Zakup ziemi rolnej może wymagać przebrnięcia przez skomplikowane procedury

Szukamy z żoną działki poza miastem, najlepiej na wsi. Są spore utrudnienia w zakupie ziemi od rolnika, które zostały wprowadzone przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Jakie możliwości zakupu ziemi rolnej mają osoby, które nie są rolnikami?


O czym przeczytasz?

Działka rolna

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego funkcjonuje od lat, ale obostrzenia związane z nabywaniem gruntów rolnych zostały wprowadzone w 2016 roku. Potem ustawa została nieco zliberalizowana, ale nadal chcący kupić grunty o większej powierzchni mają przed sobą sporo wyzwań.

Ustawa nie obejmuje wszystkich gruntów

Zacznijmy może od tego, czego ustawa nie obejmuje. Jako że w pytaniu jest mowa o zakupie gruntów na wsi, skupimy się na obszarach poza miastami.

A więc ustawa nie obejmuje gruntów o powierzchni do 0,3 ha oraz gruntów o powierzchni do 0,5 ha, zabudowanych budynkiem jednorodzinnym i innymi budowlami, niewykorzystywanymi do produkcji rolnej, wraz z gruntami przyległymi.

Innymi słowy – ustawa nie zajmuje się małymi działkami i sprzedażą tzw. siedlisk, jeśli stoją na gruncie o powierzchni poniżej 5 tys. m kw.

W 2019 roku weszła w życie nowelizacja, która ułatwia nabycie rolnego gruntu o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Przy takiej powierzchni działki rolnej nie trzeba starać się o zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. 1 ha z powodzeniem wystarczy na to, aby zbudować tam dom, w którym można zamieszkać ewentualnie wypoczywać.

Rolnikiem można zostać

Schody zaczynają się jednak w momencie, kiedy działka lub działki mają powierzchnię równą 1 ha lub większą. Przepisy bowiem mówią, że takie działki mogą nabywać wyłącznie rolnicy. Jeśli ktoś chce i ma ochotę, może spróbować zdobyć takie uprawnienia (są specjalne kursy).

Jednak nawet zdobycie kwalifikacji rolnika nie oznacza, że dalej będzie z górki. Nawet rolnicy z dyplomem będą musieli wystąpić o zgodę na zakup ziemi o powierzchni przekraczającej 1 ha do Dyrektora Generalnego KOWR. Uzyskanie zgody jest warunkowane kilkoma obostrzeniami: nabywca musi na pięć lat zamieszkać w gminie, w której mieści się nieruchomość, a także prowadzić produkcję rolną na kupionym terenie. Czyli coś posiać, posadzić, a potem zebrać. No i ziemi nie będzie można sprzedać przez 5 lat.

Przed nierolnikami trudna procedura

Osoby, które nie mają dyplomu rolnika, również mogą próbować kupić ziemię o powierzchni przekraczającej 1 ha. Ale wymaga to od sprzedającego przejścia przez skomplikowaną procedurę biurokratyczną.

Tak, to nie błąd – jeśli osoba starająca się o zakup ziemi o powierzchni ponad 1 ha nie jest rolnikiem, procedury spadają na sprzedającego. To on musi złożyć wniosek do KOWR o zgodę na sprzedaż gruntu. Ale aby uzyskać zezwolenie na sprzedaż nierolnikowi, właściciel musi udowodnić, że ziemi nie chciał kupić żaden rolnik.

Jak to zrobić? Można dać ogłoszenie o sprzedaży ziemi na elektronicznej platformie, stworzonej przez KOWR. Aby tego dokonać, sprzedający może dać ogłoszenie o sprzedaży ziemi w elektronicznej platformie, stworzonej przez KOWR. W ogłoszeniu musi pojawić się informacja m.in. o jakości gruntu (czyli klasie bonitacyjnej), o powierzchni, no i o cenie.

Cena nie może przekraczać o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny. Ważny jest także okres, w którym zainteresowani mogliby odpowiedzieć na ogłoszenie – musi to być co najmniej 30 dni.

A więc jeśli zbywca wystawi ogłoszenie i przez co najmniej 30 dni nie dostanie żadnej oferty ewentualnie dostanie taką z ceną niższą o więcej niż 5 proc., ma już w garści dowód, że nikt inny gruntem nie był zainteresowany.

KOWR ma prawo pierwokupu

Wówczas można składać wniosek o zgodę na sprzedaż gruntu do Dyrektora Generalnego KOWR. We wniosku poza informacjami o jaki grunt chodzi, jakiej klasy, itd., musi się znaleźć informacja o braku chętnych rolników na zakup, o cenie, jaką nabywca zgodził się zapłacić. Do tego konieczne jest oświadczenie o tym, że po nabyciu gruntu nowy właściciel zobowiązuje się utrzymać produkcję rolną (tak, trzeba będzie siać), a także o tym, ile gruntów nabywca posiada (chodzi o uniemożliwienie nabycia gruntów, których łączna powierzchnia przekroczy 300 ha).

Nie ma jednego wzoru wniosku, wiec można go napisać samemu. Ważne jest, aby znalazły się w nim wszystkie wymagane przez KOWR informacje. No i – oczywiście – potwierdzenie opłacenia opłaty skarbowej w wysokości 10 zł.

Złożenie wniosku wiąże się z drugim trudnym momentem w całej procedurze. Tak jak wcześniej mógł pojawić się ktoś, kto odpowiedziałby na ogłoszenie o sprzedaży gruntu, tak teraz taki zamiar może zgłosić KOWR, który ma prawo pierwokupu gruntu o powierzchni ponad 1 ha. Dlatego chyba trzeba powiedzieć wprost – jest mało prawdopodobne, aby nierolnik był w stanie kupić większy kawałek gruntu po okazyjnie niskiej cenie.

No, ale jeśli KOWR nie zgłosi ochoty zakupu gruntów, można przeprowadzić transakcję. Jednak nie kończy to problemów. Przecież nabywca zobowiązał się prowadzić produkcję rolną na kupionym gruncie.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować