Kalkulator kredytowy

PARTNER KALKULATORA MIESZKANIE.PL
Budynki w trakcie budowy

Wypełnij formularz i zweryfikuj z ekspertem, jaką masz zdolność kredytową

Banki zmieniają zasady przyznawania kredytów hipotecznych. Sprawdź na jakie mieszkanie stać Cię dzisiaj.

Partnerem kalkulatora mieszkanie.pl jest Expander Advisors


10 sposobów na wyższą zdolność kredytową

Osoby siedzące przy laptopie

Każdy, kto stara się o kredyt hipoteczny, zastanawia się, ile może pożyczyć na zakup wymarzonego mieszkania. Podpowiadamy, co ma wpływ na zdolność kredytową.

Po pierwsze - dochód i jego stabilność

Kluczowy dla zdolności kredytowej jest dochód, jaki osiągamy. Im wyższy, tym oczywiście większy kredyt dostaniemy i bank chętniej nam pożyczy pieniądze. Tylko że – niestety – dla banków dochód dochodowi nierówny.

Najważniejsze dla banków jest, aby dochód był stały. Jeśli mamy umowę o pracę na czas nieokreślony, mamy większe szanse na uzyskanie kredytu. Tutaj warto dodać, że tak lubiane przez nas premie nie zawsze mają znaczenie dla banków, zazwyczaj jednak są uwzględniane. W efekcie nasz średni dochód rośnie, a także rośnie zdolność kredytowa.

Nieco inaczej wygląda sytuacja, kiedy mamy dochody nieregularne. Z punktu widzenia banku lepszy jest klient, który zarabia co miesiąc 6 tysięcy netto niż taki, który raz na pół roku dostaje 60 tysięcy.

To oznacza, że mocno liczy się nie tylko to, ile zarabiamy, ale jak zarabiamy. Osoby zatrudnione na przykład w urzędzie są postrzegane jako bardziej przewidywalni klienci niż ci, którzy pracują w prywatnej firmie. Trudniej będzie o kredyt osobom prowadzącym działalność gospodarczą, ale jeśli mają stałe i regularne wpływy – mają szansę go otrzymać. Jeśli jednak ich biznes jest dochodowy, ale sezonowy – o finansowanie może być bardzo trudno. Najgorzej mają ci, którzy pracują na umowach zlecenia czy na umowach o dzieło. Banki oficjalnie i dla nich mają oferty, ale na oficjalnych ofertach często się kończy.

Po drugie – single mają gorzej

Na wysokość zdolności kredytowej wpływa także to, czy zaciągamy kredyt samodzielnie, czy z drugą połówką. Wyobraźmy sobie, że o kredyt stara się singiel, który zarabia 6 tys. zł, oraz para, której dochody łączne wynoszą 12 tys. zł (czyli każde z nich zarabia tyle, co singiel). Zdolność kredytowa pary będzie więcej niż dwukrotnie większa niż ta wyliczona dla singla, choć różnica w dochodach jest właśnie dwukrotna.

Na dodatek single muszą się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów, których nie będzie w parach. Chodzi tu przede wszystkim o ubezpieczenie od bezrobocia, które w wielu bankach jest wymagane w przypadku osób pozostających poza związkami.

Warto więc dla poprawy zdolności kredytowej doprosić kogoś do kredytu. Może to być ktoś z rodziny, choćby rodzice. Pożyczanie na mieszkanie wychodzi najlepiej, gdy działa się zespołowo.

Po trzecie – wydatki też się liczą

Kiedy bank będzie chciał obliczyć naszą zdolność kredytową, zapyta nas nie tylko o to, ile zarabiamy, ale także o to, ile wydajemy. Im mniejsze wydatki, tym wyższy dochód netto, a wiec tym większy kredyt możemy otrzymać.

Oczywiście, bank nie uwierzy naszym deklaracjom i dlatego będzie chciał zajrzeć do historii naszego konta (albo bezpośrednio, jeśli pożyczamy w instytucji, w której mamy główne konto, albo pośrednio – czy przez agregator kont, czy przez zwykły wydruk). Dlatego przed pójściem do banku warto przyjrzeć się naszym domowym wydatkom i podliczyć, ile wydajemy. A jeszcze lepiej byłoby takiego przeglądu dokonać kilka miesięcy wcześniej i rozważyć, z czego jesteśmy w stanie zrezygnować, aby poprawić nasz bilans finansowy i lepiej wypaść przed bankiem.

Po czwarte – liczba domowników

Na wysokość wydatków wpływa także to, ile osób jest na utrzymaniu kredytobiorcy czy kredytobiorców. Im więcej osób utrzymujemy, tym na niższy kredyt możemy liczyć. Na szczęście dla rodziców z dziećmi, ta redukcja zdolności kredytowej jest stosunkowo łagodna – rodzina czteroosobowa dostanie kredyt o ok. 20-25 proc. niższy niż singiel, nawet jeśli dochody rodziny i singla są takie same.

Jeśli jednak o kredyt staramy się tuż po zawarciu małżeństwa, zanim pojawiło się nasze potomstwo, a mamy odpowiednie dobre dochody – wówczas mamy szanse na uzyskaniu sporej kwoty od banku. Ale nie należy się zadłużać ponad potrzebę, bo jeśli z czasem pojawią się dzieci, obsługa zbyt dużego kredytu może stać się bardzo uciążliwa. Dzieci to mnóstwo radości, ale też finansowe obciążenie, porównywalne właśnie ze spłatą przeciętnego kredytu hipotecznego.

Po piąte – obciążenia kredytami

Na zdolność kredytową wpływa także to, czy korzystamy z innych produktów kredytowych. Jeśli na przykład spłacamy kredyt za samochód, to bank potraktuje to jako stałe obciążenie i odpowiednio zmniejszy kwotę, którą zechce nam pożyczyć. Podobnie będzie w przypadku kredytów ratalnych.

Podobny wpływ ma posiadanie karty kredytowej czy limitu kredytowego na rachunku. Nawet jeśli nie używamy karty czy z limitu nie korzystamy, odbiją się one negatywnie na wysokości możliwej do uzyskania kwoty. Dlatego przed zaciągnięciem długu na zakup mieszkania dobrze jest się z takimi produktami pożegnać.

Po szóste – historia kredytowa

Ale nie jest źle takie produkty mieć wcześniej. To dzięki nim budujemy historię kredytową. Przed pożyczeniem pieniędzy bank sprawdzi, czy mamy jakieś zobowiązania i jak spłacaliśmy te, które zaciągnęliśmy wcześniej. Jeśli byliśmy rzetelni w spłacie kredytów czy pożyczek, mamy szansę uzyskać większą kwotę niż wtedy, kiedy nigdy wcześniej się kredytem „nie skalaliśmy”.

Gorzej jednak, jeśli spłacanie wcześniejszych pożyczek szło nam nie najlepiej. Wtedy bank może uznać nas za niepewnego klienta i zmniejszyć nam zdolność kredytową albo w ogóle odmówić udzielenia finansowania.

Po siódme – oszczędności

Przede wszystkim – kiedy idziemy po kredyt hipoteczny, to musimy mieć wkład własny. Najlepiej, jeśli będą to nasze pieniądze, nie zaś pożyczone. Dlatego można uznać, że posiadanie oszczędności jest warunkiem niezbędnym do wzięcia kredytu hipotecznego (choć oczywiście finansowanie wkładu własnego można zorganizować, np. z pomocą rodziców).

Zdarza się, że nasze oszczędności są większe niż wynosi potrzebny wkład własny. Większość osób w takiej sytuacji pożycza po prostu mniej, ale są tacy, którzy lubią mieć dodatkową poduszkę finansową albo po prostu ulokowali swoje środki i nie chcą przed czasem wychodzić z inwestycji. Jeśli takie aktywa posiadamy, to z punktu widzenia banku jesteśmy bardziej bezpiecznymi klientami. To pozytywnie wpływa na możliwość uzyskania kredytu, a także czasem na jego wysokość.

Po ósme – kredyt

Na naszą zdolność kredytową wpływa też sam kredyt, jaki chcemy zaciągnąć. A dokładnie to, jaki system spłat wybierzemy – czyli czy zdecydujemy się na raty równe, czy malejące.

Bank, oceniając nasze możliwości finansowe, weźmie pod uwagę obciążenie ratą. Im wyższa rata, tym większe obciążenie i mniejsza zdolność kredytowa. Tak się składa, że w systemie rat malejących na początku kwoty, jakie przekazujemy bankowi, są wyraźnie większe niż przy ratach równych. I choć z czasem raty w tym systemie maleją i choć szybciej pozbywamy się długu, to jednak wysokość wymaganych przez bank kwot na początku spłaty ma znaczenie. Dlatego wybór systemu rat malejących obniża nam zdolność kredytową i to mimo, że sam kredyt jest dla klienta tańszy, no i z roku na rok odczuwa on większą ulgę w obsłudze długu hipotecznego.

I choć raty malejące są bardziej korzystne, to osoby starające się o duży w stosunku do ich zarobków kredyt powinny raczej rozważyć system rat równych. Dostaną więcej pieniędzy od banku, zaś z czasem będą po prostu mogli zmienić system spłat i mimo wszystko zaoszczędzić.

Po dziewiąte – okres kredytowania

Zasada, że im wyższa rata, tym mniejsza zdolność kredytowa, sprawia, że wydłużenie okresu spłaty pozwoli nam uzyskać od banku większą kwotę. Jeśli ktoś planował wstępnie np. zadłużyć się na 15 lat i z wyliczeń wyszło, że nie uzyska potrzebnej sumy, powinien wziąć pod rozwagę wydłużenie kredytu. Wówczas otrzyma większą kwotę.

O to, jak długi kredyt można zaciągnąć, warto spytać w banku. Wiele z nich udziela finansowania na maksymalnie 25 lat, ale są i takie, które pożyczą na lat 30. Warto się rozejrzeć w ofercie różnych instytucji, bo może się okazać, że zmiana banku da nam szansę na zakup większego mieszkania, w którym np. za 10 lat nie zrobi się nam za ciasno, lub lokalu lepiej położonego.

Po dziesiąte – wiek

To, ile lat ma osoba, która chce zaciągnąć kredyt na mieszkanie, również wpływa na zdolność kredytową. Wiąże się to punktem ósmym, czyli z okresem, na jaki możemy wziąć kredyt.

Wszystko przez to, że wiele banków ma swoje własne reguły co do wieku, jakie może mieć kredytobiorca na końcu spłaty. Niektóre banki ten wiek limitują do 75 lat. To oznacza, że 50-latek dostanie finansowanie na mieszkanie na 25 lat, ale już nie na 30. Inne instytucje są jeszcze bardziej wymagające, granica to 70 lat, a czasem i mniej. To sprawia zaś, że starszym kredytobiorcom skraca się okres spłaty, a tym samym – jak pisaliśmy wyżej – również wzrasta wysokość raty i maleje zdolność kredytowa. Do tego jeszcze dochodzi uwzględniany przez banki spadek dochodów na emeryturze.

Z drugiej strony nie jest też tak, że banki bez problemu pożyczą np. 18-latkowi. Rzadko zdarzają się 18-latkowie z dochodami stałymi i regularnymi na tyle, żeby w ogóle mogli się wykazać jakąkolwiek zdolnością kredytową. No i z młodymi kredytobiorcami jest jak z młodymi kierowcami – są ryzykownymi klientami, więc banki bardzo uważnie im się przyglądają i niechętnie kredytują.

Do wzięcia kredytu trzeba się przygotować

Znając reguły, jakie stosują banki do liczenia zdolności kredytowej, możemy to i owo poprawić. O rezygnacji z niektórych wydatków czy oddaniu karty kredytowej już wspominaliśmy. Możemy także spróbować poszukać nowej, lepszej pracy, choć dla banku bardzo duże znaczenie ma to, czy mamy już stałą umowę czy dopiero czasową i jak długo jesteśmy pracownikiem. Możemy też poszukać dodatkowej pomocy w spłacie.

Ale tak naprawdę najlepiej będzie, jeśli będziemy dokładnie pilnować naszych finansów. Oczywiście, bank może tego nie zauważyć przy wyliczaniu zdolności kredytowej, ale dzięki śledzeniu wydatków i oszczędzaniu po prostu szybciej pozbędziemy się kredytu. A wtedy, kto wie, może będziemy chcieli wziąć finansowanie na większy lokal lub na dom. I wtedy, z dobrą historią kredytową, z pewnością dostaniemy lepsze warunki.


Banki odmiennie liczą zdolność kredytową

Kobieta siedząca przy laptopie

Zdolność kredytowa zależy przede wszystkim od wielkości dochodów, od tego, jaki jest formalny status zatrudnienia klienta (umowa o pracę czy może działalność gospodarcza), od tego, jakie inne kredyty czy produkty finansowe klient już ma, a także od wielu innych rzeczy. Ale dużo zależy też od wewnętrznych zasad każdego banku. W efekcie instytucje finansowe odmiennie wyliczają zdolność kredytową.

Wielkość kredytu zależy od wewnętrznych zasad banków

Banki niechętnie ujawniają informacje o tym, co dokładnie i jak wpływa na zdolność kredytową. Nie tylko dlatego, że ta poufność umożliwia im zmianę zasad udzielania kredytów w zależności od sytuacji rynkowej, ale także dlatego, że dzięki nim są one w stanie rywalizować o klientów.

Jednak te różnice w zasadach liczenia zdolności kredytowej występują i mają poważny wpływ na wysokość możliwego do uzyskania kredytu. Widać to choćby w danych, zebranych przez HRE Investments. Firma co miesiąc pyta banki o to, ile udzieliłyby kredytu trzyosobowej rodzinie z dochodem miesięcznym równym dwóm średnim krajowym. I za każdym razem są spore rozbieżności między informacjami, spływającymi od banków.

Na przykład z zestawienia wrześniowego wynika, że przy tych samych warunkach (7630 zł dochodu netto, brak innych kredytów, zamieszkanie w dużym mieście) w Banku ING można otrzymać prawie 840 tys. zł kredytu, a w Banku Millennium – tylko 520 tys. zł. Różnica więc sięga 320 tysięcy.

W przypadku pozostałych dziewięciu z jedenastu ankietowanych banków także widać spore zróżnicowanie. Jeszcze dwie instytucje skłonne byłyby przy takich warunkach pożyczyć ponad 800 tys. zł, w trzech kredyt wynosiłby między 700 a 800 tysięcy, a w czterech – między 600 a 700 tys. złotych.

O kredyt warto spytać różne banki

Efektem różnic w zasadach wyliczania zdolności kredytowej jest nie tylko wielkość oferowanego przez banki kredytu, ale w ogóle możliwość jego wzięcia. Dlatego fakt, że jedna instytucja odmówiła nam kredytu, nie powinien oznaczać rezygnacji z zakupu mieszkania. Trzeba sprawdzić, czy inne banki również potraktują nas równie surowo. Często jest tak, że osoba, która nie otrzymałaby kredytu w jednym banku, bez problemu dostanie go w kilku innych.

Wysyłanie zapytań do kilku banków to jedna z metod działania pośredników kredytowych. Dlatego też poszukujący kredytu mogą skorzystać z pomocy takich firm, aby zorientować się, czy stać ich na kredyt i na jak duży. Ewentualnie można przejść ten proces samodzielnie – obecnie banki oferują rozwiązanie, w którym klient zainteresowany wzięciem kredytu wypełnia formularz na stronie instytucji, a następnie pracownik kontaktuje się w sprawie przedstawienia dokładnej oferty. To oznacza, że takiego wstępnego przeglądu naszych możliwości jesteśmy w stanie dokonać przez telefon.