Sąsiad kolorem elewacji postanowił się wyróżnić. Cierpią na tym wszyscy, a najbardziej estetyka. Czy można coś z tym zrobić?

Wybrany odcień może wpisuje się w gust właściciela, ale niekoniecznie współgra z sąsiadującą zabudową. W dobie inwazji ofert producentów farb i kreatywności projektantów można dostać zapalenia spojówek. Czy ta wolność jest nieograniczona?


O czym przeczytasz?

Co można zrobić kiedy nasz sąsiad zdecydował się na pomalowanie elewacji domu czy budynku na kolor nieodpowiadający naszemu poczuciu estetyki? A może naraził na szwank harmonię krajobrazowej ferii? Czy każda zmiana koloru elewacji jest zgodna z prawem czy jednak istnieją jakieś ograniczenia?

Czy istnieje regulacja prawna umożliwiająca zmuszenie sąsiada do zmiany?

Przede wszystkim należy pamiętać że "prawo sąsiedzkie" może mieć wiele defenicji. Od zbioru reguł obyczajowych, niepisanych, bazująch na podstawowych normach społecznych wynikających z dorobku kulturowego, po akty prawa miejscowego. Dalsze rozważania będę opierać o dość ogólne reguły polskiego prawa cywilnego, które zawiera stary i dobry Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 144 KC właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jak to zwykle bywa w przepisach prawa, im ogólniej i nieostro, tym więcej pytań i niejasności. Co miał ustawodawca na myśli pisząc przeciętna miara? A może ktoś wie co to znaczy społeczno-gospodarcze przeznaczenie? Już samo prawo własności w swej definicji potrafi mocno skomplikować życie. Wyprzedzając kolejne pytania, niestety, w obowiązującym stanie prawnym, nie ma konkretnego zapisu, który pozwalałby skutecznie zmusić sąsiada do przemalowania jego domu. Nawet jeżeli kolor „razi w oczy”. Nie oznacza to jednak, że system prawny pazbawia nas jakichkolwiek możliwości walki z brzydotą.

W kodeksie cywilnym znajduje się jedno z najszerszych przysługujących nam praw, określane jako prawo własności. Prawo to pozwala właścicielowi na korzystanie i rozporządzanie rzeczą z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że jako właściciel może korzystać z maksimum uprawnień względem rzeczy. Może on czynić ze swoją własnością wszystko to, co nie jest sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego oraz społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa. Powyższe może oznaczać, że każdy ma prawo do wyboru takiego koloru elewacji swojego domu, jaki jest zgodny z jego poczuciem estetyki i upodobaniami. Teoretycznie "święte" prawo własności sięga wiele dalej niż tylko do wyboru koloru elewacji. Niemniej, przywołany art. 144 KC jest pewnym ograniczenie tego prawa, a jednocześnie orężęm dla innych.

Immisje – co to takiego?

Już wiadomo, że właściciel nieruchomości ma prawo do wyłącznego korzystania z należącego do niego gruntu, budynku, mieszkania. Warunkiem jest jednak, aby korzystanie to nie powodowało uciążliwości po stronie sąsiadów. Takie uciążliwości nazywane są immisjami.

Immisje należy rozumieć jako oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą.

Można rozróżnić immisje pośrednie oraz bezpośrednie. Są immisje materialne - czyli takie, które oddziałują na zmysły człowieka. Taką immisją może być np. przenikające na sąsiednią nieruchomość zapachy, ciecze, hałas. Do niematerialnych należą natomiast takie immisje, które mają negatywny wpływ na psychikę człowieka. To sytuacje, które wywołują u nas lęk, obawy, dyskomfort. Nadal ciężko jednak do immisji zaliczyć koloru elewacji sąsiada, choć ten wpływ na psuchikę być punktem zaczepienia.

Przepis art. 144 kodeksu cywilnego określa granice dopuszczalnych oddziaływań pośrednich na nieruchomości sąsiednie, granice te wyznacza "przeciętna miara", wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przekroczenie tak ustalanej przeciętnej miary prowadzi do niedozwolonego naruszenia prawa własności sąsiada i jest działaniem bezprawnym.

W przypadku immisji zakazanych zgodnie z wyżej przytoczonym ich podziałem, właściwej ochrony można dochodzić na podstawie art. 222 § 2 KC poprzez wytoczenie powództwa o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń poprzez powstrzymanie się od immisji, które zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiedniej.

Jak to widzą polskie sądy?

Większość sądów w orzeczeniach wskazuje, że pośrednie oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość zabronione będzie dopiero wtedy, gdy się wykaże nie sam fakt immisji, lecz to, że przekraczają one przeciętną miarę przyjętą w społeczeństwie, z punktu widzenia kryteriów obiektywnych, nie zaś przekonania samego poszkodowanego. Przyjęcie przez ustawodawcę takiego rozwiązania jest uzasadnione względami praktycznymi, ponieważ immisje pośrednie są zjawiskiem powszechnym, niemożliwym do całkowitego wyeliminowania, a ich źródłem nie jest bezprawne naruszenie prawa własności, lecz działania dokonywane na własnej nieruchomości (wyrok SO w Olsztynie z dnia 21.02.2019r. IX Ca 1130/18, Lex nr 2636439).

Pomalowanie budynku zdaje się nie przekraczać granic przeciętnej miary zakłóceń, wynikających ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i ze stosunków miejscowych. Z kolei jedną z najczęściej podnoszonych przez osoby pozostające w relacjach sąsiedzkich jest immisja dotycząca dokuczliwego hałasu.

Z pewną pomocą w szukaniu drogi na dochodzenie roszczeń przychodzi Sąd Najwyższy i doktryna prawnicza. Już w 1975 roku, Sąd Najwyższy w jednej z uchwał stwierdził, że immisje pośrednie to jedynie szkodliwy skutek działań właściciela wykonującego przysługujące mu uprawnienia właścicielskie, nie zaś celowe jego działanie mające na celu naruszenie cudze prawo własności. Należy wyróżnić immisje materialne oraz niematerialne. Te pierwsze są oddziaływaniem polegającym na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materialnych, jak pyły, gazy, zapachy lub pewnych sił, jak wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne. Oddziałują one na podstawowe zmysły ludzkie, z wyjątkiem wzroku. Immisje niematerialne oddziałują zaś wyłącznie sferę psychiczną człowieka, najczęściej poprzez zmysł wzroku, obrażając odczucia estetyczne lub moralne, bądź wywołując uczucie zagrożenia, stanowiąc naruszenie dóbr osobistych właściciela nieruchomości sąsiedniej. (uchw. SN z 4.3.1975 r., III CZP 89/74, uchw. SN z 21.3.1984 r., III CZP 4/84).

Ponadto, w kilku orzeczeniach SN stwierdził jednoznacznie, że jak jak ktoś wzniósł budynek nawet zgodnie z pozwoleniem na budowę, to nie oznacza to automatycznie braku możliwości wystąpienia immisji. Nie można jednak wystąpić z roszczeniem o dokonanie rozbiórki tego obiektu budowlanego (wyr. SN z 16.12.1992 r., I CRN 188/92 oraz wyr. SN z 18.6.1998 r., II CKU 6/98). Niestrudno zgodzić się z sądem, że takie rządanie byłoby zbyt daleko idące. Jednak komentujące tę materię autorytety prawnicze stwierdziły, że można domagać się dokonania pewnych prac jak np. montażu anteny na nieruchomości wyjściowej, montażu oświetlenia, czy zmiany koloru tynku. Nie ma tu mowy o bezpośrednim sąsiedzwie, choć wydaje się oczywiste, że oddziaływanie na innego człowieka ma miejsce przy permanentnym kontakcie, choćby wzrokowym.

Czy powyższe jest wystarczające do skutecznego zmuszenia sąsiąda do zmiany koloru? Wszystko zależy od konkretnego przypadku, ale na pewno - mając taki argument i dobrze przedstawione dowody - nie można stwierdzić, że to niemożliwe.

Co na to z ustawa krajobrazowa?

Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. ustawa krajobrazowa), wskazuje, że w planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów. Podstawę do takiego postanowienia planu daje konieczność ochrony ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 15 ust. 2 pkt 2 wskazanej ustawy) oraz walorów architektoniczno-krajobrazowych (art. 1 ust. 2 pkt 2). Wprowadzenie zakazu używania w nowoprojektowanych budynkach materiałów budowlanych o niskim standardzie oraz odblaskowych, fosforyzujących i refleksyjnych nie stanowi nieuprawnionej ingerencji organów planistycznych w prawa do wyboru materiałów budowlanych.

Organ planistyczny nie narzuca w powyższym rozwiązaniu stosowania określonego rodzaju materiału wykończeniowego, a ma prawo w świetle wyżej wskazanych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykluczyć materiały, które zastosowane w obiektach budowlanych negatywnie wpływają na ład przestrzenny i walory architektoniczno - krajobrazowe obszaru objętego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok NSA z dnia 24.02.2017r., III OSK 1558/15).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z tym, jeżeli z planu miejscowego nie wynikają ograniczenia dotyczące kolorystyki obiektów budowlanych, społeczno – gospodarcze przeznaczenie nieruchomości określa każdorazowo plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje administracyjne. Plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego (czyli obowiązującego na terenie, który podlega pod dany samorząd), uchwalany przez radę gminy (lub miasta, w przypadku większych ośrodków), który wskazuje kierunki rozwoju danej miejscowości lub obszaru, określa zasady dbania o ład przestrzenny i decyduje o zasadach ochrony zabytków, przyrody itd. Więcej o planie zagospodarowania przestrzennego tutaj.

Z uwagi na przysługujące właścicielom prawa własności, może być ciężko zmusić kogoś do określonego zachowania się na jego nieruchomości, także do wskazania koloru jakim ma pomalować ściany swojego domu. Jednakże, nawet nie zważając na reakcje sąsiadów, przed przystąpieniem do zmiany koloru elewacji warto zapoznać się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i sprawdzić, czy nie jesteśmy przez niego ograniczenie w swoim wyborze, bowiem plan miejscowy może zakazać korzystania z niektórych kolorów.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest w urzędzie miasta lub gminy w wydziale budownictwa i architektury. Do jego wglądu ma każdy zainteresowany. Możemy też złożyć wniosek o wydanie wyrysu i wypisu z planu.

Pełna, stale aktualizowana baza miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego znajduje się tutaj.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować