dla innych mieszkańców budynku. W szczególności chodzi tutaj o nadmierny hałas czy obecność wielu osób spoza grona właścicieli lokali. Przy korzystaniu z lokalu przedsiębiorca musi powstrzymywać się od działań, które mogą zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Są to tzw. immisje określone w art. 144 KC. Za takie działania, właściciele lokali sąsiednich mają prawo żądać odszkodowania na podstawie art. 415 KC.

Działalność gospodarcza w wynajętym lokalu

Działalność może być prowadzona nie tylko w należącym do nas lokalu mieszkalnym. Możliwe jest jej wykonywanie także w wynajmowanym mieszkaniu. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie przez nas zgody właściciela danego lokalu. W razie odmowy wydania zgody, nie będziemy mogli legalnie prowadzić w nim żadnej działalności usługowej.  

Podsumowując, prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, ma wiele plusów. Daje nam komfort i prywatność podczas prowadzenia naszych spraw i wykonywaniu obowiązków. Poza tym, jednym z ważniejszych elementów, jest znaczne obniżenie kosztów prowadzenia takiej działalności co jest istotne szczególnie dla małych przedsiębiorców.

 

Artykuły, które mogą Cię zainteresować