4 rady, jak obniżyć koszt kredytu hipotecznego, czyli negocjuj, co tylko możesz

Warto negocjować z bankiem warunki uzyskania kredytu hipotecznego. To jest zobowiązanie na wiele lat, więc jeśli przyłożymy się do rozmów z bankiem, możemy zaoszczędzić sporo pieniędzy.


O czym przeczytasz?

Cenę kredytu można obniżyćNa koszty kredytu hipotecznego składa się wiele elementów – zaczynając od prowizji za jego udzielenie, poprzez oprocentowanie, aż po opłatę za wcześniejszą spłatę. I każdy z tych elementów można próbować zmienić dzięki negocjacjom z bankiem. Czasem jednak trzeba będzie coś od banku kupić, aby uzyskać lepsze warunki.

O wysokość prowizji warto walczyć

Przy zaciąganiu kredytu trzeba liczyć się z koniecznością zapłacenia prowizji za jego udzielenie. Obecnie na rynku większość tego rodzaju opłat nie przekracza 2 proc., choć można znaleźć i wyższe. Ale nawet 2-proc. opłata to sporo pieniędzy. Jeśli weźmiemy kredyt na kwotę 300 000 zł, prowizja wynosi 6 tys. zł. Na pewno jesteśmy w stanie znaleźć lepsze sposoby na wykorzystanie takiej sumy niż oddanie jej bankowi.

Im wyższa kwota kredytu, tym wyższa prowizja. I jednocześnie tym łatwiej jest próbować namówić bank do redukcji tej opłaty. Główne źródło zysków banku tkwi w oprocentowaniu, więc z punktu widzenia instytucji finansowej lepiej jest zrezygnować częściowo z opłaty pobieranej na początku, a odbić to sobie na oprocentowaniu. Zwłaszcza, że obecne przepisy stwarzają ryzyko, że część prowizji trzeba będzie za kilka lat oddać.

Przy rozmowach w sprawie prowizji pomaga także wysokość wkładu własnego – im wyższy nasz wkład, tym bezpieczniejszym z punktu widzenia banku klientem jesteśmy. Oczywiście, idealne połączenie to wysoki wkład własny i wysoka kwota kredytu.

Jest jeszcze jedna rzecz, która nam może pomóc w redukcji wysokości prowizji. Chodzi o zakup innych produktów bankowych czy finansowych. Wiele banków oferuje redukcję prowizji, jeśli klient zgodzi się na przykład na wykupienie ubezpieczenia, np. na życie czy o bezrobocia, za ich pośrednictwem.

Warto jednak dokładnie wypytać o koszty. Zazwyczaj tego typu produkty nabywane w bankach są droższe od tych, kupowanych bezpośrednio u ubezpieczycieli. Może się okazać, że lepiej będzie odżałować prowizję i znaleźć polisę samemu, bo oszczędności związane z indywidualnym zakupem ubezpieczenia okażą się większe niż kwota prowizji, którą musimy zapłacić.

Oczywiście, można po prostu wybrać bank, który nie każe sobie płacić za udzielenie kredytu. Ale brak prowizji wcale nie musi oznaczać, że ogólne warunki finansowania zakupu mieszkania czy domu są lepsze niż w instytucji, która taką prowizję nalicza. Generalnie bowiem trzeba wiedzieć, że banki tak formułują ofertę, że za udzielenie kredytu zapłacimy w ten czy inny sposób. Kwestią pozostaje tylko, ile zapłacimy.

O marżę warto się bić

Głównym źródłem zysku banków jest oprocentowanie kredytu, które składa się z dwóch głównych części – stałej marży i zmiennej rynkowej stopy procentowej, zazwyczaj uzależnionej od stopy WIBOR dla pożyczek udzielanych miedzy bankami na okres 3 miesięcy.

Zacznijmy od tego drugiego elementu. Jako że stawka jest uzależniona od wskaźnika rynkowego, nie będziemy mieli wpływu na jego wysokość. Na dodatek obecnie, czyli we wrześniu, WIBOR dla pożyczek na 3 miesiące wynosi 0,23 proc.

Co innego w przypadku pierwszej składowej, czyli marży. Na niską marżę największe szanse mają ci, którzy posiadają wysoki wkład własny, a także osoby, które biorą duże kredyty. Kolejnym argumentem za redukcją jest dobra sytuacja finansowa, czyli po prostu wysokie i stałe dochody, generujące wysoką zdolność kredytową. Ale są też metody na redukcję oprocentowania i dla tych, którzy za kredyt hipoteczny nie kupują apartamentów.

Najprostszą metodą obniżenia marży jest zgoda na założenie konta w banku, w którym chcemy pożyczyć pieniądze.

Jeśli ktoś ma już rachunek w innym banku, to warto rozważyć przeniesienie swoich finansów do kredytodawcy, zwłaszcza jeśli wymaga od nas przelewania na rachunek wynagrodzenia. To pozwala zaoszczędzić na opłatach za ROR i kartę.

Czyli przy zgodzie na otwarcie rachunku i przelewaniu tam pensji oraz dokonywaniu kilku operacji kartą miesięcznie nasze opłaty za rachunek nie wyniosą nic. A można sporo zaoszczędzić, bo przy kredycie na 300 tys. zł wziętym na 30 lat każde 0,1 pkt proc. odjęte od marży oznacza spadek  wydatków o ok. 6 tys. zł. Tymczasem dzięki kontu można niekiedy uzyskać redukcję marży o znacznie więcej niż 0,1 pkt. proc.

Obniżkę marży można także uzyskać w zamian za zakup ubezpieczenia na życie, wskazanego przez bank, ewentualnie innych jeszcze produktów, choćby karty kredytowej.

Podobnie jak w przypadku prowizji, warto najpierw wypytać o koszty, a dopiero potem podejmować decyzje. Dużo bowiem zależy od tego, jak liczona jest składka. Na rynku np. można znaleźć ubezpieczenie, gdzie składka miesięczna to 0,04% salda kredytu. Niby niewiele, ale przy naszym przykładzie daje to na przestrzeni 30 lat grubo ponad 20 tys. zł. Oczywiście, jeśli bank wymaga ubezpieczenia na życie przy kredycie, to będziemy musieli kupić taką czy inną polisę. A wtedy znaczenie ma różnica w składce.

Generalnie więc – warto poświęcić stare konto, aby dostać lepsze warunki kredytu. Jeśli jednak w grę wchodzą dodatkowe produkty, wówczas trzeba po prostu wszystko dokładnie skalkulować. W świecie produktów finansowych nie każda obniżka daje rzeczywiste oszczędności.

Opłata za wcześniejszą spłatę traci na znaczeniu

Jeszcze niedawno kolejnym elementem, wartym negocjowania, był zapis o prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Banki miały wprawdzie różne zapisy, ale praktycznie w każdej wersji wysokość tej opłaty była bolesna.

Ale wskutek zmian w prawie ta prowizji straciła na znaczeniu. Banki nadal mogą pobierać dodatkowe opłaty, ale tylko w okresie trzech lat od wzięcia kredytu. Potem po prostu muszą zgodzić się na bezpłatną spłatę i tyle.

Oczywiście, jeśli ktoś ma plan spłaty kredytu w szybkim tempie, powinien próbować walczyć o ten zapis. Tyle że wtedy trudno się spodziewać ustępstw banków w innych elementach. Dlatego ci, którzy chcą uzyskać np. niższą marżę, mogą sobie spokojnie darować rozmowy na temat opłaty za wcześniejszą spłatę. Lepiej skupić się na innych elementach, a w tej sferze pozwolić czasowi zrobić swoje.

Relacje z bankiem pomagają

Pisaliśmy o tym, że bank chętnie obniży swoje opłaty, jeśli zgodzimy się na otwarcie konta albo na zakup innych produktów. Dlatego warto sprawdzić, co oferuje bank, w którym już posiadamy rachunek czy inne produkty.

W przypadku instytucji finansowych na szczęście nie zawsze obowiązuje zasada, że nowi klienci mają lepiej niż starzy. W efekcie może się okazać, że pomimo nie najlepszych w stosunku do innych banków warunków wyjściowych oferty mimo wszystko możemy otrzymać całkiem przyzwoite warunki.

We własnym banku możemy mieć ten argument, że jeśli nie otrzymamy lepszej oferty, to po prostu podziękujemy za współpracę. Bankowcy przecież doskonale zdają sobie sprawę, że u konkurencji można otrzymać obniżkę marży za otwarcie konta i przelewanie tam wynagrodzenia. A także z tego, że otwarcie drugiego konta często oznacza zamknięcie pierwszego, wraz ze wszystkimi produktami dodatkowymi. Im więcej mamy produktów we własnym banku i im więcej naszych pieniędzy z różnych opłat trafia do kasy banku, tym nasza pozycja negocjacyjna jest lepsza.

A wzięcie kredytu w banku, z którym mamy dłuższe relacje, jest o tyle korzystne, że likwiduje część przypadających na nas obowiązków. Nie musimy na przykład starać się o zaświadczenie o dochodach, no i nasza zdolność kredytowa dzięki lepszej znajomości naszych finansów może się okazać lepsza niż u konkurencji.

Może zdarzyć się i tak, że bank nie zechce zaproponować nam znaczących obniżek mimo wieloletniej relacji. Wtedy naturalnie należy po prostu się z nim pożegnać. W końcu chodzi o naprawdę spore pieniądze, a w tej sferze nie ma sensu poddawać się sentymentom.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować