Odbiór mieszkania na rynku wtórnym. Na co warto zwrócić uwagę, aby później nie być zaskoczonym.

Odbiór mieszkania bywa emocjonalną chwilą, ale w tym przypadku nie warto dać się emocjom kierować. Czujność i skrupulatność mogą uchronić przed późniejszymi problemami.


O czym przeczytasz?

Zakup mieszkań pochodzących z rynku wtórnego, a nie bezpośrednio od dewelopera jest jednym z najczęściej praktykowanych w Polsce transakcji. Nabywcy są nawet gotowi licytować się w trakcie procesu kupowania. Najpóźniej przed odebraniem kluczy warto zbadać stan techniczny pomieszczeń poprzez przeprowadzenie tzw. odbioru technicznego mieszkania. Warto pamiętać, że taki odbiór wymaga szczególnej uwagi i trzeba się do niego odpowiednio przygotować.

Odbiór mieszkania z rynku wtórnego – podstawowe informacje

Decydując się ma zakup mieszkania z rynku wtórnego (z tzw. „drugiej ręki”) często trzeba liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów związanych z odświeżeniem mieszkania, a niekiedy także z przeprowadzeniem generalnego remontu. Odbiór mieszkania jest zatem czynnością, której przeprowadzenie umożliwi zbadanie w jakim stanie technicznym znajduje się nieruchomości.. Nierzadko zdarza się niestety tak, że koszty usunięcia niewykrytych wcześniej wad przekraczają koszty budżetu wyznaczonego na wykończenie mieszkania. Żeby tego uniknąć, osoba zainteresowania mieszkaniem powinna spotkać się z aktualnym właścicielem mieszkania i sprawdzić wszelkie elementy techniczne mieszkania – poczynając od zmierzenia powierzchni pomieszczeń, kończąc na zbadaniu stanu instalacji elektrycznej, wodno - kanalizacyjnej, cieplnej oraz wentylacyjnej.

Odbiór mieszkania z rynku wtórnego powinien zostać opisany i potwierdzony w formie protokołu, w którym odnotowane zostaną wszystkie zgłoszone usterki.

Warto jednak pamiętać, że wpisanie do protokołu wskazanej przez nas usterki jest obowiązkiem aktualnego właściciela mieszkania i powinno być odpowiednio odnotowane w protokole.

A co w sytuacji w której pomimo dokonania skrupulatnej analizy technicznej mieszkania wykryliśmy niezauważone dotychczas wady? Czy możemy skutecznie dochodzić swoich praw od poprzedniego właściciela nieruchomości? Jak najbardziej. Samo podpisanie protokołu odbioru nie powoduje, że konieczność usunięcia wad wykrytych później ciąży po stronie przyszłego właściciela.

Powyższe wynika z faktu, że w prawie funkcjonuje regulacja dotycząca rękojmi za wady nieruchomości, której podstawy kształtowane są w oparciu o treść działu drugiego ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z regulacjami zawartymi w ww. ustawie, w przypadku wykrycia przez właściciela wad mieszkania sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada ta została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości właścicielowi. Warto mieć w świadomości, że odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi ma miejsce zarówno w przypadku wystąpienia wad prawnych (np. obciążenie nieruchomości hipoteką) jak i wad fizycznych (np. pęknięta ściana).

Więcej o rękojmi za wady nieruchomości przeczytasz w tym artykule.

Stan prawny mieszkania

Elementem istotnym obok oceny stanu technicznego nieruchomości jest także dokonanie oceny jej stanu prawnego, a więc kwestii związanej z prawem własności i obciążeniami ustanowionymi na nieruchomości.

Podejmując decyzję o kupnie mieszkania z rynku wtórnego powinniśmy upewnić się, że osoba która przedstawia się jako właściciel faktycznie nim jest. W celu potwierdzenia statusu właściciela możemy zażądać wglądu w akt notarialny, bądź zapoznać się z zapisami zawartymi w księdze wieczystej, o ile taka księga jest prowadzona. Dostęp do księgi wieczystej uzyskamy również w formie elektronicznej poprzez wpisanie jej numeru w dedykowanej wyszukiwarce na stronie ministerstwa sprawiedliwości.

Jeśli dla danej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta, to automatycznie umożliwi nam to wgląd do najważniejszych informacji o stanie prawnym nieruchomości. W dziale I księgi wieczystej znajdują się bowiem dane z ewidencji gruntów oraz spis praw związanych z jej własnością. Dział II księgi wieczystej określa kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Dział III wyjaśnia ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, a także prawa osobiste i roszczenia na niej ciążące. Natomiast w dziale IV księgi wieczystej zawarte są informacje o hipotekach. Warto pamiętać, że jeśli z działu IV księgi wieczystej wynika, że dane mieszkanie jest zadłużone, to powinniśmy dopilnować, żeby przed dokonaniem jego zakupu wszystkie ustanowione na nim hipoteki zostały właściwie rozliczone.

Protokół odbioru mieszkania z rynku wtórnego – elementy konieczne

Odbiór mieszkania z rynku wtórnego powinien zostać stwierdzony w formie protokołu z odbioru mieszkania. Protokół powinien zamierać przede wszystkim:

  • dane osób podpisujących protokół (imię i nazwisko, numer PESEL lub numer dokumentu tożsamości);
  • szczegółowy opis mieszkania;
  • wskazanie stanu liczników zainstalowanych w mieszkaniu;
  • szczegółowy opis stwierdzonych w czasie odbioru wad, usterek oraz niezgodności z umową;
  • informacje o liczbie kluczy;
  • informacje o przekazanych dokumentach nieruchomości;
  • podpisy osób uczestniczących w przekazaniu;
  • datę i miejsce sporządzenia protokołu.

Odbiór techniczny mieszkania ze specjalistą

Jeżeli planujemy osobiście stawić się na termin przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania, ale nasza wiedza z zakresu budownictwa nie jest wystarczająca i obawiamy się, że nie będziemy w stanie wyłapać wszystkich ewentualnych wad możemy skorzystać z pomocy innych osób, które działając w naszym imieniu znajdą wszystkie wady. Taką osobą może być w szczególności wyspecjalizowany w prawie budowlanym inspektor nadzoru budowlanego. Przed wybraniem inspektora warto sprawdzić czy jest on zrzeszony na liście członków w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa, jeśli nie – warto pomyśleć o innej osobie.

Samodzielny odbiór mieszkania z rynku wtórnego - niezbędne akcesoria i dokumenty

Decydując się na samodzielny odbiór mieszkania koniecznym jest zaopatrzenie się w zestaw podstawowych narzędzi jakimi są:

  • poziomica – jest skutecznym narzędziem, które umożliwi sprawdzenie równości ścian oraz podłóg, sprawdzenie ułożenia tynków, ustalenia miejsc gdzie występują ewentualne spadki;
  • kątownik – umożliwi sprawdzenie czy na stykach ścian, bądź innych powierzchniach zachowano kąt prosty;
  • miarka lub dalmierz – pomoże wwymierzeniu powierzchni pomieszczeń;
  • latarka – co do zasady odbiór mieszkania powinien odbywać się przy świetle dziennym, bowiem wtedy mamy szansę na dojrzenie ewentualnych usterek. Jednakże często zdarza się tak, że z różnych przyczyn odbiór w pełnym świetle słonecznym jest niemożliwy, bądź w mieszkaniu nie zamontowano jeszcze instalacji elektrycznej wtedy na ratunek przychodzi światło z latarki;
  • próbnik prądu oraz żarówka – umożliwi sprawdzenie przepływu prądu w kontaktach oraz wyłapanie ewentualnych miejsc niewłaściwego podłączenia prądu;
  • aparat fotograficzny – w sytuacji, gdy zauważymy usterkę warto zrobić zdjęcie, bowiem dokumentacja fotograficzna będzie stanowić dowód w sytuacji gdy sprzedawca podejmie próby uchylenia się od odpowiedzialności za wykryte wady.
  • notatnik i długopis – rzeczy oczywiste, ale bez nich nie mamy gdzie zapisać ewentualnych uwag, wyników przeprowadzonych pomiarów.

Kwestie techniczne na które warto zwrócić uwagę

Dokonując odbioru mieszkania z rynku wtórnego powinniśmy przede wszystkim zwrócić uwagę na:

  • ściany i tynki – ściany powinny być pozbawione wszelkich nierówności, a tynk – gładki i pozbawiony zarysowań. Nie powinny być dostrzegalne na ścianach także żadne pęcherzyki powietrza;
  • podłogę – podłoga powinna być równa, a przy ścianach powinna znajdować się szczelina dylatacyjna, która zapewni prawidłową pracę podłogi;
  • okna i drzwi – zarówno jedne i jak i drugie powinny otwierać się bezproblemowo, a ponadto powinny być wolne od zarysowań, obić i ewentualnych zabrudzeń m.in. od farby czy silikonu;
  • instalację elektryczną – dokonując badania za pomocą próbnika powinniśmy sprawdzić czy w każdym kontakcie jest prąd. Ponadto zamocowując żarówkę sprawdzajmy po kolei czy w danym punkcie doprowadzona jest prawidłowo instalacja elektryczna i nie następuje spięcie;
  • instalację wodno - kanalizacyjną - powinniśmy dokonać sprawdzenia ilości dostępnych odpływów
    i dopływów wody;
  • instalację cieplną – powinniśmy sprawdzić czy wszystkie grzejniki są trwale zamocowane oraz czy mają zamontowane głowice termostatyczne;
  • instalację wentylacyjną – powinniśmy sprawdzić czy piony wentylacyjne zgadzają się z planami, a następnie zbadać działanie wentylacji;
  • balkon – powinniśmy sprawdzić mocowanie balustrady, obróbkę blacharską oraz spadki posadzki. Ponadto powinniśmy sprawdzić także czy nie ma ubytków w fugach, pęknięć w płytkach, korozji, ubytku lub rys na balustradzie;
  • garaż/ piwnicę – powinniśmy sprawdzić przede wszystkim czy ich umiejscowienie i wymiary zgadzają się z tymi wskazanymi w umowie.
  • elementy wyposażenia mieszkania – często zdarza się, że dotychczasowy właściciel za dodatkową opłatą pozostawia w mieszkaniu niektóre, bądź wszystkie elementy dotychczasowego wyposażenia. Warto zatem sprawdzić ich stan, bowiem może okazać się, że są tak zniszczone, że doliczanie ich do ceny mieszkania jest dla nas mało korzystne.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować