Gmina może wywłaszczyć właściciela gruntu, jeśli buduje drogę

W mojej okolicy planowana jest budowa drogi. Jeden z wariantów przebiegu tej drogi prowadzi przez moją działkę, co może dla mnie oznaczać wywłaszczenie. Czy gmina, bo to ona buduje tę drogę, ma prawo wywłaszczyć moją własność? Co w zamian dostanę?


O czym przeczytasz?

Wywłaszczenie działki pod drogę

Trudno powiedzieć, czy w takiej sytuacji rzeczywiście właścicielowi działki będzie grozić wywłaszczenie. Choćby dlatego, że prawo mówi, że „wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy”. Jako że mowa jest o kilku wariantach przebiegu drogi, trudno jest mówić o tym, że cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób.

Najpierw propozycja sprzedaży, wywłaszczenie potem

Ale załóżmy, że droga musi zostać zbudowana na tej działce. Warto zwrócić uwagę, że mowa jest o tym, że wywłaszczenie jest stosowane tylko wtedy, gdy prawa nie mogą zostać nabyte w drodze umowy. To oznacza, że jeśli zostanie podjęta decyzja o budowie drogi, wówczas gmina po prostu wystąpi z propozycją odkupienia gruntu od właściciela. Kwestia wywłaszczenia pojawi się dopiero wtedy, kiedy właściciel się uprze i odmówi sprzedaży gruntów.

Wówczas wszczynana jest procedura, związana z uwłaszczeniem, choć jej pierwszy etap to po prostu dalszy ciąg negocjacji w sprawie sprzedaży gruntów. Chodzi o wszczęcie rokowań, związanych ze sprzedażą, prowadzonych między właścicielem ziemi a przedstawicielami urzędu gminy. Dopiero jeśli rokowania nie przyniosą rezultatów, startuje procedura wywłaszczenia. Rokowania są o tyle istotne, że dokumenty poświadczające ich przeprowadzenie muszą zostać dołączone do wniosku w sprawie wywłaszczenia.

Gmina może chcieć tylko części działki

Tutaj jedna uwaga – chodzi o to, że gmina może nie chcieć działki w całości, ale jedynie jej część. To niekoniecznie uniemożliwia użytkowanie pozostałej części, czasem wręcz może jeszcze poprawiać sytuację właściciela (jeśli do działki nie prowadzi dobra droga). Ale zdarza się i tak, że choć gmina chce odkupić tylko część ziemi, to reszta po przeprowadzeniu inwestycji może stać się bezwartościowa, bo powierzchnia będzie za mała np. pod zabudowę.

Wywłaszczyć można tylko na określone cele

A wiec wróćmy do procedury – rokowania skończyły się fiaskiem. Mimo to właściciel gruntu dostaje 2 miesiące na zawarcie umowy sprzedaży. Jeśli do tego nie dojdzie, gmina będzie musiała złożyć do starostwa powiatowego wniosek o rozpoczęcie procedury wywłaszczeniowej. We wniosku musi wskazać dokładnie, o jaką nieruchomość chodzi (albo na podstawie księgi wieczystej, albo innych dokumentów), poinformować, jaki jest cel publiczny, związany z wywłaszczeniem (katalog takich celów jest ograniczony), jaki był dotychczasowy sposób zagospodarowania działki, wskazać lokal czy lokale zastępcze, jeśli na gruncie stoi budynek mieszkalny, ewentualnie grunt zamienny, jeśli gmina takim dysponuje, wymienić właściciela czy właścicieli ewentualnie inne osoby, mające prawa rzeczowe do gruntu. Do tego dochodzą jeszcze m.in. dokument, pokazujący przebieg nieudanych rokowań, wyrysy gruntów itd.

Procedurę prowadzi starosta

Kiedy do starosty wpłynie wniosek, powinien wystąpić on do sądu o wpisanie do księgi wieczystej faktu, że w sprawie nieruchomości prowadzone jest postępowanie wywłaszczeniowe. O takim postępowaniu musi on także zawiadomić obie strony. Następnie przeprowadza rozprawę administracyjną, w trakcie której podejmuje decyzję o wywłaszczeniu.

Jeśli decyzja uwłaszczeniowa jest negatywna, to starosta musi wystąpić o wykreślenie informacji o postępowaniu z księgi wieczystej i sprawa się kończy.

Jeśli jednak starosta podejmuje decyzję o wywłaszczeniu, musi ona zawierać informacje podstawowe, czyli to, co podlega wywłaszczeniu z dokładnym wskazaniem gruntu, jakie prawa podlegają wywłaszczeniu, kto jest właścicielem, kto musi zapewnić lokale zastępcze, jeśli jest taka konieczność, wreszcie – jakie odszkodowanie należy się właścicielowi ewentualnie właścicielom oraz ludziom posiadającym prawa rzeczowe do danej nieruchomości.

Od tej decyzji można się odwołać do urzędu wojewódzkiego. Jeśli jednak właściciel się nie odwoła, wówczas po upływie określonych terminów decyzja staje się ostateczna. Możliwe jest i takie rozwiązanie, kiedy na wniosek gminy starosta nada decyzji o wywłaszczeniu rygor natychmiastowej wykonalności. Wówczas również można się odwoływać, ale inwestycja będzie już trwać.

W innych wypadkach o tym, kiedy dotychczasowy właściciel będzie musiał opuścić grunt, będzie zależeć od gminy. Do tego czasu zaś będzie mógł użytkować grunt na zasadzie dzierżawy.

Odszkodowanie zależy od wartości rynkowej

Decyzję o wysokości odszkodowania również podejmuje starosta, czyniąc to na podstawie wartości rynkowej, po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli gmina oferuje w zamian za grunt inną działkę, to wypłacie podlega różnica między wartością działki, która została odebrana a tą zastępczą. Jeśli na gruncie były jakieś uprawy, ich wartość powiększa odszkodowania.

Odszkodowanie powinno zostać wypłacone w ciągu 14 dni od momentu wejścia w życie decyzji o wywłaszczeniu. Zdarza się, że decyzja o wywłaszczeniu zostaje podjęta osobno, a osobno ta o wysokości odszkodowania. Wtedy też termin wynosi 14 dni od momentu podjęcia decyzji o przysługującej byłemu właścicielowi. Ale może zdarzyć się i tak, że decyzja o wywłaszczeniu została podjęta, ma rygor natychmiastowej wykonalności, tymczasem dotychczasowy właściciel odwołał się od niej, lecz musi poprosić o zaliczkę, bo na przykład nie ma gdzie mieszkać. Wówczas zaliczka w kwocie maksymalnie 70 proc. kwoty ustalonej przez starotę, czyli organ pierwszej instancji, może zostać wypłacona w ciągu 50 dni od momentu złożenia wniosku o zaliczkę.

Jeśli nie zbudują tego, co mówili, ziemię można odzyskać

Co ciekawe, nawet jeśli cała procedura wywłaszczeniowa została zakończona i odszkodowanie wypłacone, to nadal jest szansa na odzyskanie gruntu. Zgodnie z prawem taka odebrana właścicielowi działka może zostać wyłącznie przeznaczona na ten cel, który został wskazany we wniosku. Można sobie wiec wyobrazić sytuację, kiedy z jakiegoś powodu gmina rezygnuje z budowy drogi. To daje szansę na odzyskanie gruntu. Okazja do odebrania działki pojawia się i wtedy, kiedy urzędnicy gminni uznają, że na wywłaszczonej działce powstanie nie droga, ale np. siłownia na wolnym powietrzy. W takich sytuacjach poprzedni właściciel może wystąpić o zwrot nieruchomości, oddając przy tym kwoty uzyskane jako odszkodowanie (lub grunty, jeśli otrzymał je w ramach odszkodowania).

Skarb Państwa wywłaszcza podobnie

Nie tylko budowa drogi może być celem publicznym, pod który można przeprowadzić wywłaszczenie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, która precyzuje zasady wywłaszczania gruntów, wymienia więcej takich celów. W grę wchodzi także wydzielania gruntów pod budowę lotnisk, linii kolejowych, portów, szkół, urzędów, przedszkoli, obiektów obronnych. Katalog jest szeroki, na dodatek kończy się słowami „oraz inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach”.

Warto dodać, że wyżej opisana procedura stosowana jest także w przypadku wywłaszczeń dokonywanych na rzecz Skarbu Państwa. Nieco inaczej jednak wygląda jej przebieg, jeśli wywłaszczenie odbywa się z powodu budowy dróg ekspresowych czy autostrad.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować