Odśnieżanie nieruchomości i terenu przyległego. Kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody związane ze śniegiem?

Śnieg niesie ze sobą nie tylko radość, ale także obowiązki. Sezon zimowy wymaga od właścicieli nieruchomości bycia w pełnej gotowości. Ich działania powinny obejmować także przyległe chodniki.


O czym przeczytasz?

Utrzymanie porządku na terenie nieruchomości

W polskim systemie prawnym usuwanie lodu i śniegu reguluje przede wszystkim ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, ale nie tylko. Jednym z najważniejszych obowiązków związanych ze stanem wynikającym z zimowej aury jest ten wskazany w ustawie prawo budowlane.

Art. 61 pkt 2 prawa budowlanego mówi o tym, że właściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa w trakcie użytkowania budynku w razie wystąpienia zewnętrznych czynników mogących oddziaływać negatywnie na stan obiektu, a w związku z tym powodować zagrożenie dla życia, zdrowia, dla mienia lub dla środowiska.

Właściciele muszą dbać o czystość i porządek na swoich nieruchomościach. W zależności od rodzaju nieruchomości, mogą to być właściciele indywidualni lub kolektywni – np. wspólnoty mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 2 ust.  3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, w przypadku, gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby, sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.

Więcej na temat administrowania i zarządzania nieruchomością przeczytasz tutaj.

Do ich obowiązków należy w szczególności dbałość o należyty stan techniczny budynku, w tym niedopuszczanie do przeciążenia konstrukcji przez zalegający na dachu śnieg i zapewnienie w razie konieczności odśnieżania dachu budynku. Obowiązek ten obejmuje także usuwanie sopli i nawisów lodowych, mogących zagrozić bezpieczeństwu osób, znajdujących się na ciągach pieszych i jezdnych, przebiegających bezpośrednio przy budynku.

Bezpieczne odśnieżanie dachu

Przepisy o odśnieżaniu dachów wskazują na bezwzględny obowiązek właścicieli, niezależnie od konstrukcji samego dachu ani wysokości jego osadzenia. Należy jednak pamiętać, że jest to skomplikowana i niebezpieczna czynność i nie należy jej wykonywać samodzielnie lub powierzać przypadkowej osobie, choćby jej chęci były niezmierzone. Szczególnie w warunkach zimowych, gdzie i waga śniegu i oblodzenie stanowią dodatkową trudność.

Prócz zdrowego rozsądku, na straży stoi racjonalny ustawodawca, który usuwanie śniegu z dachu uznał za pracę na wysokości. Do tego zadania wymagane jest zatem aktualne szkolenie BHP uwzględniające zagadnienie odśnieżania dachów oraz ważne badanie lekarskie, które dopuszcza daną osobę do odśnieżania.

Właściciel lub zarządca powinien zatrudniać do odśnieżania dachu tylko odpowiednio wykwalifikowane osoby. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego regularnie przypomina, że niewłaściwe wykonywanie prac związanych z usuwaniem śniegu z dachu może stwarzać ogromne zagrożenie zarówno dla samego budynku, osób w jego otoczeniu, ale także dla samych fachowców wykonujących te prace.

Obowiązek ustawowy odśnieżania chodnika

Chodnikiem, w rozumieniu ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, jest wydzielona część drogi publicznej służąca dla ruchu pieszego, położona bezpośrednio przy granicy nieruchomości.

Tu warto wspomnieć o kolejnym zimowym obowiązku. Za usunięcie śniegu z chodnika przy bloku wielorodzinnym odpowiada właściciel lub zarządca budynku. Ten obowiązek dotyczy także właścicieli prywatnych posesji, gdzie każdy z nich ma obowiązek uprzątnąć ten fragment chodnika, który przylega bezpośrednio do jego domu.

Utrwalona linia orzecznicza polskich sądów wskazuje, że w sprawach odszkodowawczych wielokrotnie wskazywano, że właściciel sąsiedniej nieruchomości jest zobowiązany tylko do zapewnienia utrzymania czystości i porządku przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości.

Co ciekawe, właściciel lub zarządca nie jest zobowiązany do napraw tego chodnika, bo taki obowiązek nie wynika z brzmienia przepisu. Do tego zobowiązany jest jego właściciel, a wiec najczęściej jest to właściciel drogi, a zatem odpowiada on także za szkody wynikłe z uszkodzonej nawierzchni chodnika.

Kiedy nie trzeba odśnieżać chodnika?

Zobowiązanie do sprzątania chodnika, przyległego do nieruchomości, nie dotyczy właścicieli nieruchomości, do których granic bezpośrednio nie przylega chodnik, a jedynie droga. Wówczas powyższy obowiązek nie ma zastosowania. Przyjmuje się, że obowiązek ten nie dotyczy także chodnika, który wprawdzie biegnie wzdłuż nieruchomości, ale nie jest położony bezpośrednio przy jej granicy. Pas zieleni między posesją a chodnikiem sprawia, że obowiązek odśnieżania spada na zarządcę drogi. 

Kolejny wyjątek dotyczy chodników, na których gmina dopuściła parkowanie samochodów za opłatą. Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawa mówi tylko i wyłącznie o sytuacji, gdy taki postój lub możliwość parkowania jest na chodniku. Zatem sam fakt, że do chodnika przylega płatny parking nie zwalnia właściciela ze sprzątania chodnika, jeżeli nie dopuszczono też płatnego postoju lub parkowania na chodniku przyległym do nieruchomości.

Zobowiązanie do sprzątania chodnika nie dotyczy także sprzątania tych części chodnika, które stanowią przystanki autobusowe, tramwajowe, trolejbusowe oraz wydzielonych krawężnikami lub oznakowaniem torowisk tramwajowych przyległych do nieruchomości. Za to odpowiadają przedsiębiorcy zapewniający działanie komunikacji publicznej.

Odpowiedzialność cywilna. Kto płaci odszkodowanie?

Aby właściwie odpowiedzieć na pytanie, kto jest odpowiedzialny za wypełnianie zimowych obowiązków, należy w pierwszej kolejności ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości. W przypadku domów jednorodzinnych sytuacja jest prosta, za porządek przed domem odpowiada właściciel nieruchomości.

Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach właścicielami nieruchomości odpowiedzialnie za nieruchomość wielomieszkaniową są współwłaściciele, użytkownicy wieczyści, organy organizacyjne oraz osoby zarządzające lub użytkujące nieruchomość.

Więcej na temat współwłasności w budynku mieszkalnym przeczytasz tutaj.

W zależności od sposobu zarządzania nieruchomością, poszkodowany za wypadek na oblodzonej nawierzchni może żądać odszkodowania od właściciela nieruchomości, zarządcy lub firmy sprzątającej dany obiekt, z którą zarządca ma podpisaną umowę. Zrobi to na podstawie art. 415 KC, który mówi:

„Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”

Ten sam przepis będzie podstawą odpowiedzialności w przypadku zaniedbań, które doprowadzą do wypadku, np. złamania nogi na oblodzonym chodniku czy szkody, wywołanej przez spadający z dachu sopel lodu. Poszkodowany może zażądać odszkodowania za w pełnej przewidzianej prawem wysokości, a zatem zwrotu wydatków związanych z leczeniem, zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, ale także renty w razie utraty zdrowia.

Właściciel nieruchomości przed odpowiedzialnością może bronić się w ten sposób, iż udowodni, że nie ponosi winy za zaistniałą sytuację. Przepisy nie precyzują, po jakim czasie po opadach śniegu należy lód i śnieg usunąć, dlatego w razie wypadku sąd rozstrzyga, czy właściciel dopełnił należytej staranności. Sąd ustali, czy na przykład oblodzenie nie było jedynie wynikiem nagłej zmiany warunków atmosferycznych, podczas której nie można było zapewnić szybkiego i skutecznego działania, przez co nie można zarzucić zaniedbania obowiązków.

Wspólnota mieszkaniowa może spróbować zwolnić się z odpowiedzialności wykazując, że zleciła odśnieżanie zarządcy nieruchomości albo firmie sprzątającej i to ten podmiot ponosi ewentualną odpowiedzialność.

W takich sytuacjach w sukurs przyjdzie odpowiednia ochrona ubezpieczeniowa. Najlepiej jest mieć ubezpieczenie całej nieruchomości, domu lub mieszkania z opcją odpowiedzialności cywilnej (OC) w życiu prywatnym. Taka ochrona może zapewnić wypłatę odszkodowania dla poszkodowanego, który uległ wypadkowi na chodniku wzdłuż nieruchomości lub w wyniku spadającego lodu, jeżeli na podstawie powyższych przepisów właściciel albo zarządca będzie zobowiązany do naprawienia takiej szkody

Kary za niedopełnienie obowiązków

Już wiadomo, że właściciel czy zarządca nieruchomości zaniedba obowiązek odśnieżania chodników, musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi.

Odnośnie chodników straż miejska w praktyce interweniuje dość szybko. Zwykle pouczenie sprawie, że właściciel reaguje wykonaniem swojej powinności. Jeśli natomiast zaniedbania mają charakter uporczywy może być to poczytane za wykroczenie. Wówczas sankcją jest już nie tylko pouczenie, ale może się skończyć nałożeniem mandatu w wysokości 500 zł lub nawet wystąpieniem na drogę sądową. 

Stosownie do art. 117 kodeksu wykroczeń,  kto, mając obowiązek utrzymania czystości i porządku w obrębie nieruchomości, nie wykonuje swoich obowiązków lub nie stosuje się do wskazań i nakazów wydanych przez właściwe organy w celu zabezpieczenia należytego stanu sanitarnego i zwalczania chorób zakaźnych, podlega karze grzywny do 1500 złotych albo karze nagany.

Za nieodśnieżanie dachu, a tym samym za niezapewnienie bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, grozi odpowiedzialność karna. Kto nie spełnia, określonego w art. 61 prawa budowlanego, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować