Odbiór mieszkania od dewelopera. Na co zwrócić uwagę. Podstawowe prawa.

Odbiór lokalu mieszkalnego lub usługowego na rynku pierwotnym może okazać się bardziej stresującą sytuacją niż się wydaje. Pułapek może być wiele. Jak nie dać się zaskoczyć?


O czym przeczytasz?

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, a więc prosto od dewelopera musimy liczyć się z tym, że zanim się do niego wprowadzimy koniecznym będzie przeprowadzenie odbioru technicznego mieszkania. Do takiej czynności warto przygotować się sumiennie, bowiem każda niezgłoszona przy odbiorze usterka może kosztować nas wiele stresu. Czym jest zatem czynność odbioru mieszkania od dewelopera i na co zwrócić uwagę podczas jej przeprowadzania?

Odbiór techniczny mieszkania a podpisanie protokołu odbioru

Odbiór techniczny mieszkania jest jedną z najistotniejszych czynności w całym procesie inwestycji w lokal. Czynność ta polega na sprawdzeniu stanu mieszkania przed jego ostatecznym przekazaniem do użytku w ręce właściciela. W czasie trwania takiego odbioru możemy zgłaszać deweloperowi wszelkie uwagi dotyczące stanu technicznego zakupionego przez nas mieszkania, które następnie zostaną zamieszczone w tzw. protokole odbioru mieszkania sporządzonym przez dewelopera, bądź osobę działającą w jego imieniu.

Warto pamiętać, że wpisanie do protokołu wskazanej przez nas usterki jest obowiązkiem dewelopera lub upoważnionego przez niego podmiotu, a zatem każde dokonane przez nas zgłoszenie musi zostać odpowiednio w nim odnotowane. Przy czym samo wpisanie do protokołu stwierdzonej przez nas usterki nie świadczy wprost o jej zasadności, a dana usterka musi być uznana także ze strony dewelopera. Zgodnie bowiem z treścią art. 27 ust. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r.o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej "ustawą deweloperską", deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Dodatkowo należy pamiętać, że w protokole odbioru mieszkania powinny znaleźć się także zapisy dotyczące terminów naprawienia zgłoszonych przez nas i uznanych przez dewelopera usterek. Zgodnie z brzmieniem art. 27 ust. 5 ustawy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Wskazanie takiego terminu w treści protokołu ma moc wiążącą, a zatem w sytuacji gdy deweloper uchyla się od dokonania w protokole wpisu o planowanym terminie naprawienia usterek, powinniśmy po prostu zrezygnować z jego podpisania.

Można uchylić się od podpisania protokołu powinniśmy również wtedy, gdy zostaną w nim odnotowane takie wady, których istnienie uniemożliwia zamieszkanie w nabytym lokalu. Gdy mamy do czynienia z ww. sytuacją, koniecznym staje się w pierwszej kolejności usuniecie wad przez dewelopera, a dopiero potem wyznaczenie terminu spotkania na którym nastąpi sporządzenie i podpisanie protokołu odbioru mieszkania.

Co w sytuacji w której podpisaliśmy protokół odbioru, a po kilku miesiącach wykryliśmy niezauważone dotychczas wady? W takim przypadku nie ma powodów do paniki, bowiem samo podpisanie protokołu odbioru nie powoduje, że konieczność usunięcia wad wykrytych później ciąży po stronie właściciela. Powyższe wynika z faktu, że w prawie funkcjonuje regulacja dotycząca rękojmi za wady nieruchomości, której podstawy kształtowane są w oparciu o treść działu drugiego ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 27  ustawy deweloperskiej, a także w ustawie z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Zgodniez regulacjami zawartymi w ww. ustawach w przypadku wykrycia przez właściciela wad mieszkania

sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada ta została stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości właścicielowi. 

Mając na uwadze powyższe regulacje warto wskazać, iż zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I CSK 457/12).

Więcej informacji na temat rękojmi przy zakupie mieszkania znajdziesz tutaj. Natomiast na temat gwarancji dewelopera możesz przeczytać wiecej tutaj.

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera

Jeśli uzgodniony z deweloperem termin odbioru technicznego mieszkania jest dla nas z różnych przyczyn niekorzystny możemy wyznaczyć do jego przeprowadzenia umocowanego przez nas przedstawiciela, który będzie działał w naszym imieniu. Ważne jest jednak, aby takie umocowanie było własnoręcznie podpisane przez kupującego i przedłożone deweloperowi do wglądu. Udzielone przez kupującego pełnomocnictwo powinno zamierać przede wszystkim:

  • dane identyfikujące kupującego mieszkanie (imię i nazwisko, numer PESEL lub numer dokumentu tożsamości);
  • wskazanie osoby upoważnionej do dokonania w imieniu nabywcy odbioru technicznego mieszkania (imię i nazwisko, numer PESEL lub numer dokumentu tożsamości);
  • datę udzielenia pełnomocnictwa;
  • podpis osoby udzielającej pełnomocnictwa.

Warto także pamiętać, że jeśli planujemy osobiście stawić się na termin przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania, ale nasza wiedza z zakresu budownictwa nie jest wystarczająca i obawiamy się, że nie będziemy w stanie wyłapać wszystkich ewentualnych usterek możemy skorzystać z pomocy osób posiadających fachową wiedzę z zakresu budownictwa. Taką osobą może być w szczególności wyspecjalizowany w prawie budowlanym inspektor nadzoru budowlanego. Przed wybraniem inspektora warto sprawdzić czy jest on zrzeszony na liście członków w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa, jeśli nie – warto pomyśleć o innej osobie.

Samodzielny odbiór mieszkania – niezbędne akcesoria i dokumenty

Jeżeli mimo wszystko czujemu się na siłach, aby stawić czoła profesjonalistom i samodzielnie dokonać odbioru mieszkania koniecznym jest zaopatrzenie się w zestaw podstawowych narzędzi jakimi są:

  • poziomica – jest skutecznym narzędziem, które umożliwi sprawdzenie równości ścian oraz podłóg, sprawdzenie ułożenia tynków, ustalenia miejsc gdzie występują ewentualne spadki;
  • kątownik – umożliwi sprawdzenie czy na stykach ścian, bądź innych powierzchniach zachowano kąt prosty;
  • miarka lub dalmierz – pomoże wwymierzeniu powierzchni pomieszczeń;
  • latarka – co do zasady odbiór mieszkania powinien odbywać się przy świetle dziennym, bowiem wtedy mamy szansę na dojrzenie ewentualnych usterek. Jednakże często zdarza się tak, że z różnych przyczyn odbiór w pełnym świetle słonecznym jest niemożliwy, bądź w mieszkaniu nie zamontowano jeszcze instalacji elektrycznej wtedy na ratunek przychodzi światło z latarki;
  • próbnik prądu oraz żarówka – umożliwi sprawdzenie przepływu prądu w kontaktach oraz wyłapanie ewentualnych miejsc niewłaściwego podłączenia prądu;
  • aparat fotograficzny – w sytuacji, gdy zauważymy usterkę warto zrobić zdjęcie, bowiem dokumentacja fotograficzna będzie stanowić dowód w sytuacji gdy sprzedawca podejmie próby uchylenia się od odpowiedzialności za wykryte wady.
  • notatnik i długopis – rzeczy oczywiste, ale bez nich nie mamy gdzie zapisać ewentualnych uwag, wyników przeprowadzonych pomiarów.

Oprócz niezbędnych sprzętów umożliwiających skuteczne zbadanie faktycznego stanu mieszkania, koniecznym będzie także zaopatrzenie się na czas trwania odbioru w  następujące dokumenty:

  • rzut architektoniczny– podczas odbioru możemy sprawdzać czy wskazane w rzucie symbole odpowiadają faktycznemu rozmieszczeniu m.in. punktów świetlnych czy gniazdek elektrycznych;
  • plan mieszkania – w czasie odbioru umożliwi sprawdzenie czy ustalone w czasie odbioru wymiary pomieszczeń są zgodnie z wymiarami wskazanymi w planie;
  • część indywidualna prospektu informacyjnego – zawiera informacje o użytych materiałach, dane techniczne zamontowanych okien i drzwi, standardy prac wykończeniowych mieszkania.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze ?

Dokonując odbioru technicznego mieszkania od dewelopera powinniśmy przede wszystkim zwrócić uwagę na:

  • ściany i tynki – ściany powinny być pozbawione wszelkich nierówności, a tynk – gładki i pozbawiony zarysowań. Nie powinny być dostrzegalne na ścianach także żadne pęcherzyki powietrza;
  • podłogę – podłoga powinna być równa, a przy ścianach powinna znajdować się szczelina dylatacyjna, która zapewni prawidłową pracę podłogi;
  • okna i drzwi – zarówno jedne i jak i drugie powinny otwierać się bezproblemowo, a ponadto powinny być wolne od zarysowań, obić i ewentualnych zabrudzeń m.in. od farby czy silikonu;
  • instalację elektryczną – dokonując badania za pomocą próbnika powinniśmy sprawdzić czy w każdym kontakcie jest prąd. Ponadto zamocowując żarówkę sprawdzajmy po kolei czy w danym punkcie doprowadzona jest prawidłowo instalacja elektryczna i nie następuje spięcie;
  • instalację wodno - kanalizacyjną - powinniśmy dokonać sprawdzenia ilości dostępnych odpływów
    i dopływów wody;
  • instalację cieplną – powinniśmy sprawdzić czy wszystkie grzejniki są trwale zamocowane oraz czy mają zamontowane głowice termostatyczne;
  • instalację wentylacyjną – powinniśmy sprawdzić czy piony wentylacyjne zgadzają się z planami, a następnie zbadać działanie wentylacji;
  • balkon – powinniśmy sprawdzić mocowanie balustrady, obróbkę blacharską oraz spadki posadzki. Ponadto powinniśmy sprawdzić także czy nie ma ubytków w fugach, pęknięć w płytkach, korozji, ubytku lub rys na balustradzie;
  • garaż/ piwnicę – powinniśmy sprawdzić przede wszystkim czy ich umiejscowienie i wymiary zgadzają się z tymi wskazanymi w umowie.

Jeżeli z treści zawartej przez nas umowy wynika, że mieszkanie miało zostać oddane w stanie „pod klucz” powinniśmy także dokonać sprawdzenia stanu oraz prawidłowości zamontowania elementów wyposażenia łazienki i toalety. Ponadto nie zaszkodzi także podjęcie działań, które umożliwią ustalenie czy płytki zamontowane na ścianach oraz na podłodze prawidłowo przylegają do powierzchni na których zostały zamontowane.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować