Sprzedaż domu - poradnik krok po kroku

Szacuje się, że sprzedaż domu trwa od trzech miesięcy do dwóch lat. Warto się do niej przygotować, żeby uniknąć błędów. Jak sprzedać dom szybko i korzystnie? Na co zwrócić uwagę i co interesuje nabywców?


O czym przeczytasz?

Jak szybko sprzedać dom?

Sprzedaż domu w dobrej cenie, czyli jak ocenić wartość nieruchomości?

Odpowiednia wycena jest kluczowym elementem w procesie sprzedaży domu - zbyt wysoka odstraszy kupujących. Warto rozeznać się, które lokale są chętniej kupowane od innych. Nawet jeśli cena zostanie później obniżona, potencjalni nabywcy i tak z przyzwyczajenia będą omijać ogłoszenie. W takiej sytuacji należy je stworzyć raz jeszcze z innymi niż dotychczas zdjęciami.

Aspekty, które bierze pod uwagę rzeczoznawca, mogą pomóc przy samodzielnej wycenie nieruchomości. Do najważniejszych czynników zalicza się:

→ lokalizację,

→ wielkość domu,

→ wielkość działki,

→ ilość pięter,

→ rozkład mieszkania,

→ ilość pokoi,

→ stan w jakim jest nieruchomość,

→ dodatkowe udogodnienia np. liczba miejsc postojowych, garaż, siłownia, zagospodarowanie działki,

→ bliskość komunikacji miejskiej i łatwość dojazdu,

→ bliskość punktów handlowych i usługowych.

Co jest modne na rynku nieruchomości?

Atutem, który decyduje o wyższej cenie sprzedaży domu jest cicha, otoczona naturą okolica. Nabywcy oczekują, że w domowym zaciszu uda im się wyciszyć od zgiełku miasta i wypocząć. Bardzo modne są teraz także ekologiczne oraz energooszczędne domy. Duże znaczenie dla szukających nieruchomości ma również jego oświetlenie – do domu ma docierać jak najwięcej światła dziennego, a duże okna są kojarzone z wysokim standardem. W modzie są także tak zwane „inteligentne domy” czyli technologie, dzięki którym wygodniej funkcjonuje się na co dzień – np. można poprzez aplikację telefonu regulować temperaturę mieszkania, włączać i wyłączać światło czy otwierać garaż.

Jak przygotować się do wyceny domu?

Przede wszystkim należy pamiętać, aby oferta o sprzedaży nieruchomości była konkurencyjna na tle innych dostępnych w okolicy.

Niezbędne będzie przejrzenie w Internecie ofert podobnych do tej, którą dana osoba chce sprzedać. Należy pamiętać, że podane ceny to ceny ofertowe. Na ogół cena transakcyjna, czyli uzyskiwana w rzeczywistości przy sprzedaży domu, jest niższa o 3-4% od podanej.

Dobrym pomysłem jest także sprawdzenie wartości nieruchomości na stronach, które oferują bezpłatną wycenę online. Takie portale wyceniają dom na podstawie lokalizacji, parametrów, roku budynku, stanu technicznego itp. Należy jednak pamiętać, że algorytmy stosowane przez tego typu strony są dość proste. Nie uwzględniają aspektów, które są szczególnie ważne dla nabywców np. zadbany ogród, liczba miejsc do parkowania czy usytuowanie względem głośnych ulic. Wycena online może być jednym z elementów, które pomogą rozeznać się w oszacowaniu wartości domu, ale na pewno nie jedynym.

Najstarsza z metod wyceny domu – rozeznanie okolicy, jest równie wartościowa. Rozmawiając bezpośrednio z sąsiadami, którzy akurat sprzedają nieruchomość, można porównać nie tylko obecne ceny sprzedaży domów w okolicy, ale także dowiedzieć się, jakie jest zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców.

Dom na sprzedaż

Jak sprzedać dom szybko, czyli czy warto zainwestować w remont?

Każdy właściciel chce sprzedać nieruchomość szybko i drogo. Największe szanse na taką sprzedaż mają wyremontowane posiadłości. Czy dodatkowa inwestycja finansowa się opłaci?

Gruntowny remont domu z pewnością nie zwróci się w cenie zakupu. Można pomyśleć za to o drobnych zmianach, które przy nakładzie około 10-ciu tysięcy złotych, nieco podwyższą cenę i przyspieszą czas  sprzedaży nieruchomości. Takie odświeżenie i odgracenie domu jest zatem wskazane przede wszystkim dla tych, którym zależy na szybkim sfinalizowaniu tego przedsięwzięcia.

Jak zwiększyć wartość domu niskim kosztem?

Przede wszystkim należy dobrze wysprzątać mieszkanie i wyrzucić z niego wszystko, co zbędne i zniszczone. Następnie warto odnowić to, co najbardziej przeszkadza w nieruchomości, a jest stosunkowo niedrogie. Może to być wymiana pękniętych płytek, ubytków w posadzce, skrzypiących drzwi i ciężko chodzących zamków czy niedziałającego oświetlenia.

Warto pomyśleć o odmalowaniu ścian. Wystarczy umiejętnie dobrać kolory, by dom wydał się przestronny i nowoczesny. Najlepiej sprawdzą się jasne barwy, które optycznie powiększą pomieszczenia. Dobrym pomysłem jest także odświeżenie podłóg. Inwestycja w nową posadzkę będzie zbyt czasochłonna i kosztowna, ale można zatrudnić firmę, która ją odnowi i wyczyści (to koszt od 20 do 55 złotych za metr kwadratowy).

Warto pamiętać także o pierwszym wrażeniu, czyli o ogródku. Tutaj na ogół kupujący wychodzą z założenia, że samemu mogą szybko uporządkować działkę. Jednak wysprzątany ogródek i skoszona trawa zrobią dobre pierwsze wrażenie.

Robienie zdjęć pod ogłoszenia

Jak znaleźć potencjalnych nabywców, czyli dobre ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości

Dobry opis i zdjęcia to klucz do dużego zainteresowania klientów. Należy umieścić jak największą ilość danych na temat sprzedawanego domu. Niezbędne będą takie informacje jak:

→ adres,

→ metraż,

→ ilość, wielkość i rodzaj pomieszczeń,

→ rok budowy,

→ liczba kondygnacji,

→ standard wykończenia domu,

→ wyposażenie,

→ forma własności nieruchomości (lokalu i gruntu),

→ typ zabudowy np. bliźniak, dom jednorodzinny,

→ wielkość działki,

→ z czego jest zbudowany dom,

→ zalety nieruchomości: ogródek, taras, miejsce postojowe, okna i drzwi antywłamaniowe itp.,

→ opis okolicy i pobliskiej infrastruktury.

Dobrze opisane ogłoszenie musi być uzupełnione jeszcze lepszymi zdjęciami. To na nie potencjalny kupujący patrzy najpierw. Jako pierwszą, należy umieścić najbardziej atrakcyjną fotografię. Zdjęcia mają zachęcać, ale nie mogą być przekoloryzowane, ponieważ klient będzie rozczarowany, gdy zobaczy dom na żywo i straci zainteresowanie - a przecież nie o to chodzi. Cenne będzie także dodanie planu domu, a mile widziany film pokazowy – szczególnie w dobie koronawirusa.

Jak przekonać klienta do kupna domu podczas prezentacji?

Przede wszystkim warto być szczerym. Zachowywać się kulturalnie, odpowiadać na pytania i zachęcać, ale też nie być zbyt natrętnym. Nawet jeśli potencjalny nabywca skrytykuje dom, zachować klasę. Kolejnym krokiem będą udane negocjacje i omówienie warunków sprzedaży. Sprzedający musi pamiętać, jaka jest najniższa kwota i warunki, na które jest w stanie się zgodzić. Często w emocjach dużo osób umawia się na rzeczy, z których później nie są zadowoleni.

Dokumenty, czyli to, czego właściciele domów nie lubią najbardziej

Dokumenty potrzebne do sprzedaży domu:

- akt notarialny umowy kupna, darowizny lub poświadczenie dziedziczenia,

- odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej,

- dokumentacja techniczna budynku.

Z urzędu gminy należy pobrać:

- wypis z ewidencji gruntów i budynków,

- wyrys z mapy ewidencyjnej,

- pozwolenie na użytkowanie budynku,

- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu,

- zaświadczenie potwierdzające, że w domu nikt nie jest zameldowany,

- decyzja o wysokości podatku od nieruchomości,

- jeśli dom znajduje się w mieście, możliwa będzie konieczność załączenia dokumentu potwierdzającego, że nieruchomość nie znajduje się na terenie rewitalizacyjnym.

Jak sfinalizować sprzedaż domu, czyli ostatni etap sprzedaży

Umowa przedwstępna gwarantuje nabywcy, że lokal jest zarezerwowany, a właścicielowi możliwość zażyczenia sobie zadatku lub zaliczki i pewność, że dana osoba traktuje poważnie chęć zakupu nieruchomości. Umowa sprzedaży jest ostatnim etapem przeniesienia własności. 

Umowa przedwstępna sprzedaży domu powinna zawierać:  dane sprzedającego i kupującego, datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz datę, na kiedy jest planowana umowa sprzedaży nieruchomości, opis przedmiotu transakcji oraz adnotację o zaliczce lub zadatku.

Czym różni się zaliczka od zadatku? Zaliczka jest kwotą, która jest wpłacana jako część przyszłych należności, wynikających z zawartej umowy - stanowi ona część ceny. Różni się przede wszystkim od zadatku tym, że nie zabezpiecza przed zerwaniem umowy i w takim wypadku nie jest formą odszkodowania. Zadatek to zazwyczaj nie więcej niż 5% ceny – takie też stanowisko znajduje się w orzecznictwie sądowym.

Nawet jeśli obie strony umówią się na wpłatę wyższej kwoty przy okazji podpisywania umowy przedwstępnej,  dobrą praktyką jest, aby zadatek stanowił do 5% ceny, a reszta to była zaliczka. Można przy tym zdecydować się na podpisanie umowy przedwstępnej przed notariuszem. Daje to większą pewność i bezpieczeństwo zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu. Koszt podpisania przed notariuszem umowy przedwstępnej i końcowej jest niemal identyczny z tym, który trzeba ponieść podpisując jedynie umowę ostateczną.

Umowa sprzedaży domu powinna zawierać:  dane sprzedającego i kupującego, datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz datę, na kiedy jest planowana umowa sprzedaży nieruchomości, opis przedmiotu transakcji, informacje o tym, jak będą wyglądały płatności, wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej, klauzulę o poddaniu się przez kupującego egzekucji, kiedy nie zapłaci za przedmiot sprzedaży, wszelkie załączniki (dotyczące braku zadłużenia, braku zaległości opłat czynszu oraz innych opłat itp.) oraz informacje o tym, co sprzedający przekazuje wraz z domem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować