Inwazja paczkomatów. To obiekty, które na terenie wsólnot mieszkaniowych są pożądane i niechciane. Jaki jest ich status?

Czy można nie zgodzić się na paczkomat przy budynku w obawie przed hałasem, kolejkami ludzi, czy nagromadzeniem śmieci? Kto ma prawo decydować o jego montażu niedaleko mieszkań?


O czym przeczytasz?

Czym jest paczkomat wedlug przepisów?

Na początek trochę – dość świeżej, acz istotnej – historii. W wyroku z dnia 17 stycznia 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (sygn. akt: II SA/Łd 761/18) orzekł, że paczkomat jest budowlą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a w konsekwencji podlega regulacji przepisów Prawa budowlanego, w tym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że inwestor wykaże, że jest to obiekt posadowiony na okres nie dłuższy niż 180 dni. Wtedy wymaga jedynie zgłoszenia budowlanego. Budowla jest zaś obiektem budowlanym, co wynika z art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane. Powyższe oznacza, że brak pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia budowlanego może być przyczyną reakcji Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB), z nakazem rozbiórki włącznie.

Powyższy wyrok wywołał burzę, a w konsekwencji Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców na etapie opiniowania i konsultacji publicznych projektu ustawy o zmianie – Prawo budowlanie oraz niektórych innych ustaw skierował do Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju opinię, w której zwrócił się o doprecyzowanie przepisów w zakresie budowy różnego rodzaju automatów.

W piśmie tym Rzecznik zaapelował o uregulowanie i doprecyzowanie kwestii budowy paczkomatów, bankomatów czy biletomatów, szczególnie w kontekście wyżej wskazanego orzeczenia WSA w Łodzi. W celu uniknięcia wątpliwości co do klasyfikacji paczkomatów, Rzecznik wystąpił z propozycją, aby z obowiązku zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia na budowę zwolnić inwestorów planujących budowę nie tylko bankomatów, wpłatomatów czy automatów sprzedających, ale także wszelkich automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług.

Opinia Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców spotkała się z aprobatą ze strony Ministerstwa, a w konsekwencji do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wprowadzono przepis (art. 29 ust. 2 pkt. 28), który wskazuje, że

nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, budowa bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie.

Powyższa regulacja weszła w życie z dniem 19 września 2020 r.

Więcej na temat obiektów, które można budować bez potrzeby uyzskania pozwolenia oraz zgłoszenia przeczytasz tutaj.

Części wspólne nieruchomości - co to takiego?

Zgodnie z definicją „nieruchomości wspólnej” zawartej w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z uwagi na powyższe, do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć:

  • grunt pod nieruchomością,
  • fundamenty,
  • elewację budynku,
  • ściany nośne,
  • dach,
  • klatkę schodową,
  • korytarz,
  • drzwi na klatce schodowej, 
  • piwnicę,
  • strych,
  • windę,
  • bramę,
  • balkon,
  • taras,
  • patio,
  • instalacje centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe,
  • przewody kominowe i wentylacyjne,
  • pralnię, suszarnię, wózkownię.

Sąd Okręgowy w Świdnicy w postanowieniu z dnia 12 grudnia 2019 r. (sygn. akt: II Ca 911/19) stwierdził, że pojęcie nieruchomości wspólnej nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zawarte w art. 32a tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku. W konsekwencji, częścią wspólną nieruchomość stanowić będą również takie elementy jak alejki spacerowe, zieleń urządzona czy place zabaw.

Więcej na temat część wspólnych nieruchomości przeczytasz tutaj.

Paczkomat pod blokiem, a zarząd częściami nieruchomości wspólnej

W większości przypadków zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspólnotę mieszkaniową, którą zgodnie z definicją zawartą w treści art. 6 ustawy o własności lokali, stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Ponadto zarząd nieruchomością wspólną może być także sprawowany przez powołanego do tego zarządcę.

Więcej o zarządzaniu wspólnotami, zarządcach czy administratorach przeczytasz tutaj.

O ile czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, tak decyzje w przedmiocie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę, bądź przebudowę nieruchomości wspólnej lub dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze powyższe, warto pamiętać, że w sytuacji postawienia paczkomatu na gruncie na którym posadowiony jest budynek, koniecznym jest uprzednie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej (tj. ogół właścicieli).

Jeśli jednak po podjęciu uchwały przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie wyrażenia zgody na postawienie paczkomatu okaże się, że w wyniku takiego działania powstają nadmiernie hałasy lub inne uciążliwości dla mieszkańców nieruchomości (np. zagrożenie bezpieczeństwa z uwagi na nagromadzenie wokół bloku dużej liczby nieznanych osób, bądź nagromadzenie śmieci), można odwrócić tę decyzję w każdej chwili. Ogół mieszkańców może - poprzez podjęcie stosownej uchwały - zadecydować o usunięciu paczkomatu.

Więcej o regulowaniu życia wspólnoty i prawach mieszkańców związanych z takimi regulacjami przeczytasz tutaj.

Usunięcie paczkomatu ustawionego bezpośrednio przy granicy nieruchomości

Usunięcie paczkomatu, który został ustawiony bezpośrednio przy granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej należy do kompetencji organu nadzoru budowlanego.

Zgodnie z art. 84 ust. 1 pkt 1 ustawy z 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane, do zadań organów nadzoru budowlanego należy m.in. kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego. Zaś zgodnie z art. 84a ust. 1 ww. ustawy, kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego obejmuje m.in. kontrolę zgodności wykonywania robót budowlanych z przepisami prawa budowlanego, projektem budowlanym lub warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Organy nadzoru budowlanego mają więc prawo do kontroli wszystkich obiektów budowlanych i urządzeń, objętych zakresem przedmiotowym prawa budowlanego, niezależnie od faktu, czy zostały one usytuowanie na terenie publicznym, czy należącym do prywatnych właścicieli.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować