Czy przejście na podatek zryczałtowany się opłaca?

Zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych kusi prostotą rozliczenia i niskimi stawkami. Ale tak naprawdę kluczowe są koszty oraz wysokość innych dochodów podatników


O czym przeczytasz?

Zeznanie podatkowe

Zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych na pierwszy rzut oka wydaje się idealnym rozwiązaniem dla osób uzyskujących wpływy z najmu. Niskie stawki podatkowe – 8,5 proc. oraz 12,5 proc. dla tych, których przychód z najmu przekroczył 100 tys. zł rocznie – oraz duża prostota rozliczenia. Ale jak to bywa w rozliczeniach podatkowych, diabeł tkwi szczegółach.

W ryczałcie nie ma kosztów

Przede wszystkim podatek zryczałtowany pobierany jest od przychodów. To oznacza, że nie można zredukować zobowiązania podatkowego dzięki kosztom, bo te po prostu fiskusa nie interesują. Nie można odliczyć ani kosztów nabycia (czyli zastosować amortyzacji podatkowej), ani odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego, jeśli wzięliśmy taki na zakup mieszkania, które wynajmujemy, czy też wydatków na jego wyposażenie.

To sprawia, że nie w każdym przypadku ryczałt będzie opłacalny mimo pozornie niskich stawek. Te stawki obejmują bowiem całość przychodu. Jeśli więc ktoś uzyskuje z najmu mieszkania 1 tys. zł miesięcznie, to od każdego czynszu będzie musiał zapłacić 85 zł miesięcznie podatku, bez względu na poniesione i ponoszone wydatki.

Wysokość kosztów ma znaczenie

Trzeba pamiętać, że w grę wchodzi nie tyle to, czy mamy koszty związane z wynajmem, ale przede wszystkim ich wysokość. Weźmy na przykład kwestię amortyzacji. Wyobraźmy sobie, że wynajmujemy mieszkanie, kupione za 300 tys. zł. Z tego powodu przysługuje nam amortyzacja na poziomie 1,5 proc. rocznie. Czynsz za lokal wynosi 1,5 tys. zł miesięcznie, co daje nam 18 tys. zł rocznych przychodów. Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych (bez uwzględnienia ulg itd.) możemy od takiego przychodu odjąć amortyzację, czyli w tej sytuacji 4,5 tys. zł. To oznacza, że dochód do opodatkowania wynosi 13,5 tys. zł, czyli przy stawce podstawowej w wysokości 17 proc. będzie to 2 295 zł podatku. Jeśli jednak skorzystamy z ryczałtu, to podatek wyniesie 1530 zł. A wiec mimo amortyzacji ryczałt jest bardziej opłacalny.

Jednak jeśli spełniamy warunki do zastosowania stawki indywidualnej (a więc mieszkanie na wynajem zostało kupione na rynku wtórnym po co najmniej 5 latach użytkowania i dokonaliśmy w nim remontu, na który wydaliśmy 30 proc. wartości początkowej (czyli 90 tys. zł), to sytuacja wygląda już nieco inaczej. Wtedy można zastosować nawet 10-proc. roczną stawkę amortyzacji, co sprawia, że podatku na zasadach ogólnych byśmy nie zapłacili w ogóle.

Oczywiście, tak duże remonty, które pozwalają zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, nie są zbyt częste. O wiele częstsze są stosunkowo proste prace, związane np. z malowaniem mieszkania czy zakupem wyposażenia. Wydatki z tym związane także stanowią koszt podatkowy. Jeśli na przykład kupiliśmy do mieszkania lodówkę za 3 tys. zł, łóżko za 2 tys. zł i wydaliśmy 5 tys. zł na malowanie, wtedy możemy te wydatki odliczyć od przychodu, co sprawi, że do opodatkowania zostanie 8 tys. zł, zaś podatek przy stawce 17 proc. wyniesie 1 360 zł.

Inne dochody też się liczą

Jeszcze ważniejszym czynnikiem przy ewentualnym wyborze ryczałtu jest wysokość innych dochodów. Trzeba pamiętać, że przy rozliczeniach na zasadach ogólnych dochód uzyskany z najmu (choć – jak wspominaliśmy – pomniejszony o koszty) doliczany jest do innych dochodów i od całości naliczany jest podatek. Jeśli wskutek doliczenia przychodów z najmu nasze dochody łączne do opodatkowania przekroczą 85 528 zł i wpadniemy w drugi próg, ze stawką 32 proc., wtedy ryzykujemy wyższym podatkiem.

Weźmy przykład tego mieszkania za 300 tys. zł, które amortyzujemy stawką 1,5 proc. Przychód roczny to 18 tys. zł, koszt wynikający z amortyzacji to  4,5 tys. zł. Ale ponieważ inne dochody mamy wysokie, to w efekcie od całości dochodów z najmu zapłacimy 32-proc. stawkę. Wówczas podatek od 13,5 tys. zł wyniesie 4 320 zł. Przy ryczałcie byłoby to niezmiennie 1530 zł.

Podobnie byłoby w przypadku, gdybyśmy nie stosowali amortyzacji, ale wydali 10 tys. zł na wyposażenie i malowanie. Nawet wtedy podatek wynosiłby 2560 zł, gdyby cały dochód został objęty stawką 32-proc.

Przy ryczałcie ulg jest niewiele

Jest jeszcze jeden element, który może sprawić, że ryczałt nie będzie opłacalny – chodzi o ulgi. Przy ryczałcie tych ulg jest niewiele i na dodatek są to te same pozycje, które możemy odliczyć od podatku dochodowego. Na przykład jedną z ulg, z jakich można skorzystać, jest ulga internetowa (odliczenie 760 zł na internet). Tyle że z tej ulgi zapewne skorzystamy przy rozliczeniu na zasadach ogólnych, a tego samego kosztu drugi raz odliczyć nie można.

Podobnie jest z darowiznami na rzecz organizacji pożytku publicznego czy religijnych, wpłaty na IKZE czy wydatki na rehabilitację czy na termomodernizację. Ta ostatnia ulga z punktu widzenia wynajmujących wydaje się interesująca, bo maksymalna wartość odliczenia to aż 53 tys. zł na podatnika. Ale dotyczy wyłącznie właścicieli budynków jednorodzinnych, więc można ją zastosować do obniżenia podatku zryczałtowanego, jeśli wynajmujemy dom.

Innych ulg nie ma, nie można więc obniżyć podatku dzięki uldze na dzieci, ani też nie ma kwoty wolnej. Oczywiście, to nie ma znaczenia, jeśli mamy inne dochody i tamte rozliczamy na zasadach ogólnych, a wyłącznie wpływy z najmu rozliczamy podatkiem zryczałtowanym. Ale jeśli np. nasz małżonek nie pracuje, posiadamy dzieci, a dochody z najmu są uzupełnieniem naszej pensji, wówczas może się okazać, że jednak mimo wszystko warto skorzystać z rozliczeń na zasadach ogólnych.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować