Najem okazjonalny - czym jest i czy się opłaca?

Większość osób wynajmujących mieszkania decyduje się na podpisanie zwykłej umowy, choć to najem okazjonalny chroni ich prawa najbardziej. Dlaczego nadal tak niewiele osób w Polsce z niego korzysta? Sprawdźmy, czym jest najem okazjonalny


O czym przeczytasz?

Jak spisać umowę?Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to forma wynajmu mieszkania przeznaczona dla osób fizycznych, w której właściciel jest skuteczniej chroniony przed działaniami wynajmującego, niż w przypadku standardowej umowy. Umożliwia ona natychmiastową eksmisję lokatora, jeśli kończy się umowa lub najemca nie wypełnia jej zapisów. Przy podpisaniu umowy lokator podaje adres, pod który w takim przypadku się wyprowadzi. 

Oznacza to, że jeśli dojdzie do sytuacji, w której trzeba rozwiązać umowę, a najemca nie będzie chciał opuścić lokalu, to właściciel ma prawo przekazać mu pismo, w którym żąda opuszczenia mieszkania. Wtedy lokator ma obowiązek opuścić je w terminie nieprzekraczającym siedmiu dni. Czas ten jest brany pod uwagę od chwili doręczenia takiego żądania najemcy. 

W przypadku zwykłej umowy najmu, właściciel nie ma prawa wyrzucić lokatora nawet gdy nie płaci za czynsz. Taką decyzję podejmuje sąd. Oczekiwanie na wyrok i jego wykonanie może trwać kilka lat np. jeśli sąd orzeknie, że dotychczasowemu najemcy należy się mieszkanie socjalne. 

Plusy i minusy najmu okazjonalnego

Niezaprzeczalnym plusem najmu okazjonalnego jest pewność, że lokator wyprowadzi się z mieszkania, jeśli nie spełni warunków umowy - np. nie będzie płacił czynszu, będzie dewastował mieszkanie lub utrudniał życie innym lokatorom. W przypadku zwykłej umowy najmu, prawo jest po stronie lokatorów. Umowa ta ogranicza skutki problemów z lokatorami. 

Umowa najmu okazjonalnego – w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu – nie chroni lokatora przed eksmisją w okresie zimowym, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Umowa najmu okazjonalnego nie robi wyjątków także ze względu na stan zdrowia czy wiek najemcy. Na wypadek niewywiązania się z umowy, eksmitowane mogą być także dzieci i kobiety w ciąży. 

Minusem jest bez wątpienia to, że trudniej znaleźć lokatora, który będzie chciał wskazać nieruchomość, do której wyprowadzi się na wypadek eksmisji. Nie każdy też może skorzystać z tej umowy - nie dotyczy ona właścicieli prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu (osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą z kolei skorzystać z najmu instytucjonalnego). Minusem jest także koszt aktu notarialnego, który w praktyce ponosi właściciel, na którego korzyść umowa w takiej formie jest zawierana. Sporządzenie takiego oświadczenia, to obecnie koszt około 200-300 zł. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego to także dla najemcy argument w negocjacjach stawki za lokal. 

Umowa najmu okazjonalnego - co należy przygotować?

Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta na piśmie i na czas określony – nie dłuższy niż 10 lat. Należy pamiętać, że najemcą może być tylko osoba fizyczna. 

Do umowy należy dołączyć: 

  • oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, który został wskazany w żądaniu egzekucyjnym,
  • wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu,
  • oświadczenie osoby będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do wynajmowanego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę, by najemca zamieszkał w nieruchomości po podpisaniu umowy najmu.

Właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawiadomienie o zawarciu umowy do urzędu skarbowego. Dodatkowo warto pamiętać o możliwości zgłoszenia oświadczenia o interesującej nas formie opodatkowania. Od 2019 roku właściciel ma możliwość kwartalnego opłacania ryczałtu. Z tego typu rozwiązań mogą skorzystać osoby, których dochód z najmu prywatnego w roku poprzednim nie przekroczył nieco ponad 100 000 zł. 

Właściciel na zgłoszenie zawiadomienia i oświadczenia o najmie okazjonalnym ma 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu. 

Artykuły, które mogą Cię zainteresować