Gwarancja deweloperska. Czym jest, kiedy przysługuje i kto może wystąpić z roszczeniem.

Deweloperzy zabiegając o uwagę kupujących podkreślają jakość swoich przedsięwzięć. Udzielona gwarancja jest jednym z przejawów ich podejścia do własnego kunsztu.


O czym przeczytasz?

Wiele osób decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego przyjmuje, że nowo wybudowane mieszkanie będzie wolne od wad. Często jednak zdarza się, że nawet w najlepiej wykończonym na pierwszy rzut oka mieszkaniu zdarzają się usterki. Czy w takiej sytuacji możemy wystąpić do dewelopera z żądaniem naprawienia wady w oparciu o gwarancję? Czy w każdym przypadku kupujący mieszkanie z rynku pierwotnego może z niej skorzystać?

Gwarancja deweloperska - podstawa prawna

Podstawę rozważań nad zagadnieniem gwarancji deweloperskiej stanowią przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Ponadto regulacje kodeksowe uzupełniane są również o przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) oraz o przepisy ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumentów.

Czym jest gwarancja deweloperska?

Gwarancja deweloperska stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, które przyjmuje formę szczególnego rodzaju zapewnienia. Co ważne, jest ono całkowicie dobrowolne i może kształtować w różny postanowienia umowne dotyczące gwarancji. Deweloper poprzez udzielenie gwarancji przypisuje sobie odpowiedzialność za wykryte przez kupującego usterki lub wady mieszkania. W konsekwencji – w przypadku wykrycia określonej wady, to po stronie dewelopera materializuje się obowiązek jej usunięcia, bądź naprawienia na własny koszt. Są przynajmniej dwie przyczyny takiego działania po stronie przedsiębiorców oddających komercyjnie swoje budynki nabywcom. Po pierwsze jest to swego rodzaju podkreślenie swojej jakości i „danie słowa” o jej istnieniu. Ponadto, jest to doskonały element marketingowy każdej inwestycji.

Zagadnienia związane z gwarancją deweloperską i jej funkcjonowaniem na rynku pierwotnym nierzadko stanowią przedmiot rozstrzygnięć sądów powszechnych. Tak na przykład, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 kwietnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 295/14) wskazał, że gwarancja stanowi zapewnienie, że dana rzecz jest dobrej jakości, a w wypadku wystąpienia wady w toku zgodnej z przeznaczeniem eksploatacji, zostanie ona usunięta przez naprawę lub będzie dostarczona rzecz wolna od wad. Przy gwarancji pojęcie wady akcentuje zdolność rzeczy do normalnego użytku, jaką mieć ona powinna, do normalnego, oczekiwanego funkcjonowania.

Często można także spotkać się z sytuacją, w której deweloper decyduje się przenieść na osobę kupującą mieszkanie gwarancje udzielone przez producentów poszczególnych elementów budynku mieszkalnego (tj. drzwi, okna, schody czy balustrady). W takiej sytuacji, gdy dojdzie do usterki – to po stronie kupującego ciąży obowiązek zwrócenia się o jej usuniecie bezpośrednio do producenta odpowiedniego elementu budynku. Warto pamiętać, że w przypadku tak określonych zasad gwarancji, po stronie dewelopera ciąży obowiązek przekazania kupującemu niezbędnych instrukcji wraz z gwarancjami producentów najpóźniej w dniu przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania.

Forma udzielenia gwarancji deweloperskiej

Jak zostało wyżej wskazane, udzielenie gwarancji przez dewelopera ma charakter fakultatywny, a zatem po stronie dewelopera nie ciąży żaden prawny obowiązek uwzględnienia jej w zapisach umowy deweloperskiej. Jeśli jednak w umowie znajduje się zapis poświęcony gwarancji, to w takiej sytuacji powinien on przybrać formę tzw. oświadczenia gwarancyjnego. Oświadczenie to powinno być sformułowane w sposób jasny i zrozumiały, a ponadto zawierać takie elementy jak:

  • nazwę i adres gwaranta (w tym przypadku dewelopera);
  • czas trwania ochrony gwarancyjnej;
  • uprawienia przysługujące kupującemu w razie stwierdzenia wady;
  • odpowiednie stwierdzenie wskazujące na fakt, że gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień kupującego wynikających z przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Okres trwania gwarancji deweloperskiej

Jeśli deweloper decyduje się na udzielenie gwarancji, koniecznym jest umieszczenie w umowie deweloperskiej odpowiednich postanowień regulujących kwestie związane z okresem jej trwania. Minimalnym, a zarazem najbardziej standardowym okresem trwania gwarancji udzielonej przez dewelopera jest okres 2 lat. Okres ten nie jest przypadkowy i wynika wprost z treści art. 577 § 4 KC, zgodnie z którym jeżeli nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi dwa lata od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Ustawodawca wskazuje minimalny okres trwania gwarancji i nic nie stoi na przeszkodzie aby deweloper w treści zawieranej umowy termin ten odpowiednio wydłużył.

A co jeśli okres gwarancji upłynął, jednak wykrycie wady nastąpiło przed zakończeniem wskazanego w umowie okresu gwarancji? W takiej sytuacji istotne mogą okazać się rozstrzygnięcia sądów powszechnych, które niejednokrotnie dokonywały interpretacji tej kwestii. Jednym z przydatnych orzeczeń jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który wskazuje, że „Obowiązki gwarancyjne istnieją, dopóki cel gwarancji nie zostanie osiągnięty. Kupujący, który dochodzi uprawnień z tytułu gwarancji po upływie terminu gwarancyjnego, obowiązany jest udowodnić, że wady rzeczy ujawniły się przed jego upływem” (wyrok z dnia 24 września 2012 r., sygn. akt: I ACa 206/12).

Zgłaszanie roszczeń gwarancyjnych – w jaki sposób to zrobić?

Co zrobić w sytuacji gdy odkryliśmy wadę w mieszkaniu, a podpisana umowa wprowadza obowiązek dewelopera do naprawy usterek na zasadach gwarancji? W pierwszej kolejności powinniśmy upewnić się, że zaobserwowana przez nas wada objęta jest przewidzianą w umowie gwarancją deweloperską. Jeśli w umowie odnajdziemy zapis z którego wynika, że dana usterka objęta jest gwarancją, to w takim przypadku koniecznym staje się skierowanie odpowiedniego zgłoszenia do firmy deweloperskiej. Warto pamiętać, że zgłoszenie powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać szczegółowy opis wady. Warto załączyć do zgłoszenia również odpowiednią dokumentację fotograficzną.  

Gwarancja deweloperska a rękojmia za wady nieruchomości

Gwarancja deweloperska i rękojmia za wady nieruchomości to dwie odrębnie funkcjonujące od siebie instytucje prawne, choć kupujący mieszkanie może na ich podstawie żądać co do zasady tego samego – tj. żądać naprawienia lub wymiany uszkodzonej rzeczy. Przy czym jak zostało to już wskazane wcześniej, zapisy gwarancji deweloperskiej to dobrowolne postanowienia umowne, który zakres oraz czas trwania zostają bezpośrednio ustalone między stronami w treści zawieranej przez nich umowy. Ponadto umowa deweloperska może kształtować szczegółową listę usterek, które deweloper zobowiązuje się naprawić lub wymienić na własny koszt. W przypadku rękojmi – jej funkcjonowanie w obrocie deweloperskim jest obowiązkowe, a deweloper nie może podjąć żadnych czynności, które zmierzałyby do jej wyłączenia lub ograniczenia.

W prawie wskazuje się, że gwarancja deweloperska i rękojmia to dwa różne pojęcia, a jednocześnie dwa współistniejące ze sobą instrumenty prawne. To kupującemu mieszkanie - jako podmiotowi zgłaszającemu wadę deweloperowi - przysługuje uprawnienie do wyboru jednej z ww. form kształtujących odpowiedzialność dewelopera. Deweloper nie może pozbawić kupującego prawa do rękojmi za wady nieruchomości, natomiast gwarancja stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie.

Warto także pamiętać, że kupujący mieszkanie może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady niezależnie od uprawnień wynikających z ustalonej w umowie deweloperskiej gwarancji. W konsekwencji wykonanie uprawnień wynikających z gwarancji w żadnym stopniu nie wyłącza i nie ogranicza odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi. Powyższe wynika w szczególności z faktu, że w razie skorzystania przez kupującego z uprawnień z gwarancji deweloperskiej bieg terminu przedawnienia rękojmi ulega odpowiedniemu zawieszeniu z dniem zawiadomienia dewelopera o powstałej wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia wydania przez dewelopera decyzji o odmowie wykonania obowiązków wynikających z gwarancji, bądź od dnia w którym nastąpił bezskuteczny upływ terminu wyznaczonego na usunięcie wady. W konsekwencji, jeśli kupujący mieszkanie skorzystał z uprawnień wynikających z przyznanej mu gwarancji deweloperskiej, to na czas postepowania zawieszony zostaje 5-letni termin odpowiedzialności dewelopera na zasadach rękojmi. Wiecej o samej rękojmi na rynku nieruchomości można przeczytać tutaj.

Klauzule niedozwolone z zakresu gwarancji w umowach deweloperskich – stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Nierzadko zdarza się, że deweloperzy tworząc postanowienia umowne dotyczące gwarancji deweloperskiej stosują pojęcia nieostre i niejednoznaczne, które umożliwiają swobodną interpretację umowy. O ile przyjmuje się, że wszelkie niejasności tłumaczy się na korzyść konsumenta (w tym przypadku - kupującego mieszkanie z rynku pierwotnego), tak w obrocie do dziś zdarzają się sytuacje w których deweloperzy wykorzystując niewiedzę kupujących zamieszczają w umowach deweloperskich tzw. klauzule niedozwolone. Zastosowane tych klauzul w umowie zawartej między deweloperem a kupującym (konsumentem) powoduje, że takie zapisy są niewiążące dla stron i jednocześnie rodzi po stronie konsumenta uprawienie do żądania ich natychmiastowego usunięcia.

Zgodnie z treścią raportu kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich sporządzonego przez specjalistów z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za klauzule niedozwolone uznano m.in. następujące postanowienia umowne:

  • „Wszelkie przeróbki i dokonywanie jakichkolwiek zmian bez uzgodnienia ze Sprzedającym pozbawiają Kupującego prawa do gwarancji i rękojmi.”;
  • „Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania i budynku wygasają po upływie 3 miesięcy od upływu terminów wymienionych w gwarancji.”;
  • „W przypadku wykonania przez Zamawiającego istotnych, niezgodnych z Projektem zmian w Przedmiocie Nabycia następuje utrata uprawnień wynikających z tytułu gwarancji i rękojmi”.

Mając na uwadze poruszone w niniejszym artykule kwestie, warto pamiętać, że podpisując umowę deweloperską opłaca się poświęcić kilka chwil na dokładne sprawdzenie czy znajdują się w niej zapisy związane z gwarancją – o ile oczywiście deweloper jej udzielił. Jeśli tak – warto szczegółowo przeanalizować wszystkie postanowienia aby mieć pewność, że deweloper nie zastosował w umowie żadnych postanowień, które naruszałyby interes kupującego mieszkanie. W przypadku gdy chociażby jedna kwestia związana z gwarancją budzi niepokój powinniśmy podjąć rozmowy z deweloperem w sprawie usunięcia powstałych nieścisłości.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować