Jak szybko i sprawnie przejść przez procedurę odrolnienia działki?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga przejścia przez skomplikowaną procedurę


O czym przeczytasz?

Odrolnienie działki to niełatwa proceduraOdrolnienie działki jest sprawą niełatwą. Sukces przedsięwzięcia zależy od wielu czynników, choćby tego, z jakiej klasy gruntem rolnym mamy do czynienia, granic administracyjnych, w których on leży, tego, czy dla danego obszaru istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, wielkości działki itd.

Nie każdą ziemię rolną można kupić

Istnieją ograniczenia w zakupie gruntów rolnych dla osób, które nie są rolnikami. Mogą oni kupić działkę, której wielkość jest mniejsza niż 1 ha.

Warto dodać, że zakup działek poniżej 30 arów odbywa się niejako od razu – nabywca podpisuje notarialny akt zakupu i staje się właścicielem. Przy działce powyżej 30 arów, ale mniejszej niż 1 ha, transakcja składa się z dwóch etapów – najpierw sporządza się warunkową umową zakupu (w formie aktu notarialnego). Następnie informacja trafia do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który ma prawo pierwokupu. Jeśli nie skorzysta on z tej możliwości, zawierana jest umowa przeniesienia własności, również w formie aktu notarialnego. Zakup większego terenu wymaga uprzedniej zgody KOWR.

Jest – oczywiście – wyjątek od zasady, że trzeba pytać KOWR o to, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu przy nabyciu działki większej niż 30 arów. Jeśli bowiem na gruncie stoi budynek mieszkalny, powstały przed 30 kwietnia 2016 roku, to można kupić od razu grunt, jeśli tylko jego rozmiar nie przekracza 50 arów.

Warto sprawdzić kilka szczegółów

Przed zakupem ziemi rolnej warto sprawdzić parę rzeczy. Przede wszystkim należy się zorientować, czy działka rolna leży w granicach administracyjnych miasta.

Wówczas bowiem taka działka jest odrolniona z mocy prawa. Aczkolwiek wcale nie oznacza to, że będzie można tam coś zbudować. Dlatego trzeba też zorientować się, czy dla danego gruntu został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego i co w nim zostało zapisane. To dotyczy zarówno ziemi w granicach miast, jak i poza nimi. Może się bowiem okazać, że na gruncie nie przewidziano możliwości budowy – i choć da się to zmienić, procedura jest dość długotrwała, pracochłonna i wcale nie daje gwarancji sukcesu. Warto dowiedzieć się także, jakiej klasy bonitacyjnej są grunty, które zostały wystawione na sprzedaż. Im lepsza ziemia, tym bardziej skomplikowane procedury jej odrolnienia oraz – uwaga – tym wyższe ewentualne koszty wyłączenia ziemi z produkcji rolnej. Wreszcie warto zorientować się, czy grunt nie leży w granicach obszarów chronionych, choćby na terenie Natura 2000.  To bowiem może całkowicie uniemożliwić postawienie na nim czegokolwiek.

Plan przestrzenny ma znaczenie

Jeśli dla danego gruntu został ustalony plan zagospodarowania przestrzennego, to koniecznie trzeba sprawdzić, jakie jest przeznaczenie interesującej nas działki.

Jeśli pod zabudowę, to dobrze, ale jeśli na planie zapisano, że grunt będzie miał przeznaczenie rolne, to do rozpoczęcia inwestycji potrzeba zmiany planu. Wniosek należy złożyć w gminie, ale efektem może być odmowa.

Jednak dla wielu gruntów nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Wówczas można złożyć wniosek o odrolnienie gruntów. Składa się go do gminy. Ta zaś podejmuje decyzję samodzielnie albo musi uzyskać zgodę ministra na odrolnienie.

O najlepszych glebach decyduje minister

Zasada jest taka, że minister odpowiedzialny za rolnictwo podejmuje decyzje w kwestii najlepszych gruntów. Tutaj właśnie po raz pierwszy pojawia się kwestia klasy bonitacyjnej. Najlepsze grunty mają klasę I, najgorsze – VI. Dodatkowo gleby różnią się w zależności od tego, czy są pochodzenia roślinnego, czy mineralnego.

Jeśli więc działka leży na glebach o klasach od I do III, decyzję w sprawie odrolnienia podejmuje minister. Jeśli gleby są gorsze, a więc IV-VI, decyzja pozostaje w gestii gminy.

Gmina decyduje także w przypadku gruntów na glebach o klasach od I do III, jeśli działka lub działki, której dotyczy wniosek, łącznie spełnia cztery warunki:

- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy

- położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej

- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej

- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Wniosek musi zostać uzasadniony

Przy składaniu wniosku o odrolnienie należy pamiętać, żeby nie tylko wskazać, którą działkę właściciel chce odrolnić, ale także poinformować o tym, jakie ma być jej nowe przeznaczenie.

Jeśli więc ma powstać tam budynek mieszkalny, to należy napisać to we wniosku. Dobrze jest także uzasadnić, czemu akurat tę działkę właściciel zdecydował się odrolnić (bo na przykład nie jest ona mimo formalnego przeznaczenie użytkowana w produkcji rolnej, itd.).

Efektem tych działań powinna być decyzja o odrolnieniu gruntu i o warunkach, na jakich teraz można postawić na nim budynek. To jednak nie oznacza, że właściciel może natychmiast przystępować do budowy. Odrolnienie gruntu to jedno, a wyłączenie go z produkcji rolnej – to drugie.

O wyłączenie z produkcji rolnej wnioskuje się do starosty

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej składa się w starostwie. I przy tym dokumencie również znaczenie ma to, jakie gleby znajdują się na działce, której sprawa dotyczy.

Decyzje o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej składa się, jeśli w grę wchodzą gleby klasy od I do III, pochodzenia mineralnego oraz organicznego, a także w przypadku użytków rolnych o glebach pochodzenia organicznego klasy IV-VI. Tym samym, jeśli na działce są gleby pochodzenia mineralnego klasy od IV do VI, to nie ma potrzeby ich wyłączać z produkcji rolnej.

Warto, oczywiście, się upewnić, czy w danym przypadku nie występuje konieczność dokonania takiego wyłączenia. Za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji, dokonane w sposób niezgodny z przepisami, grożą kary. A budowa domu jest właśnie takim niezgodnym z przepisami wyłączeniem gruntów z produkcji.

Odrolnienie może kosztować

Za wyłączenie z produkcji gruntów rolnych trzeba zapłacić. Stawki są wpisane do ustawy i wydają się dość słone. Taka operacja w przypadku gruntów ornych klasy I to ponad 437 tys. zł. Jeśli w grę wchodzą na przykład łąki na glebach pochodzenia organicznego klasy IVa – opłata to nieco ponad 204 tys., a klasy IVb – ponad 145 tys. zł.

Z opłaty wyłączone są grunty o powierzchni 500 m kw., czyli 5 arów, jeśli są one przeznaczone pod budowę domu jednorodzinnego, oraz o powierzchni 200 m kw. za każdy lokal mieszkalny, jeśli na działce ma powstać budynek wielorodzinny. Koszty są naliczane od powierzchni działki, przekraczających te wartości.

Koszty wyłączenia ziemi z produkcji rolnej składają się z dwóch części – pierwsza to należność, równa podanej wyżej stawkom. Druga część to opłata roczna, wynosząca 10 proc. wartości należności a wpłacana przez 10 lat.

Należność można zmniejszyć – jest ona równa stawkom ustawowym, pomniejszonym o wartość gruntu. Jeśli więc cena gruntu przekracza wartość stawki, to należności się nie płaci. Gorzej jest z opłatami rocznymi, których pomniejszyć się nie da.

Jest wyłączenie, można budować

Dopiero kiedy nabywca otrzymał decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej – wraz z wysokością tych wszystkich nieprzyjemnych opłat – może przystępować do budowy. Zbyt wczesne przystąpienie do budowy sprawi, że opłaty za karę mogą zostać podwyższone.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować