Umowa najmu powinna być precyzyjna, ale nie nazbyt szczegółowa

Każdy, kto przymierza się do wynajmu mieszkania, zastanawia się, jak sformułować umowę, aby zabezpieczyć swoje interesy. Podpowiadamy, co powinno być w umowie


O czym przeczytasz?

Jak należy sporządzić umowę najmuPolskie prawo przewiduje dowolność umów między stronami, więc w umowie najmu można zapisać naprawdę wiele rzeczy. Ale zbyt skomplikowane umowy mogą odstraszyć potencjalnych najemców. Dlatego dobrze jest, aby z jednej strony umowa była w miarę możliwości jasna i szczegółowa, bo to ograniczy listę potencjalnych problemów, ale z drugiej nie powinna być przeładowana zapisami, które znajdują się w niej „na wszelki wypadek”.

Najważniejsze elementy umowy najmu

W wersji podstawowej w umowie powinno się znaleźć określenie stron – a więc dane osobowe zarówno wynajmujących, jak i najemców, którzy umowę podpiszą – oraz oczywiście to, czego dotyczy umowa (czyli adres mieszkania i informacja, do kogo ono należy, z powołaniem się np. na księgę wieczystą).

Kolejnym elementem powinien być zapis o tym, jaki jest czynsz za mieszkanie i w jakiej formie powinien być płacony, a także w jakim terminie. Przy sporządzaniu tej części umowy trzeba rozważyć, jak będziemy rozliczać dochody z najmu przed fiskusem. Jeśli zdecydujemy się na podatek zryczałtowany, to dobrze byłoby, aby do czynszu nie wliczać opłat za media, bo to zwiększy wysokość daniny, jaką będziemy musieli oddać fiskusowi.

Umowa powinna decydować, kto płaci za media

Przy czynszu można próbować wpisania kar umownych, ale ich egzekwowanie jest zwykle trudne. Lepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie do umowy zapisu o kaucji. Trzeba podać jej wysokość, termin wpłaty oraz zasady, na jakich kaucja zostanie zwrócona lub rozliczona w razie zakończenia umowy.

Warto także wpisać zasady płacenia za media. Chodzi o to, kto ma te opłaty ponosić, na jakich zasadach ma być przekazywana informacja, potwierdzająca wpłatę, i co się stanie, jeśli media nie będą opłacane w terminie. Wygodnie jest, kiedy opłatami zajmują się najemcy, m.in. dlatego, że terminowe płacenie za prąd czy gaz jest w ich interesie, ale w ostatnich miesiącach najmu mogą się pojawić problemy, co może zaowocować zadłużeniem lokalu, o którym właściciel może nie wiedzieć.

Jakie terminy i procedury wpisać do umowy?

Umowa powinna także precyzować, na jaki okres jest zawierana – czyli czy jest bezterminowa, czy czasowa (czyli najemca zakłada, że będzie mieszkał w lokalu np. 2 lata). W tej części powinny być także zasady, na jakich umowę można wypowiedzieć. I chodzi zarówno o normalny tryb (czyli przyjmujemy, że każda ze stron może rozwiązać umowę np. przy dwumiesięcznym okresie wypowiedzenia), jak i trzeba przewidzieć sytuacje, w których wypowiedzenie będzie konieczne z powodu niedotrzymywania warunków, a więc niepłacenia czynszu przez najemcę czy też nieopłacania mediów albo zakłócania spokoju innym mieszkańcom bloku.

W umowie trzeba także rozstrzygnąć kwestię tego, czy najemca ma prawo wprowadzać zmiany w mieszkaniu i jak duże mogą one być, zdecydować, kto ponosi wydatki na konieczne naprawy czy jakieś niewielkie remonty i jak będą one rozliczane, oraz określić, czy najemca będzie miał prawo do podnajmu lub do zmiany przeznaczenia lokalu (np. zamiast mieszkać, zrobi w im biuro). Potrzebne są jeszcze podpisy stron i umowa jest zawarta. Ale to nie oznacza, że sprawy papierowe mamy już za sobą.

Co warto dołożyć do umowy najmu?

W interesie obu stron jest sporządzenie protokołu, w którym znajdzie się informacja, co jest w mieszkaniu i w jakim stanie. To pozwoli w przyszłości uniknąć sytuacji, kiedy właściciel będzie oskarżać najemców, że np. zniszczyli jakieś urządzenie w kuchni, a najemcy będą się bronić, że zniszczenie nastąpiło przed ich wprowadzeniem się do lokalu. W takim protokole powinny być zawarte informacje o stanie liczników. Jeśli mieszkania są w ciągłym wynajmie, zdarza się, że odchodzący najemcy nie płacą wszystkich opłat, a wtedy często ta konieczność spada na nowych mieszkańców.

Jeszcze wróćmy na chwilę do samej umowy. Wielu wynajmujących wpisuje do umowy klauzule, ograniczające możliwości wypowiedzenia umowy. Nie należy z tym przesadzać, m.in. dlatego, że niektóre zapisy są po prostu niezgodne z prawem i nikogo nie wiążą, ale za to mogą skutecznie zniechęcić najemców.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować