Jakie ma możliwości wynajmujący gdy najemca nie płaci czynszu?

Jesteś wynajmującym, który szczęśliwie znalazł najemców swojego lokalu. Co zrobić jeśli szczęście obróci się w dyskomfort albo nawet w koszmar? Coraz więcej najemców nie płaci czynszu.


O czym przeczytasz?

Jak pozbyć się lokatora z mieszkania?

W sytuacji w której najemca przestrzega postanowień zawartej z wynajmującym umowy najmu i dokonuje terminowych spłat czynszu wynajmujący nie ma większych powodów do obaw. Co jednak zrobić gdy najemca uchyla się od obowiązku płacenia czynszu?

Podstawa prawna

Kwestie związane z umową najmu reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. -  Kodeks cywilny oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 659 KC „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”

Jak zostało to wskazane w definicji umowy najmu, po stronie najemcy ciąży obowiązek uiszczania oznaczonego w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju czynszu. Co jednak zrobić w sytuacji gdy najemca uchyla się od leżącego po jego stronie obowiązku zapłaty czynszu?

Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego w sytuacji gdy najemca nie realizuje ciążącego na nim obowiązku regularnej zapłaty czynszu jest możliwe wtedy gdy ziszczą się określone przez prawo przesłanki.

Zgodnie z ustawą, aby możliwe było wypowiedzenie umowy najmu musimy mieć do czynienia z sytuacją w której najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i pomimo pisemnego zawiadomienia go przez wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu oraz po wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz przyszłych należności, najemca nie podejmuje żadnych czynności zmierzających do pozbycia się długu. W takiej sytuacji, wynajmujący może dokonać wypowiedzenia umowy najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Powyższe kroki można także z powodzeniem zastosować w sytuacji w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu a zaległości, stanowią sumę kwoty czynszu za 3 pełne okresy płatności.

Dochodzenie praw wynajmującego na drodze sądowej

Sposobem na dochodzenie praw przez wynajmującego jest także wystąpienie przeciwko najemcy do sądu z pozwem o zapłatę zaległego czynszu. W takim przypadku, gdy zaległości z tytułu zaległego czynszu nie przekraczają kwoty 20.000,00 zł sprawa będzie rozpatrywana przez sąd w postępowaniu uproszczonym. Oznacza to nieco mniej formalności i złożeniu pozwu na specjalnym formularzu.

Warto w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, wynajmujący może dochodzić od najemcy odsetek za czas opóźnienia, nawet jeśli nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie nie było zawinione przez najemcę. Odsetki ustawowe za opóźnienie mogą być naliczane przede wszystkim od zaległości z tytułu czynszu, jednak nic nie stoi na przeszkodzie naliczeniu odsetek od innych opłat do których najemca był zobowiązany w ramach umowy najmu (np. opłata za Internet, telewizję, telefon).

Prawo zastawu na rzeczach ruchomych

Istnieją regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym, które mogą zabezpieczyć interes wynajmującego przy stosunkowo niewielkim nakładzie pracy, a będą jednocześnie mocno uporczywe dla nieuczciwego najemcy. Wprowadzają one m.in. możliwość ustanowienia przez wynajmującego zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do wynajmowanego lokalu zarówno przez najemcę jak i osoby mu najbliższe lub zamieszkujące wspólnie z nim. Warunkiem koniecznym jest jednak zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu lub świadczeń dodatkowych przez okres krótszy niż rok.  Zgodnie bowiem z treścią art. 670 k.c. „dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”.

Skierowanie do sądu pozwu o eksmisję

W sytuacji gdy wcześniej opisywane metody nie przyniosły rezultatu, a w szczególności gdy wręczenie wypowiedzenia zalegającemu z czynszem najemcy nie przyniosło zamierzonego efektu, wynajmujący może wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję.

Pozwem o eksmisję wynajmujący kieruje do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego (najemcy), a więc miejsca w którym pozwany przebywa z zamiarem stałego pobytu. Najczęściej miejscem tym jest lokal będący przedmiotem umowy najmu z którego pozwany ma być eksmitowany. Postępowanie w sprawie eksmisji zostanie zakończone wydaniem przez sąd wyroku nakazującego eksmisję, który zaopatrzony w klauzulę wykonalności będzie stanowić podstawę do wszczęcia przez komornika postępowania egzekucyjnego, którego celem jest wyeksmitowanie uciążliwego najemcy.

Warto jednak pamiętać, że komornik nie będzie mógł dokonać skutecznego wyeksmitowania najemcy do momentu w którym nie wskaże on w terminie 6 miesięcy miejsca swojego tymczasowego zamieszkania. W sytuacji gdy najemca nie znajdzie we wskazanym przez ustawodawcę terminie tymczasowego miejsca zamieszkania, komornik prowadzący postępowanie egzekucyjne może podjąć czynności zmierzające do przymusowego usunięcia najemcy z zajmowanego przez niego lokalu i ulokowania go w schronisku lub innej placówce tego rodzaju.  

Jak widać nawet tak kategoryczny krok prawny może okazać się nieskuteczny lub powodować kolejne problemy i koszty po stronie wynajmującego. Powyższy problem może w dużej mierze rozwiązać umowa najmu okazjonalnego. Jej wzór oraz opis podstawowych regulacji znajdziesz tu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować