Zmiany w prawie budowlanym. Jaki dom można postawić bez pozwolenia?

Czy każdy dom można wybudować na działce nie bacząc na wymogi administracyjne? Działka powinna mieć jakąś wielkość? Biznes związany z projektowaniem i budową "domów bez pozwolenia" ma się coraz lepiej.


O czym przeczytasz?

19 września 2020 r. miała miejsce nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która wprowadziła szereg zmian w dotychczasowych rozwiązaniach. Ich głównym celem jest uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno – budowlanego. Wśród tych zmian znalazły się też takie, które dotyczą braku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, wskazanych w ustawie obiektów.

Czy brak pozwolenia na budowę oznacza dowolność?

Zgodnie z nowymi założeniami, zniesiona została konieczność uzyskiwania pozwolenia na budowę niektórych domów jednorodzinnych. Nie oznacza to jednak, że budowa taka będzie mogła rozpocząć się nagle. Konieczne będzie zgłoszenie takiej budowy do właściwych organów. Do zgłoszenia należy dołączyć projekt budowlany a organ będzie miał 30 dni na wniesienie sprzeciwu od takiego zgłoszenia. Mimo to, wprowadzone ustawą rozwiązanie pozwoli znacznie przyspieszyć proces budowy, który teraz zostanie skrócony o długi czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę.

Czy można zbudować dom bez pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 29 prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane a także określonych w ustawie wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Taka budowa wymaga jednak zgłoszenia!  

Co trzeba zrobić przed podjęciem takiej budowy?

Elementem koniecznym jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w miejscu, w którym chcemy dokonać takiej budowy. Ewentualnie Warunków Zabudowy, jeżeli budowa ta ma mieć miejsce w gminach, które nie posiadają Miejscowego Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Budowa takich domów musi być zgodna z wytycznymi umieszczonymi we wskazanych powyżej planach. Jakakolwiek niezgodność pociąga za sobą bowiem duże ryzyko zgłoszenia sprzeciwu wobec takiej inwestycji.

Warunki jakie musi spełniać budowa bez pozwolenia

  • powierzchnia budowli nie może przekraczać 35m2
  • planowany dom musi być domem wolnostojącym
  • na powierzchni 500 m2 nie można wybudować więcej niż jednego domu
  • dom ten musi być domem parterowym

Wśród głosów zabieranych w środowisku, budynki rekreacji indywidualnej nazywane są minidomami – o powierzchni wyłącznie 35 m2. Wymogiem jest aby domki takie były domkami parterowymi. Zauważyć należy jednak, iż mogą mieć poddasze pod warunkiem że nie jest ono przystosowane do celów mieszkalnych. Wtedy także taki domek z poddaszem wciąż będzie domkiem parterowym.

Czym jest obszar oddziaływania

Zgodnie z przepisami, nie wymaga pozwolenia budowa wolno stojącego domku jednorodzinnego którego obszar oddziaływania mieści się na działce na której został zaprojektowany. Ustawodawca jednak nie wskazał jednoznacznie czym w ogóle jest ten obszar oddziaływania. W art. 3 ust 20 ustawy Prawo budowlane, wskazane zostało jedynie, iż poprzez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Istotnym problemem jest tutaj brak wskazania kiedy działka sąsiadująca z działką na której zamierzamy wybudować obiekt ulega wpływom oddziaływania naszego budynku.

Nawet spełnienie wymagań wszystkich wytycznych dotyczących lokalizacji budynku, w tym zachowanie minimalnych odległości od granic działek sąsiednich, nie musi oznaczać, że obiekt nie generuje obszaru oddziaływania. Może się okazać, że sąsiednie działki znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu, mimo że obiekt ten jest usytuowany zgodnie z obowiązującymi przepisami. Każdą konkretną inwestycję należy analizować indywidualnie. Jeżeli jakaś działka graniczy bezpośrednio z działką, na której planowana jest inwestycja, nie zawsze oznacza to, że automatycznie znajduje się ona w obszarze oddziaływania obiektu. Obszar oddziaływania może na przykład obejmować:

  • tylko działkę inwestycyjną,
  • działkę inwestycyjną i wszystkie lub wybrane działki graniczące,
  • działkę inwestycyjną, działki bezpośrednio graniczące z działką inwestycyjną i działki zlokalizowane jeszcze dalej.

Określenie oddziaływania obszaru obiektu, zgodnie z art. 20 ustawy Prawo budowlane każdorazowo należy do projektanta.

To do jego zadań należy każdorazowe dbanie i czuwanie nad tym, aby budynek nie oddziaływał w sposób negatywny na działki sąsiednie.

Obszar oddziaływania obiektu jest określany po to, aby ustalić osoby będące stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Właściciele, użytkownicy wieczyści bądź zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu mogą mieć status strony. Oznacza to, że mogą brać czynny udział w toczącej się sprawie, mają wgląd do dokumentacji, mogą wnosić swoje uwagi, a nwet decyzję zaskarżyć do stosownego organu.

Czynności jakie należy podjąć

Usprawnienie budowy bez pozwolenia spowodowało zmniejszenie tzw. „papierkowej roboty”. Formalności z nią związane polegają na złożeniu następujących dokumentów:

  • zgłoszenie budowy,
  • projekt budowalny 3 egzemplarze,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania działką na której ma powstać obiekt objęty zgłoszeniem na cele budowlane,
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
  • opłata skarbowa od wniosku.

Kiedy można przystąpić do robót budowlanych?

Zgłoszenia budowy należy dokonać przed przystąpieniem do jakichkolwiek robót. Rozpoczęcie robót bez zgłoszenia lub przed rozpatrzeniem zgłoszenia przez organ może skutkować samowolą budowlaną. Wtedy konieczna będzie legalizacja samowoli w nadzorze budowlanym lub rozbiórka obiektu. Do robót budowlanych można przystąpić po 21 dniach od złożenia zgłoszenia, jeżeli właściwy organ w tym czasie nie wniesie sprzeciwu od zgłoszenia. Organ może także wydać decyzję o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, w takim wypadku nie będzie już mógł wnieść sprzeciwu. Tym samym, po otrzymaniu zaświadczenia, można spokojnie rozpoczynać budowę. Po pozytywnym rozpatrzeniu zgłoszenia, urząd dokonuje ostemplowania projektu i wydaje dwa ostemplowane egzemplarze wraz z dziennikiem budowy.

Podsumowując, wprowadzone nowelizacją rozwiązania pozwalają na większą swobodę w budowli nowych obiektów bez nadmiernej papierologii. Dzięki temu możemy zyskać dużą oszczędność czasu i pieniędzy. Pamiętać należy jednak o wymienionych w ustawie rodzajach obiektów, które mogą być wybudowane bez pozwolenia (35m 2) i nie przekraczać dozwolonych wytycznych, aby nasza budowa nie została w ostateczności zakwalifikowana jako samowola budowlana.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować