Odwrócona hipoteka. Im starsze społeczeństwo, tym cześciej o niej słychać. Czym się różni odwrócony kredyt hipoteczny od renty dożywotniej?

Coraz skromniejsze budżety seniorów nie pozwalają im godnie żyć. Istnieją rozwiązania, które w zamian za prawo do nieruchomości zapewnią starszej osobie świadczenie pieniężne. Nie wszystkie są jednak dlań bezpieczne.


O czym przeczytasz?

Wysokość świadczeń emerytalnych i demografia w Polsce

Polscy emeryci borykają się z problemem niedostatku, ponieważ ich budżety są zasilane przez dość niskie świadczeń emerytalne. Jak wynika z danych publikowanych przez ZUS, w pierwszym kwartale 2020 średnia arytmetyczna dla emerytur wynosiła niecałe 2 400 zł, jednakże najczęściej wypłacana kwotą było nieco ponad 1 800 zł. Mając na uwadze zwiększające się wraz z wiekiem wydatki na zdrowie, dodatkowy dochód jest nierzadko zbawienny dla ich codziennego funkcjonowania. Zdarza się przy tym, że posiadają oni własne mieszkania, a nierzadko przy tym w dobrych dzielnicach dużych miast.

Dodatkowo należy mieć na uwadze oceny demografów, które wskazują, że liczba emerytów będzie konsekwentnie rosnąć. Stopa zastąpienia, czyli stosunek wartości przyszłej emerytury do ostatniej uzyskanej pensji, już teraz nie zachwyca, a wynosi według danych ZUS ok 56 %. Przyszłość osób, które rozpoczynają właśnie życie zawodowe, prezentuje się jeszcze gorzej. Zgodnie z szacunkami w 2050 roku ten wskaźnik będzie wynosił zaledwie 31 %, co jest jednym z najgorszych wyników wśród państw UE.

Można powiedzieć, że sytuacja wykreowała potrzebę, a na nią zareagowały różne podmioty, a nawet polski ustawodawca. Poważnym wsparciem finansowym dla seniorów może okazać się tzw. hipoteka odwrócona. Jest to pewien mechanizm, który zdobył olbrzymią popularność na zachodzie, a polega na wykorzystaniu prawa nieruchomości do bieżącego finansowania życia na emeryturze.

Odwrócony kredyt hipoteczny a renta dożywotnia

Usługa tak zwanej odwróconej hipoteki (w systemie prawa anglosaskiego znana jako „reverse mortgage”) to mechanizm finansowy, który pozwala na wykorzystanie prawa własności nieruchomości mieszkaniowej do zapewnienia sobie środków finansowych jako prywatny komponent świadczeń emerytalnych.

Odwrócona hipoteka umożliwia posiadaczowi nieruchomości uwolnienie majątku w niej zgromadzonego przy jednoczesnym zachowaniu prawa do korzystania z zamieszkiwanego domu lub mieszkania.

W ten sposób niepłynne aktywo staje się źródłem płynnych środków pieniężnych wykorzystywanych przez osoby w wieku emerytalnym.

W polskiej rzeczywistości rynkowej mamy, prócz odwróconego kredytu hipotecznego, który jest uregulowany przez ustawę jeszcze jeden wariant - rentę dożywotnią. Chociaż generalna zasada działania jest podobna, należy podkreślić dzielące je różnice. A one są z punktu widzenia prawa własności fundamentalne.

Przede wszystkim umowy o rentę dożywotnią regulują przepisy kodeksu cywilnego. Poza tym warunki oferowane przez różne podmioty mogą się od siebie różnić, a każdy zainteresowany powinien skrupulatnie zapoznać się z warunkami i upewnić się, że w umowie znajdują się zapisy chroniące jego interesy. Szczególnie w przypadku niewywiązywania się takiego podmiotu z wypłaty umówionego świadczenia, a także w razie jego upadłości.

Można zatem przyjąć pewien podział na dwa warianty takiego produktu finansowego. W Polsce (podobnie jak w krajach zachodnich) wyróżnia się dwa warianty hipoteki odwróconej:

  • Wariant zaciągnietego kredytu – w Polsce regulowany przez ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 r., występuje w obrocie pod nazwą „odwrócony kredyt hipoteczny”. Jest to pożyczka lub kredyt zabezpieczony hipoteką, który ma zostać spłacony ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości;
  • Wariant dokonanej sprzedaży – w Polsce regulowany jest przepisami Kodeksu cywilnego (artykuły 903-907 dotyczące renty lub artykuły 908-916 dotyczące umowy o dożywocie), występuje w obrocie pod nazwą „renta dożywotnia” lub dożywotnie świadczenie pieniężne. Jest to przeniesienie prawa własności do nieruchomości na wskazany podmiot w zamian za zapewnienie dożywotniego korzystania z nieruchomości właścicielowi i wypłatę świadczenia pieniężnego.

W obu powyższych wariantach wypłaty z tytułu umowy mogą być świadczona na rzecz seniora jednorazowo lub regularnie.

Najważniejsze z punktu widzenia osoby otrzymującej świadczenia jest jednak to, że pomimo zachowania prawa do zamieszkiwania w lokalu do śmierci traci jego prawo własności. Nowym właścicielem formalnie staje się firma udzielająca renty dożywotniej. Przekłada się to również na kwestie praktyczne, jak napydkład koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Takie jak czynsz czy podatek od nieruchomości będą regulowane przez instytucję i potrącane od wypłacanej co miesiąc kwoty.

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Mechanizm działania tego produktu przypomina pod wieloma względami standardowy kredyt hipoteczny. Tylko przepływ pieniędzy jest skierowany w drugą stroną. Najprościej można powiedzieć, że jest to sprzedaż nieruchomości bankowi.

Odwrócony kredyt hipoteczny oferować mogą swoim klientom wyłącznie banki.

Bank wypłaca właścicielowi nieruchomości kwotę bazującą na wartości rynkowej nieruchomości. Może wypłacić te pieniądze - w zależności od umowy - jednorazowo lub ratalnie. Właściciel domu bądź mieszkania może dowolnie dysponować tymi środkami. Ma także prawo do mieszkania w „sprzedanej” nieruchomości do końca swojego życia. Dopiero po śmierci właściciela bank przejmuje lokal wraz z pełnią praw właścicielskich. Co ważne, rodzina ma możliwość, po uregulowaniu umownych zobowiązań, zachowania mieszkania.

Kto może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego?

Mimo, że ten produkt bankowy adresowany jest głównie do seniorów, ustawa nie ustala żadnego limitu wieku, co potencjalnie umożliwia skorzystanie z niego również młodszym zainteresowanym świadczeniobiorcom.

Zgodnie z jej postanowieniami mogą stać się nimi osoby, które:

  • Są osobami fizycznymi.
  • Posiadają prawo własności nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego.

Kto nie może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego?

Będą to zarówno najemcy lokalu i osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc ci, którzy nie posiadają prawa własności nieruchomości. Z odwróconego kredytu hipotecznego nie skorzystają także osoby prawne, takie jak spółki akcyjne czy też fundacje, oraz inne podmioty niebędące osobami fizycznymi – na przykład spółki cywilne i jawne.

Procedura udzielania odwróconego kredytu hipotecznego

Bank, w podobnej do innych procedur przyznawania kredytów, będzie badał dwa najważniejsze czynniki - wycenę nieruchomości oraz sytuację zdrowotną samego kredytobiorcy. Największe znaczenie odgrywać będzie – podobnie jak w ubezpieczeniach na życie wiek, stan zdrowia czy miejsce zamieszkania.

Instytucje inaczej będą postrzegać właścicieli nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach i o wysokim standardzie. Wpływ na sumę, którą finalnie uzyska klient banku, będą miały także dodatkowe koszty, związane m.in. z samą wyceną, pracą notariusza czy obowiązkowym ubezpieczeniem nieruchomości.

Być może to wymagana w bankach skomplikowana wiedza aktuarialna, właściwa dla zakładów ubezpieczeń, a być może konieczność dodatkowych regulacji prawnych sprawiły, że dotychczas polskie banki nie paliły się z wprowadzeniem do swojej oferty odwróconego kredytu hipotecznego.

Renta dożywotnia z punktu widzenia prawa cywilnego

Renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). W umowie z podmiotem oferującym produkt seniorom powinno znajdować się dużo zapisów gwarantujących mu bezpieczeństwo. Najważniejszy jest zapis o służebności osobistej mieszkania. Dzięki niemu senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu.

Ponadto, inną ważną sprawą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie. Jeśli senior nie będzie otrzymywał świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia to ma prawo wytoczyć powództwo o ich zasądzenie(w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy.

Mamy więc do czynienia z bardzo prostą formułą. Senior sprzedaje swoje mieszkanie w zamian za cyklicznie wypłacane świadczenie w określonej wysokości oraz możliwość zamieszkiwania w nieruchomości do swojej śmierci. Ta sprawa jest szczególnie ważna. Zapis o prawie do dożywotniego zamieszkiwania musi się znaleźć w umowie, a wpis dożywocia w dziale III księgi wieczystej. To gwarantuje seniorowi, że nie zostanie wyrzucony z domu.

Skoro prawo własności przechodzi od razu na nowy podmiot, to oczywiście rodzina osoby starszej nie ma w tym przypadku możliwości odkupu nieruchomości.

Renta dożywotnia – postulaty zmiany prawa

W rzeczywistości, jak podał dziennik "Rzeczpospolita", seniorzy tracą mieszkania, bo od lat nie ma przepisów chroniących ich przed nieuczciwymi umowami na przekazanie mieszkania w zamian za rentę.

Dziennik przywołał dane, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat aż 80 tys. osób w podeszłym wieku zadecydowało się oddać mieszkanie w zamian za dożywotnią rentę. Są to dane resortu sprawiedliwości. "Wielu seniorów podpisuje umowy bardzo dla siebie niekorzystne. Zdarza się np., że pieniędzy z takiej renty ledwo wystarcza na zapłatę czynszu za mieszkanie. Aż 20 proc. takich umów jest potem unieważnianych w sądach".

Niedawno temat renty dożywotniej znów odżył. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad zmianami art. 388 KC. To przepis dotyczący wyzysku, a jego nowelizacja miałaby ograniczyć skalę nadużyć i wyłudzeń w różnych obszarach życia.

W obecnym brzmieniu wskazuje, że jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy. Niestety uprawnienia powyższe wygasają z upływem lat dwóch od dnia zawarcia umowy.

Gra się toczy zatem także o umowy zawierane na rynku hipoteki odwróconej i umów renty dożywotniej. To obszar rynku, który mimo wielu postulatów wciąż nie doczekał się odrębnych regulacji. A bardzo ich potrzebuje. Planowane zmiany mają dać oręże osobom, które czują się wyzyskane.

Ministerstwo Sprawiedliwości planuje taką zmianę przepisów, która umożliwi unieważnienie całej umowy na wniosek osoby wyzyskanej, choć oczywiście poszkodowany będzie mógł zdecydować, czy taką umowę chce unieważnić, czy doprowadzić do jej zmiany. Resort chce również, by uprawnienia wyzyskanego nie wygasały, lecz ulegały przedawnieniu (zastosowany zostałby podstawowy termin przedawnienia wynoszący 6 lat). W praktyce oznaczałoby to wydłużenie terminu, w którym osoba wyzyskana mogłaby skorzystać z przysługujących jej uprawnień, z 2 do 6 lat.

Nie można także zapominać o wznowieniu prac nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Przepisy, które chronią konsumentów przed wyłudzeniami są niezwykle istotne na wagę złota, ale należy mieć na względzie, że rynek hipoteki odwróconej działa w Polsce od ponad 10 lat i funkcjonują na nim zarówno instytucje profesjonalne, jak i osoby prywatne lub podmioty nastawione jedynie na zysk. Można więc się spodziewać wyłudzeń i oszustw dotykających seniorów.

Mając na uwadze powyższe, przepisy, które rozsądnie i kompleksowo uregulują ten rynek są bardzo pożądane.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować