Jest kilka sposobów, aby zostać jedynym właścicielem nieruchomości

Wraz z moim rodzeństwem odziedziczyliśmy dom z działką. Teraz każdy z nas ma prawo do 1/3 nieruchomości. Zastanawiam się, co trzeba zrobić, aby znieść współwłasność tej nieruchomości. Jakie są możliwości prawne?


O czym przeczytasz?

Dom z działką odziedziczony po matceWspółwłasność to ułamkowe prawo do całości nieruchomości. Warto o tym pamiętać, bo niektórzy uważają, że w ramach współwłasności mają prawo do części nieruchomości, a więc mogą nią dysponować, tymczasem tak nie jest. Zgodnie z kodeksem cywilnym, decyzje dotyczące nieruchomości muszą podejmować wszystkie osoby, które mają ułamkowe prawa do nieruchomości.

Zniesienie współwłasności jest możliwe albo poprzez akt notarialny, jeśli współwłaściciele porozumieli się do co dalszego losu nieruchomości, albo przed sądem.

W sprawie nieruchomości można się dogadać

W przypadku aktu notarialnego konieczne jest porozumienie współwłaścicieli. Może ono zakładać podział nieruchomości na takie części, jakie wynikają z udziału poszczególnych osób we współwłasności, może dojść do przeniesienia prawa cząstkowego na wskazaną osobę w zamian za spłatę, możliwe jest także rozwiązanie pośrednie. Przykładowo – jeśli działka jest na tyle duża, że można ją podzielić na trzy, możliwy jest taki podział, że dwie osoby dostają po nowo wydzielonej działce, a trzecia otrzymuje resztę gruntu z domem. Jako że wartość działki z domem jest wyższa od niezabudowanego gruntu, ta trzecia dodatkowo musi zapłacić pozostałym część wartości domu w formie spłaty.

Jeśli spłata ma nastąpić przy zawarciu umowy notarialnej, wówczas notariusz po prostu dokona takich zmian w akcie własności nieruchomości, które będą skutkować przeniesieniem własności na wskazaną osobę. Ale jeśli na przykład spłata ma się odbyć w określonym czasie po zawarciu ugody przed notariuszem, prowadzącej do zniesienia współwłasności, możliwe jest wpisanie obciążeń na rzecz pozostałych osób do hipoteki.

Współwłasność może znieść sąd

Procedurę zniesienia współwłasności można przeprowadzić także przed sądem. Tutaj są trzy opcje. Pierwsza zakłada podział nieruchomości w taki sposób, aby wszystkie strony uzyskały taką część nieruchomości, która odpowiada ich udziałowi we współwłasności. Podział fizyczny, bo o nim mowa, będzie możliwy, jeśli wszystkie strony się na niego zgodzą i jeśli taki podział jest możliwy. Chodzi o uniknięcie sytuacji, kiedy np. po podziale gruntu powstają wprawdzie trzy równej wielkości nieruchomości, ale jedna ze względu na inne przepisy ma niższą wartość niż pozostałe (bo np. przepisy dotyczące służebności uniemożliwiają budowę domu na tym gruncie).

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, sąd może zdecydować o podziale nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz części byłych współwłaścicieli. Sąd wydziela to, co jest możliwe do wydzielenia i przyznaje poszczególne części nieruchomości byłym współwłaścicielom, ale ci, którzy z jakiegoś powodu dostali najmniej wartościową część działki, otrzymają jeszcze wypłatę w gotówce od pozostałych.

Jeśli i takie rozwiązanie nie jest możliwe, sąd może podjąć decyzję o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż, w drodze licytacji, a uzyskane środki są dzielone pomiędzy byłych współwłaścicieli w taki sposób, jaki odpowiada ich udziałowi we współwłasności. Czyli w tym przypadku – każde z trójki rodzeństwa otrzymałoby 1/3 sumy uzyskanej z licytacji.

Wystarczy sprzeciw jednego współwłaściciela

Oczywiście, do sprzedaży nieruchomości przez współwłaścicieli może dojść na normalnej drodze, bez angażowania sądu. Jednak procedura sądowa jest pomocna w sytuacji, kiedy jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na propozycje podziału, z jakimi wyszli pozostali posiadacze ułamkowych części nieruchomości.   

Artykuły, które mogą Cię zainteresować