Czy darowiznę mieszkania można cofnąć?

Darowiznę nieruchomości można odwołać, natomiast jest to bardzo skomplikowane. Darowizna nie może zostać odwołana w sposób dowolny, a jedynie gdy zachodzą przesłanki wskazane w ustawie i w ściśle określonych przypadkach.

Mieszkanie w spadku po babci

Dostałem w darowiźnie mieszkanie od babci, która nagle zmieniła zdanie i chce ją teraz cofnąć.
Czy babcia może zmienić swoją decyzję? Czy są jakieś przepisy, które pozwalają odwołać darowiznę?

Odpowiadając na pytanie, co do zasady darowiznę nieruchomości można odwołać, natomiast jest to bardzo skomplikowane. Darowizna nie może zostać odwołana w sposób dowolny, a jedynie gdy zachodzą przesłanki wskazane w ustawie i w ściśle określonych przypadkach. W ten sposób ustawodawca stara się chronić interes darczyńcy jak i pozycję prawną obdarowanego.

Darowizna

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 § 1 kc).

Darowizna jest świadczeniem tylko jednej strony na rzecz drugiej, nie jest czynnością jednostronną, jest stosunkiem obligacyjnym (umową). Do jej zawarcia, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli obu stron. Jedną stroną umowy darowizny jest darczyńca, drugą stroną obdarowany. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Przesłanki odwołania darowizny:

  • jeszcze niewykonanej
  • darowizny już wykonanej

Odwołanie darowizny niewykonanej

Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych (art. 896 kc).

Darowizna niewykonana

  • Sytuacja gdy umowa darowizny została zawarta, lecz obdarowany nie wszedł w posiadanie przedmiotu darowizny (przedmiot darowizny nie został jeszcze wydany).
  • Obejmuje również odwrotną sytuację, gdy przedmiot darowizny został już wprawdzie wydany obdarowanemu, ale nie doszło jeszcze do przejścia własności. (np. darczyńca nie usunął z darowanej nieruchomości swoich rzeczy, do czego zobowiązał się w umowie).

Podstawową przesłanką odwołania darowizny niewykonanej jest zmiana stanu majątkowego darczyńcy, z tym że nie każda, ale tylko taka, która może mieć dla darczyńcy i jego bliskich negatywne konsekwencje. (np. powódź niszcząca dobytek darczyńcy).

Dodatkowo istnieje możliwość odwołania darowizny niewykonanej w wypadku niewdzięczności obdarowanego z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Brak przesłanek do odwołania darowizny niewykonanej

  • Pogorszenie stanu majątkowego darczyńcy z powodów leżących po stronie samego darczyńcy (np. nieprzemyślana inwestycja).
  • Pogorszenie stanu majątkowego darczyńcy spowodowane przez sam fakt dokonania darowizny.

Rażąca niewdzięczność a odwołanie darowizny

Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1kc).

Jak rozumieć wdzięczność?

Darowizna jest umową nieodpłatną, jednak okazana przez darczyńcę hojność nakłada na obdarowanego obowiązki natury etycznej, a darczyńca ma prawo oczekiwać od niego wdzięczności.

Wdzięczność oznacza nakaz postępowania względem darczyńcy w sposób nacechowany życzliwością i dbałością o jego dobrostan.

Etyczny nakaz wdzięczności wobec darczyńcy pośrednio obejmuje także ochroną osoby mu bliskie, z którymi jest emocjonalnie związany i których krzywda sprawiłaby mu ból.

Niewdzięczność, jako przeciwieństwo wdzięczności, oznacza postępowanie nieliczące się z odczuciami, potrzebami i dobrem darczyńcy, które może mu przyczynić negatywnych odczuć i obiektywnych szkód.

Czym jest rażąca niewdzięczność?

 Ustawodawca nie sprecyzował pojęcia ”rażąca niewdzięczność”, gdyż jest to niemożliwe z uwagi na różne sytuacje życiowe. To sąd ocenia, czy konkretne zachowania mieszczą się w pojęciu rażącej niewdzięczności.

  • Zachowanie się obdarowanego, polegające na działaniu lub zaniechaniu skierowanym bezpośrednio lub nawet pośrednio przeciwko darczyńcy, które musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę. Chodzi tu przede wszystkim o popełnienie przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo mieniu darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanego spoczywających na nim obowiązków wynikających ze stosunków osobistych (rodzinnych) łączących go z darczyńcą oraz obowiązku wdzięczności.
  • W doktrynie zwraca się uwagę, że rażącą niewdzięczność musi cechować znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Zachowanie, o którym wyżej mowa, może być uznane za wyczerpujące znamiona rażącej niewdzięczności, jeżeli będzie świadomym, rozmyślnym naruszeniem podstawowych obowiązków .
  • Pojęcie „niewdzięczności” wymaga analizy motywów określonych zachowań obdarowanego, w tym zwłaszcza tego, czy zachowania jego nie są powodowane czy wręcz prowokowane - wprost lub pośrednio - przez darczyńcę.
  • Nieuzasadniona odmowa udzielenia darczyńcy wsparcia majątkowego przez obdarowanego stanowi podstawę odwołanie darowizny ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego.

Kiedy rażąca niewdzięczność nie zachodzi

  • Darczyńca nie może powołać się na rażącą niewdzięczność obdarowanego, jeżeli niewdzięczność tę wywołał swym nagannym postepowaniem.
  • Jeśli źródłem konfliktów i awantur między stronami jest działanie darczyńcy przejawiającego silną potrzebę samodzielnego decydowania o sposobie zarządu nieruchomością, nie będącą jego własnością (gdy darczyńca dokonał darowizny nieruchomości).
  • Ponadto o rażącej niewdzięczności z reguły nie może być mowy, gdy wprawdzie obdarowany dopuszcza się wobec darczyńcy działań godzących w jego dobra, ale czyni to nieumyślnie, a nawet umyślnie, lecz działania te nie wykraczają poza ramy zwykłych konfliktów życiowych (rodzinnych) w określonym środowisku.

W jaki sposób odwołać darowiznę? Odwołanie darowizny krok po kroku.

Kiedy nie można odwołać darowizny

  • Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego (899 § 3kc).
  • Jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył, darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności (art. 899 § 1kc).

Odwołanie darowizny

  • Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. W jego treści, darczyńca powinien wezwać obdarowanego do złożenia oświadczenia o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości oraz wskazać datę i miejsce (kancelarię notarialną) wykonania czynności. Ponadto w oświadczeniu o odwołaniu darowizny należy wskazać i opisać przyczynę odwołania.
  • Oświadczenie odwołujące darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz powoduje obowiązek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny na podstawie przepisów o bezpodstawnych wzbogaceniu.
  • Do przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę niezbędne jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy o powrotne przeniesienie prawa własności nieruchomości
  • W przypadku, gdy obdarowany kwestionuje zasadność odwołania darowizny i nie chce zwrócić przedmiotu darowizny, darczyńcy pozostaje wytoczenie powództwa o zobowiązanie obdarowanego do złożenia oświadczenia woli o zwrocie darowizny (darczyńca powinien złożyć do sądu Pozew o nakazanie złożenia oświadczenia woli.)
  • Gdy sąd uzna dopuszczalność odwołania darowizny w konkretnej sprawie, wyda orzeczenie, które zastępuje w tym zakresie oświadczenie woli obdarowanego. Wyrok stanowi podstawę dokonania wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej nieruchomości.
  • W sytuacji, gdy obdarowany nie będzie chciał opuścić dobrowolnie lokalu, konieczne stanie się złożenie pozwu do sądu o eksmisje.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować