Amortyzacja mieszkania pozwala wyraźnie obniżyć podatek od dochodów z najmu

Można obniżyć podatek od dochodów z najmu dzięki amortyzacji. Czym dokładnie jest amortyzacja i jak może wpłynąć na podatek?


O czym przeczytasz?

Obniżenie podatków przy dochodach z najmu

Amortyzacja to stosowany m.in. przy rozliczeniach koszt księgowy, związany ze stopniowym spadkiem wartości nieruchomości czy rzeczy, wynikającym z jego użytkowania. Jest to koszt księgowy, ponieważ nie wiąże się z rzeczywistymi wydatkami.

Kiedy można stosować amortyzację

Rzeczywiście, istnieje możliwość obniżenia podatku płaconego od dochodu z wynajmu mieszania dzięki zastosowaniu amortyzacji. Ale – uwaga – dotyczy to wyłącznie podatku płaconego na zasadach ogólnych (czyli przy zastosowaniu stawek i progów podatkowych oraz łączeniu dochodów z najmu z innymi). Przy drugiej metodzie opodatkowania dochodów z najmu, a więc przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych, amortyzacja nie będzie miała zastosowania, ponieważ nie uwzględnia się w nim kosztów.

Jeśli jednak ktoś zdecydował się na opłacanie podatku od dochodu z najmu na zasadach ogólnych, może zredukować jego wysokość dzięki amortyzacji. Są dwie stawki podstawowe takiego odpisu: w przypadku mieszkania własnościowego (czy domu) stawka roczna wynosi 1,5 proc. wartości, a w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego – 2,5 proc. Tę ustala się na podstawie warunków rynkowych, czyli np. biorąc pod uwagę cenę zapłaconą przy zakupie, albo zlecając wycenę rzeczoznawcy. Jest jeszcze metoda uproszczona, w której wartość ustala się mnożąc metraż lokalu przez kwotę 988 zł, ale – jak widać po tej kwocie – daje ona wyniki zdecydowanie niższe od rynkowych. Na dodatek przy zastosowaniu tej metody właściciel mieszkania własnościowego spółdzielczego musi zastosować obniżoną stawkę w wysokości 1,5 proc. rocznie

Jak działa amortyzacja?

A więc wyobraźmy sobie, że kupiliśmy mieszkanie za 400 tys. zł i chcemy je wynająć. Roczna stawka amortyzacji będzie wynosić 1,5 proc. razy 400 000 zł, czyli 6 000 zł dla mieszkania własnościowego, albo 2,5 proc. razy 400 000 zł, czyli 10 000 zł. O tyle można obniżyć dochód z najmu w ciągu roku.

Przykładowo – mieszkanie wynajmujemy za 2 000 zł. Roczny dochód do opodatkowania to 24 000 zł. Jeśli to mieszkanie własnościowe, to po odjęciu od dochodu amortyzacji (czyli 24 000 minus 6 000) uzyskujemy kwotę do opodatkowania w wysokości 18 000 zł. Podatek (bez kwoty wolnej i przy stawce 17 proc.) wynosi 3060, a bez amortyzacji byłoby to 4080 zł. Gdyby było to mieszkanie spółdzielcze, wówczas podatek wynosiłby 2380 zł (to o 1700 zł rocznie mniej niż gdybyśmy amortyzacji nie uwzględnili).

Można ustalić własną stawkę amortyzacji

Jak napisaliśmy, są dwie podstawowe stawki amortyzacji. Ale istnieje możliwość zastosowania innej stawki, którą ustalimy indywidualnie. Można to zrobić wtedy, jeśli wcześniej na remont i modernizację wydaliśmy kwotę większą niż 30 proc. wartości rynkowej. W przypadku mieszkania za 400 000 zł oznaczałoby to  konieczność wydania aż 120 000 zł – co oczywiście nie jest niemożliwe, ale zdecydowanie wpływa na rentowność najmu.

Można także zastosować stawkę indywidualną, jeśli mieszkanie przed nabyciem było użytkowane przynajmniej przez 5 lat przez poprzedniego właściciela. To ważne – nie chodzi o sytuację, w której przez 5 lat mieszkamy w lokalu i potem zaczynamy go wynajmować, tylko o zakup mieszkania używanego (ewentualnie nabycie go w drodze darowizny lub w spadku). Z punktu widzenia opłacalności najmu zakup mieszkania używanego jest zdecydowanie lepszym rozwiązaniem niż wydanie 30 proc. wartości na modernizację.

Jak wysoki poziom odpisów amortyzacyjnych wybrać?

Jeśli spełnimy jeden z tych dwóch warunków, możemy ustalić własną stawkę amortyzacji, która może być zdecydowanie wyższa niż podstawowa. Jej maksymalna wysokość to 10 proc. rocznie.

Oczywiście, nie należy przesadzać ze stawką amortyzacji, bo z jednej strony nasze „koszty” zdecydowanie przekroczą przychody, a z drugiej nazbyt szybko wyczerpiemy możliwość stosowania odpisu i w rezultacie będziemy musieli w przyszłości płacić wyższy podatek.

Przy mieszkaniu o wartości 400 000 zł, 10 proc. to 40 000 zł, czyli znacznie więcej niż wynosi nasz przychód w wysokości 24 000 zł rocznie. Aby całkowicie zlikwidować konieczność płacenia podatku, wystarczy stawka na poziomie 6 proc. (wówczas odpis wyniesie bowiem dokładnie 24 000 zł). Przy 6-proc. stawce amortyzacji okres stosowania odpisu wyniesie niecałe 17 lat.

Jakie zasady obowiązują przy mieszkaniach spółdzielczych?

Wprawdzie stawki amortyzacji dotyczą całego roku, ale oczywiście nie możemy zastosować odpisu dotyczącego okresu 12 miesięcy, jeśli wynajem mieszkania zaczęliśmy w połowie roku. Tę kwotę musimy wyliczyć proporcjonalnie do części roku, w którym mieszkanie zaczęliśmy wynajmować. Przy czym trzeba pamiętać, że pierwszy odpis możemy zastosować dopiero w miesiącu następującym po tym, w który otrzymaliśmy pierwszy dochód z najmu. A więc jeśli zaczęliśmy wynajmować od lipca i umówiliśmy się na czynsz w lipcu, to odpis zaczynamy stosować od sierpnia. Ale jeśli pieniądze z wynajmu za lipiec wpłyną dopiero w sierpniu, wówczas pierwszy odpis amortyzacyjny może zrobić dopiero we wrześniu.

Dla osób zainteresowanych tym, czemu stawka podstawowa amortyzacji jest wyższa w przypadku mieszkania spółdzielczego niż przy lokalu o pełnej własności, wyjaśniamy, że w pierwszym przypadku amortyzujemy „wartości niematerialne i prawne”, a w drugim – tzw. środki trwałe. Faktycznie bowiem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie daje pełnej własności mieszkania, a jest tylko tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Stąd różnica w wysokości amortyzacji.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować