Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w polskim systemie prawnym.

Obcokrajowcy w Polsce mogą nabywać nieruchomości. Jest to jednak rajd pełen odcinków specjalnych w postaci obostrzeń oraz biurokratycznych podjazdów. Niektórzy mają zdecydowanie łatwiej. Chcesz wiedzieć kto?


O czym przeczytasz?

Nie każdy obywatel obcego państwa może swobodnie nabyć nieruchomość w Polsce. Nawet jeżeli prawo daje mu taką możliwość, musi najpierw przejść „ścieżkę zdrowia” z naszą biurokracją. Ma do spełnienia szereg kryteriów i wymogów formalnych, a co najważniejsze uzyskać zgody, które wydaje państwowa administracja. A ona robi to dość arbitralnie.

Zasadą jest, że nabycie nieruchomości odbywa się na podstawie zezwolenia. Jednak nie zawsze. Jest różnica pomiędzy nabyciem nieruchomości przez obywatela państwa należącego do UE, EOG a innymi.

Kim jest cudzoziemiec według polskiego prawa?

Na początek podstawa prawna całej procedury. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Rzeczpospolitej Polskiej jest uregulowane ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Tu ciekawostka, data powstania i wejścia w życie tej ustawy to nie jest pomyłka. To dorobek legislacyjny rządowej agendy w początkach funkcjonowania państwa polskiego po odzyskaniu niepodległości. Przetrwała – oczywiście z wieloma poprawkami – do dzisiaj. Znamienne, że przedmiotowe kwestie musiały być na tyle istotne z punktu widzenia administracji państwowej, że zdecydowano się je uregulować już w pierwszych kilkunastu miesiącach istnienia państwa.

Wracając do obecnego stanu prawnego, zgodnie z powyższą ustawą, cudzoziemcem jest :

  • Osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
  • Osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
  • Nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
  • Osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych punktach.

Warunki nabycia nieruchomości na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej

Przed nabyciem nieruchomości, cudzoziemiec musi przejść przez szereg formalności. Aby mógł on skutecznie nabyć prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości konieczne jest uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Zezwolenie jest ważne przez dwa lata od dnia wydania.

Wniosek

Postępowanie związane z nabyciem w Polsce prawa własności nieruchomości przez osoby spoza terytorium Rzeczpospolitej Polskiej jest postępowaniem wnioskowym. Oznacza to, że osoba zainteresowana, celem nabycia nieruchomości, powinna wystąpić z wnioskiem o wydanie odpowiedniego zezwolenia.

Wymogi formalne wniosku

Każdy wniosek powinien zawierać:

  • oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
  • oznaczenie nabywanej nieruchomości,
  • oznaczenie zbywcy nieruchomości,
  • określenie formy prawnej nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży),
  • informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości,
  • dokumenty określające źródło pochodzenia środków finansowych na nabycie nieruchomości.

Do wniosku należy dołączyć wszystkie dokumenty, które potwierdzą okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności, które potwierdzą więzi takiej osoby z Rzeczpospolitą Polską.

Oprócz tego, do wniosku załączyć należy dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.

Oprócz powyższych, wniosek powinien zawierać oryginał dowodu uiszczenia opłaty skarbowej. Wniosek taki, zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006. o opłacie skarbowej podlega opłacie w wysokości 1570 zł.

Kiedy wydane zostanie zezwolenie?

Minister właściwy do spraw wewnętrznych wyda zezwolenie na nabycie nieruchomości jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego a także kiedy nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz gdy cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Właściwy minister ma prawo odmówić wydania cudzoziemcowi wnioskowanego zezwolenia, gdy nie spełnia on warunków określonych w przepisach bądź gdy wniosek o jego wydanie nie zostanie pozytywnie zaopiniowany przez Ministerstwo Obrony Narodowej oraz Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Kiedy nie trzeba uzyskać zezwolenia – kryterium nieruchomości

Nie ma wymogu uzyskania zezwolenia w przypadku gdy chodzi o:

  • nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (rozwinięcie niżej);
  • nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
  • nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
  • nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
  • nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
  • nabycie przez podmiot na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
  • nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;

Kiedy nie jest konieczne uzyskanie zezwolenia – kryterium osobowe

Od ogólnej zasady konieczności uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia istnieją jednak pewne wyjątki w odniesieniu do obywatelu UE. Od 1 maja 2004 r. tj. od dnia wejścia Polski do Unii Europejskiej, wymogi ustawowe nie mają zastosowania do obywateli oraz przedsiębiorców mających siedzibę lub miejsce zamieszkania w Europejskim Obszarze Gospodarczym (obejmuje kraje UE oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein) oraz Konfederacji Szwajcarskiej.

Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego

Jak wspomniałem, nie ma wymogu uzyskania zezwolenia w przypadku, gdy chodzi o nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jes to zasada wyrażona explicite w ustawie. Są jednak pewne wyjątki, o których należy bezwględnie pamiętać.

Mieszkanie w strefie nadgranicznej.

Pierwszy z wyjątków dotyczy przypadku, gdy lokal będzie położony w strefie nadgranicznej. Ze zwolnienia tego nie muszą korzystać obywatele lub przedsiębiorcy państw – stron umowy o EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej, gdyż nabywają oni lokale mieszkalne, korzystając z uprawnienia ustawowego.

Mogą zatem bez zezwolenia nabywać także lokale mieszkalne położone w strefie nadgranicznej. Na przykład nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w Krakowie nie będzie wymagało uzyskania zezwolenia od żadnego z cudzoziemców. Z kolei nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w Świnoujściu przez obywatela Ukrainy wymagać będzie zezwolenia, a przez obywatela Szwecji już nie. Ponadto, ponieważ z nabyciem prawa własności lokalu ściśle związane jest nabycie odpowiedniego udziału w nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, również nabycie takiego udziału w nieruchomości nie wymaga zezwolenia.

Udziały w innych nieruchomościach wspólnych.

Należy mieć na uwadze przypadki, gdy wraz z lokalem mieszkalnym i udziałem w gruncie, przynależnym do lokalu, przedmiotem nabycia mają być udziały w innych nieruchomościach wspólnych, niezwiązanych jednak ściśle z nabywanym lokalem.

Może się tak zdarzyć przy nabywaniu lokali na nowych osiedlach mieszkaniowych. Nierzadko deweloper, zbywając lokal, wymaga także nabycia udziałów w drogach dojazdowych do budynków, we wspólnych terenach zielonych, placach zabaw, itp. Takie nabycie udziału w nieruchomości – co do zasady – będzie wymagać uzyskania zezwolenia. I to niezależnie od tego, jak niewielki on będzie, ponieważ nie korzysta już ze zwolnienia przewidzianego w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Konieczność wyodrębnienia lokalu.

Skorzystać ze zwolnienia nie można w przypadku nabywania udziału w nieruchomości budynkowej, nawet jeżeli umowa przewiduje, że sposób korzystania współwłaścicieli z nieruchomości wspólnej sprowadza się do wykorzystywania przez każdego z nich ściśle określonej części nieruchomości. Nawet jeśli został bardzo konkretnie określony lokal mieszkalny. Jeżeli jednak lokale te nie zostały wyodrębnione jako samodzielne lokale mieszkalne, zgodnie z przepisami, nie są przedmiotem odrębnego prawa własności. Wówczas wciąż dochodzić będzie do nabycia prawa własności nieruchomości (jej ułamkowej części), które wymaga uzyskania zezwolenia.

Obowiązki notariusza i sądu

Wspomniana ustawa nakłada także pewne obowiązki na organy prawne wykonujące czynności związane z obrotem nieruchomościami. Jest to swoisty automatyzm służący uszczelnieniu z urzędu tego całego procesu. Notariusz przesyła ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia wypisu aktu notarialnego mocy której cudzoziemiec nabył lub odziedziczył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Natomiast sąd powszechny, w terminie 7 dni, przesyła ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych odpis prawomocnego orzeczenia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz odpis prawomocnego orzeczenia, na którego podstawie cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, w tym odpis europejskiego poświadczenia spadkowego.

Jak widać, zastosowanie do nabycia nieruchomości przez cudzoziemców znajdą w pierwszej kolejności zasady ogólne. Jednak tyczą się one cudzoziemców spoza EOG, a tym bardziej samym spoza UE. Wejście Polski do UE nałożyło na nasz kraj szereg obowiązków, ale stworzyło także rozmaite możliwości. Wolność w przepływie kapitału, ludzi i usług gwarantowana polskim podmiotom, działającym na terenie UE, dana jest także innym, w stosunku do naszego państwa. Jednym z jej przejawów jest właśnie prawo nabywania nieruchomości na terytorium Polski.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować