Działki z budynkiem, którego nie ma w ewidencji. Jakie są konsekwencje prawne takiego zakupu?

W powszechnym przekonaniu jak coś jest na działce zbudowane, choćby fundamenty, to już jest to działka budowlana. Czy tak jest naprawdę? Gdzie to sprawdzić? I co to znaczy, że budynki zostały wykreślone z ewidencji?


O czym przeczytasz?

Działka budowlana - co to znaczy?

W obowiązującym stanie prawnym naczelna zasada brzmi, że budynki można wznosić jedynie na działce przeznaczonej na ten cel. Najczęściej  jest to działka budowlana. W polskim ustawodawstwie, definicję działki budowlanej możemy znaleźć aż w trzech aktach prawnych.

Zgodnie ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Taka działka nie musi być zabudowana, zwykle jest ona dopiero przeznczona pod zabudowę.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami za działkę budowlaną uznaje zabudowaną działkę gruntu której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W tym rozumieniu działką budowlaną może być tylko nieruchomość zabudowana, zatem działka niezabudowana nie jest działką budowlaną.

Działka budowlana w rozumieniu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Zgodnie z powyższym, o tym czy działka jest budowlana czy nie, nie decyduje moment wylania fundamentów. Aby taka była, wystarczy że spełnia warunki określone we wskazanych powyżej ustawach.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Poszukiwanie wymarzonej działki pod budowę domu jest wbrew pozorom zadaniem trudnym. Nie zawsze idealne miejsce, może być przeznaczone pod zabudowę. Dlatego podczas poszukiwań warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który udostępniany jest na stronach internetowych urzędów gmin czy miast. Z planu tego z łatwością możemy wyczytać, czy interesująca nas działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową czy jest to teren wyłącznie np. rolniczy bądź przemysłowy. Jeżeli tak jest, to – co do zasady – niemożliwe będzie wybudowanie na niej domu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą rady gminy lub rady miasta. Składa się z części tekstowej oraz rysunku, na którym oznaczone są wszystkie działki z danego obrębu wraz z określeniem funkcji jaką są objęte. Jeżeli wybrana przez nas działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową to z części tekstowej dowiemy się o wymiarach budynku jaki możemy wybudować, parametrach technicznych i innych podstawowych informacji.

Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.

Ewidencja gruntów i budynków

Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, poprzez ewidencję gruntów i budynków rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami czy lokalami.

Dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę do planowania gospodarczego, planowania przestrzennego czy wymiaru podatków i świadczeń.

Co zawiera ewidencja?

Ewidencja gruntów i budynków jest publicznym rejestrem prowadzonym w systemie internetowym przez starostów i prezydentów miast. Zawiera szczegółowe informacje dotyczące danej nieruchomości. Ewidencja ta zawiera na bieżąco aktualizowane dane dotyczące:

  • gruntów – a w szczególności ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;
  • budynków – ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
  • lokali – ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.

Oprócz powyższych w ewidencji znajdziemy także informacje odnośnie:

  • właścicieli nieruchomości,
  • miejsca stałego pobytu lub adres siedziby właścicieli nieruchomości,
  • wpisu do rejestru zabytków,
  • obszaru gruntu wyróżnionego w ewidencji gruntów i budynków, a w szczególności informację, czy grunt jest objęty formą ochrony przyrody,
  • katastralnej wartości nieruchomości,
  • umów dzierżawy, jeżeli od wykazania takich informacji w ewidencji gruntów i budynków uzależnione jest nabycie praw wynikających z przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, a także z przepisów o rozwoju obszarów wiejskich.

Zmiany w ewidencji

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 lipca 2010r. (I OSK 1327/09) potwierdził, że legitymacja do wystąpienia z żądaniem dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków przysługuje jedynie właścicielowi względnie organom i jednostkom organizacyjnym. Przymiot strony w postępowaniu o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków przysługuje jedynie podmiotom, których prawa do nieruchomości podlegają ujawnieniu w ewidencji. Brak jest natomiast przesłanek do uznania, że interes prawny przysługuje potencjalnym (przyszłym) właścicielom nieruchomości, którzy zmian takich żądają. Nie jest zatem legitymowany do występowania w postępowaniu administracyjnym dotyczącym zmian w ewidencji gruntów i budynków w charakterze strony ten, kto uzasadnia swój interes prawny zdarzeniami i okolicznościami przewidywanymi, takimi, które mają wystąpić dopiero w przyszłości.

Księga wieczysta

Zasadą w księgach wieczystych jest, że budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Trwale związane z gruntem budynki nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są jego częściami składowymi. Nie ma podstaw do dokonania wpisu w księdze wieczystej budynku, który nie jest odrębną od gruntu nieruchomością (Sąd Najwyższy w postanowieniu z 10 czerwca 2016 r., IV CSK 602/15).

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego. Nieruchomości to zgodnie z art. 46 § 1 KC grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Przepis ten przyznaje użytkownikowi wieczystemu prawo własności budynków wzniesionych na gruncie, który ma w użytkowaniu wieczystym. To samo dotyczy budynków, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Wówczas wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się budynki lub inne urządzenia, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, powinien zawierać wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej własności tych budynków (postanowienie SN z 24 maja 2012 r., V CSK 264/11).

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej, jeżeli nie ujawniono w niej budynku, typ księgi wieczystej powinien stanowić „nieruchomość gruntową”, a w rubryce „sposób korzystania” odnoszącej się do rodzaju użytku wpis powinien być zgodny z zapisami ewidencji gruntów. W przypadku nabycia działki, z nieujawnionym na niej budynkiem nie stajemy się właścicielami samej działki, ale zgodnie z zasadą prawną znaną pod łacińską paremią superficies solo cedit (wszystko co na gruncie podąża za gruntem), jesteśmy właścicielami zarówno działki jak i znajdującego się na niej domu. Gdy budynek nie jest przedmiotem odrębnej własności, stanowi część grunty to sprzedaż gruntu wiąże się równocześnie z przejściem własności budynku.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować