Wynajmujący mieszkania mają dwa rodzaje rozliczeń podatkowych do wyboru

Właściciele mieszkań, którzy je wynajmują, mogą wybrać: albo podatek o niskiej stawce ale bez uwzględnienia kosztów, albo wyższa stawka, ale można przychód redukować o wydatki związane z lokalem


O czym przeczytasz?

Są dwa sposoby rozliczenia podatku od najmu

Są dwie metody rozliczenia podatkowego dochodów z najmu mieszkań, z których mogą skorzystać osoby niebędące przedsiębiorcami lub też przedsiębiorcy, którzy wynajmują lokal prywatnie a nie w ramach działalności gospodarczej. Jedna z tych metod to opodatkowanie na zasadach ogólnych, a więc to, które zwykle stosowane jest do dochodów osób prywatnych, z użyciem skali, kwoty wolnej, itd. Druga metoda to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Obie metody mają plusy i minusy.

Wyższe stawki podatku, ale w zamian można odliczyć koszty

Zacznijmy od opodatkowania na zasadach ogólnych. Chodzi o zeznanie, które podatnicy składają najczęściej, dokonywane na formularzu PIT 36. Dochody z najmu należy wpisać w części E w rubryce 6 („Najem i dzierżawa”).

Wadą rozliczenia najmu na zasadach ogólnych jest, że kwoty z tego źródła doliczane są do innych dochodów, co może sprawić, że łączna kwota dochodów przekroczy próg 85 528 zł, co sprawi, że podatnik wpadnie w drugą stawkę podatkową, wynoszącą 32 proc. (liczy się ją od nadwyżki ponad wymieniony próg podatkowy). Jeśli ktoś wiec uzyskuje wysokie dochody z innych źródeł, powinien rozważyć, czy nie skorzystać z drugiej metody rozliczeń.

Plusem rozliczenia na zasadach ogólnych jest to, że w tej metodzie można wpisać koszty, a więc wszystkie wydatki, związane z lokalem czy lokalami, z których czerpie się dochód.

Takim kosztem jest np. podatek od nieruchomości, wydatki związane z remontem, odsetki od kredytu hipotecznego (ale tylko odsetki) czy też amortyzacja lokalu. Jeśli ktoś ma umowę na wynajem sformułowaną w taki sposób, że najemca płaci jedną sumę, a wynajmujący z tej kwoty opłaca media, czynsz itd., wtedy owe wydatki też są kosztem. A więc im wyższe koszty, tym bardziej korzystne robi się opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Amortyzacja pomaga obniżyć podatek

Wspominaliśmy o remoncie – zwłaszcza jeśli podatnik wydał sporo pieniędzy na modernizację lokalu, warto rozważyć opodatkowanie na zasadach ogólnych. Chodzi o to, że jeśli te wydatki sięgnęły 30 proc. wartości lokalu, dają one prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji, która może wynieść nawet 10 proc. rocznie (amortyzacja to stały odpis, będący kosztem z punktu widzenia podatkowego, którego celem jest uaktualnienie wartości budynku).

Jest jeszcze jedna możliwość stosowania stawki indywidualnej. Można to zrobić, jeśli pod wynajem przeznaczyliśmy mieszkanie używane, w którym poprzedni właściciel mieszkał co najmniej 5 lat. Tutaj ważna uwaga – jeśli właściciel lokalu najpierw w nim mieszkał, a potem zaczął go wynajmować, to nie może zastosować stawki indywidualnej bez względu na to, ile lat w nim spędził. Chodzi wyłącznie o mieszkania kupione od innych osób.

Standardowa stawka amortyzacji dla mieszkań stanowiących odrębną własność to 1,5 proc. początkowej wartości, a więc ceny zakupu, powiększonej o dodatkowe koszty, takie, jak koszt aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt założenia hipoteki. Jeśli wynajmujemy spółdzielcze mieszkanie własnościowe, to stawka amortyzacji wynosi 2,5 proc. Ta różnica bierze się stąd, że w tym przypadku amortyzujemy prawo majątkowe (bo tym jest właśnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Podatek zryczałtowany: niższe stawki, ale kosztów nie ma

Druga metoda to rozliczenie przy zastosowaniu zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych. Jest to odrębny podatek, opisany w osobnej ustawie (o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Jego cechą charakterystyczną jest, że stawka liczona jest nie od dochodu, jak w przypadku rozliczeń na zasadach ogólnych, ale od przychodu – toteż nie ma w nim kosztów.

Stawka wynosi 8,5 proc., jeśli kwota uzyskanego przychodu nie przekracza 100 tys. zł. Jeśli ten próg zostanie przekroczony, do nadwyżki ponad 100 tys. stosuje się stawkę 12,5 proc. przychodów. Rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT 28, a przychody wpisuje się w części C (rubryka 3 „Z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze”).

Warto pamiętać, że PIT 28 należy złożyć w drugiej połowie lutego – czyli od 15 dnia tego miesiąca do jego zakończenia. No i pojawiła się w tym podatku pewna nowość. Jeszcze niedawno trzeba było informować urząd skarbowy o wyborze tej metody opodatkowania, teraz wystarczy wpłacić zaliczkę czy zapłacić podatek (jeśli umowa najmu została zawarta w końcówce roku), a urząd skarbowy uznaje to za wskazanie metody opodatkowania.

Jak już wspomnieliśmy, wybór tej metody opodatkowania oznacza, że nie można tutaj zastosować kosztów podatkowych. Liczy się wyłącznie przychód. Dlatego dla osób, które chcą rozliczać się ryczałtem, bardzo ważne jest takie sformułowanie umowy, aby opłata za najem została wskazana w sposób jasny i oddzielona od innych kosztów, jak choćby te ponoszone za media, na rzecz wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni itd. W innym wypadku, jak choćby wpisaniu do umowy jednej ogólnej kwoty, podatek trzeba będzie płacić od niej właśnie, co będzie oznaczać jego zawyżenie.

Czy trzeba płacić zaliczki na podatek?

Osoby, które uzyskują dochody z najmu, powinny opłacać zaliczki na podatek. Ci, którzy rozliczają się wg skali podatkowej, powinni zapłacić zaliczkę do 20 dnia następnego miesiąca przypadającego po tym, w którym otrzymali dochód z najmu. Podobnie jest w przypadku rozliczających się przy użyciu ryczałtu – w ich przypadku zaliczka również powinna zostać wpłacona do 20 dnia miesiąca następującego po tym, którego dotyczy ryczałt. Wyjątkiem jest grudzień – zaliczkę za grudzień płaci się przy rozliczeniu rocznym.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować