Uciążliwe dźwięki pochodzące od sąsiada. Jakie kroki można podjąć?

Rzadko mamy wpływ na to, kto zostanie naszym sąsiadem. Jest to o tyle ważne, że chcemy mieć w swoim mieszkaniu oazę spokoju. Co można zrobić z hałaśliwym sąsiadem? To pytanie brzmi jeszcze głośniej w okresie pandemii.


O czym przeczytasz?

Co zrobić w sytuacji, gdy z mieszkania sąsiada dochodzą dźwięki, które utrudniają nam swobodne korzystanie z nieruchomości? Jakie działania można podjąć w takim przypadku i czym są immisje? Informacje znajdziesz w poniższym tekście.

Immisje – podstawa prawna

Podstawę rozważań nad zagadnieniem immisji stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z regulacją zawartą w treści art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Bardzo często zdarza się jednak, że korzystanie przez właściciela z jego własnej nieruchomości może oddziaływać negatywnie na nieruchomości znajdujące się w granicach takiego oddziaływania. Z uwagi na powyższe, niezbędne jest wyznaczenie ściśle określonych granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa. Granice te powinny zostać wyznaczone przy uwzględnieniu zarówno praw właściciela do korzystania z przysługującej mu nieruchomości, jak i słusznego interesu osób narażonych na niekorzystne skutki takiego korzystania.

Z uwagi na konieczność zapewnienia ochrony interesu sąsiadów koniecznym stało się wprowadzenie ustawowych ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Treść wskazanego wcześniej art. 144 KC stanowi zatem skutek wypracowanego przez ustawodawcę kompromisu między właścicielami nieruchomości

Unormowanie zawarte w art. 144 KC ogranicza właściciela nieruchomości w sposobie wykonywanie przez niego prawa własności. Właściciel nieruchomości nie może podejmować takich działań, które zakłóciłyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad tzw. przeciętną miarę.

Określenie „przeciętnej miary” zakłóceń

Ocena „przeciętnej miary” powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości. Ocena ta powinna także uwzględniać powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania. Istotne jest zatem, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 czerwca 2016 r., sygn. akt: VI ACa 768/15).

Z uwagi na powyższe, warto zaznaczyć, że na przykład głośne szczekanie psa z ogródka obok będzie bardziej akceptowane w okolicy gdzie znajduje się schronisko dla bezdomnych zwierząt, niż na przykład na spokojnym osiedlu pod miastem.

Analizując zagadnienie „przeciętnej miary” warto także wskazać, że oceniając przeciętną miarę zakłóceń, o jakiej mowa w art. 144 KC koniecznym jest zbadanie częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia
05 października 2017 r., sygn. akt: I ACa 1520/16).

Rodzaje immisji

Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią możne przybrać postać immisji bezpośredniej lub immisji pośredniej.

Immisje bezpośrednie rozumiane jako bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności (naruszenie własności) są zakazane. Wynika to bezpośrednio z treści art. 140 KC., zgodnie z którym właściciel może korzystać z przysługującego mu przedmiotu własności z jednoczesnym wyłączeniem innych osób.

Immisje pośrednie rozumiane są jako ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, wstrząsów, zapachów czy hałasów, które utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do kategorii immisji pośrednich zaliczane są również zanieczyszczenia powietrza oraz zakłócenia
w zakresie odbioru sygnału telewizyjnego lub radiowego.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że cytowany powyżej art. 144 KC wyznacza jedynie granice dopuszczalnych immisji pośrednich.

W kategorii immisji pośrednich można wyróżnić:

  • immisje pozytywne – oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się substancji lub energii;
  • immisje negatywne – polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie
    in. fal radiowych lub telewizyjnych, promieni słonecznych.

Ponadto możliwe jest także rozróżnienie:

  • immisji materialnych – występują w sytuacji przenikania na nieruchomość sąsiednią cząstek materii
    (np. płyny, gazy) lub pewnych ściśle określonych sił (np. wstrząsy, hałasy);
  • immisji niematerialnych – oddziałują na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, zwłaszcza
    na poczucie bezpieczeństwa, estetyki czy niezależności. Do immisji niematerialnych nie znajduje zastosowania treść art. 144 k.c., a przepisy o ochronie dóbr osobistych.

W niektórych przypadkach zakwalifikowanie określonego oddziaływania na nieruchomość sąsiednią jako immisje materialne lub niematerialne może być utrudnione. Szczególnie utrudnione może być określenie rodzaju immisji w sytuacji gdy mamy do czynienia m.in. z hałasem. Powyższe twierdzenie znajduje swoje uzasadnienie w orzeczeniach Sądu Najwyższego, m.in. w wyroku SN z dnia 02 kwietnia 1981 r. (sygn. akt: I CR 80/81) oraz wyroku SN z dnia 11 października 2007 r. (sygn. akt: IV CSK 264/07).

Głośno za ścianą? Pierwsze czynności.

Nierzadko zakończenie sporu spowodowanego korzystaniem przez właściciela z nieruchomości ponad przeciętną miarę może nastąpić w wyniku przeprowadzenia rozmowy z sąsiadem. W trakcie takiej rozmowy warto zwrócić uwagę sąsiadowi, że jego głośne zachowanie jest dla nas niekomfortowe i przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości. Bardzo często bowiem zdarza się, że sąsiad nie zdaje sobie z prawy ze swoich negatywnych działań.

Rozmowa powinna być przeprowadzona w sposób spokojny i uprzejmy. Agresywny ton może zostać niepotrzebnie odebrany jako groźba, a to może w konsekwencji doprowadzić do eskalacji konfliktu. Powyższe może mieć znaczenie także w sytuacji potecjalnego powództwa. Sąd zawsze na początki przewodu sądowego bada czy strony próbowały polubownie rozwiązać konflikt czy spór sądowy nie jest przedwczesny. Jeśli się okaże, że tak jest, strona pozywająca jest na gorszej pozycji procesowej.

Interwencja Straży Miejskiej lub Policji

Jeśli mimo przeprowadzonych z sąsiadem rozmów, działania przez niego podejmowane w dalszym ciągu uniemożliwiają swobodne korzystanie z nieruchomości, skutecznym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie do Straży Miejskiej lub Policji z prośbą o podjęcie interwencji.

Zgodnie bowiem z treścią art. 51 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. – Kodeks wykroczeń

kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że ww. służby zobowiązane są do przyjęcia zgłoszenia i podjęcia interwencji.

Jeżeli mimo wezwania Straży Miejskiej lub Policji sąsiad odmawia zmiany swojego zachowania, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby wezwane na miejsce służby wystąpiły do sądu z wnioskiem o jego ukaranie.

Droga sądowa – roszczenie negatoryjne

W sytuacji gdy upomnienia nie przynoszą zamierzonego rezultatu, właściciel nieruchomości sąsiedniej może wystąpić do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (art. 222 § 2 k.c.).

Przedmiotem roszczenia negatoryjnego jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Ww. przywrócenie może polegać na zaprzestaniu naruszeń lub na zastosowaniu środków, które doprowadzą do ograniczenia immisji. Jeżeli na przykład w wyniku zamontowania odpowiednich paneli akustycznych intensywność dźwięków pochodzących z nieruchomości sąsiedniej ulegnie odpowiedniemu zmniejszeniu do granic „przeciętnej miary” należy ocenić to jako swoiste zadośćuczynienie roszczeniu właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie musi zawsze polegać na konieczności przywrócenia stanu poprzedniego. Powyższe zostało potwierdzone m.in. w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. (sygn. akt: III CZP 4/84).

Ponadto w oparciu o treść art. 222 § 2 KC analizowanego w związku z treścią art. 144 KC właściciel nieruchomości może żądać nie tylko zakazania immisji, które zakłócają korzystanie z nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje. Przykładem powyższego może być m.in. sytuacja w której właściciel sąsiedniej nieruchomości decyduje się na zakup mikrofonów do karaoke i zamontowanie głośników na ścianach swojego mieszkania.

Legitymacja do wystąpienia z roszczeniem przeciwko właścicielowi nieruchomości powodującego immisję 

Legitymacja czynna (kto może pozywać) do wystąpienia z roszczeniem przysługuje właścicielowi nieruchomości na którą skierowano immisje, najemcy, dzierżawcy oraz podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego.

Legitymacja bierna (kto może być pozywanym) przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości wyjściowej, władającemu nieruchomością, bezpośredniemu wykonawcy oraz temu, w którego interesie dokonano immisji na nieruchomości wyjściowej.

Immisja na przykładzie głośnego zachowania dziecka sąsiadów

Bardzo często zdarza się, że dzieci sąsiadów mieszkających obok zachowują się na tyle głośno, że przeszkadza to osobom zamieszkującym nieruchomość obok. Co można zrobić gdy głośne zabawny dzieci lub nauka gry na instrumencie szczególnie utrudnia korzystanie z nieruchomości sąsiedniej?

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 426 KC małoletni, który nie ukończył lat trzynastu, nie ponosi odpowiedzialności za wyrządzoną szkodę. W konsekwencji wydawać się może, że sąsiad, któremu zachowanie dzieci mieszkających obok utrudnia korzystanie z nieruchomości ma związane ręce.

Warto jednak pamiętać, że o ile dziecko do lat 13 nie ponosi bezpośredniej odpowiedzialności za swoje działanie, tak odpowiedzialność za jego zachowanie spoczywa na osobach, które z mocy ustawy lub umowy zobowiązane są do nadzoru nad nim. Osobami tymi są najczęściej rodzice lub opiekunowie, będący przedstawicielami ustawowymi dziecka i to na nich ciążyć będzie odpowiedzialność za jego głośne zachowanie, zaliczane jest
do kategorii immisji pośrednich. Warto jednak zaznaczyć, że zarówno rodzic jak i osoba sprawująca nadzór lub pieczę nad dzieckiem może bronić się wskazując, że uczyniła zadość obowiązkowi nadzoru albo, że szkoda powstałaby nawet wówczas, gdyby starannie wykonywała nadzór.

Przyjmując jednak, że w większości przypadków głośne zachowanie dziecka spowodowane jest winą w nadzorze osób sprawujących nad nim pieczę, sąsiad któremu głośne zachowanie dziecka przeszkadza w korzystaniu z nieruchomości może wystąpić do sądu z roszczeniem negatoryjnym o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie dalszych naruszeń. W takim przypadku, to rodzice lub opiekunowie głośnego dziecka, a nie ono samo staną się stroną postępowania.

Mając na uwadze powyższe, przy hałasujących dzieciach sąsiada, droga do oczekiwanego porządku jest nieco wydłużona. Po pierwsze bowiem należy wykazać fakt wystąpienia immisji. Później uzasadnić, że jest ona ponad przeciętną miarę, a dopiera na końcu - jeśli dziecko ma nieskończone 13 lat - udowodnić błąd w nadzorze nad dzieckiem. To może być prawdziwa "ścieżka zdrowia". Powodzenia ;)

Artykuły, które mogą Cię zainteresować