Dobre czasy dla posiadających kredyty hipoteczne. Zapowiada się dekada niskich rat

Przed spłacającymi kredyty hipoteczne kilka lat niskich rat – wynika z prognozy HRE Investments przygotowanej dla mieszkanie.pl. Ale pod koniec dekady raty wrócą do poziomu sprzed wybuchu epidemii i będzie trzeba płacić więcej.


O czym przeczytasz?

raty spadły do niskich poziomów

Wybuch epidemii koronawirusa sprawił, że dla osób spłacających kredyty hipoteczne raty spadły do niewidzianych jeszcze, niskich poziomów. Stało się tak wskutek obniżek stóp procentowych w NBP. Pociągnęły one w dół rynkowe stopy procentowe, wyrażane stawkami WIBOR, będące jedną ze składowych oprocentowania kredytów hipotecznych. A ponieważ ludzie szybko przyzwyczajają się do dobrego, wielu spłacających długi hipoteczne się zastanawia, jak długo będzie jeszcze tak tanio?

Trzy lata niskich stóp

Można spróbować oszacować to na podstawie notowań IRS-ów. Jest to rodzaj instrumentu finansowego, który przy okazji może służyć do przewidywania stóp procentowych w przyszłości. Jako że mamy również IRS-y na WIBOR, w tym na najbardziej interesujący kredytobiorców WIBOR 3M, można spróbować oszacować, jak te stawki będą się kształtować w przyszłości.

Z notowań IRS-ów wynika zaś, że w najbliższym czasie będzie tanio. W przyszłym roku stawka WIBOR 3M będzie się kształtować na poziomie 0,20 proc., a więc blisko poziomu obecnego, który w połowie września wynosi 0,23 proc. W roku 2022 będzie już nieco drożej, bo 0,34 proc., co oznacza, że już za dwa lata może – wg inwestorów – dojść do pierwszej, choć niewielkiej podwyżki stóp procentowych. W 2023 też można spodziewać się niewielkiej podwyżki, a poważniejszy ruch w górę oczekiwany jest w 2024 r.

Stawki WIBOR pozostaną niskie

Powrót stóp procentowych do poziomu sprzed kryzysu będzie powolny, dopiero w 2030 r. – jak wynika z prognoz HRE Investments na podstawie notowań IRS – można się spodziewać, że WIBOR 3M wróci do wartości z lat 2016-2019, czyli w okolice 1,7 proc. To oznacza, że do tego czasu osoby spłacające kredyty mogą się cieszyć z niższych rat. Dekada oszczędności to całkiem niezła perspektywa.

Nawet kilkaset złotych miesięcznie więcej w portfelu

Postanowiliśmy sprawdzić, jak niskie rynkowe stopy procentowe przełożą się na raty kredytów. Z danych NBP wyliczyliśmy średnią wartość marży kredytów hipotecznych dla poszczególnych lat od 2006 roku. No i to wszystko odnieśliśmy do wysokości raty kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 25 lat.

Z naszych wyliczeń wynika, że tegoroczne obniżki stóp procentowych w NBP i spadek WIBOR 3M sprawiły, że zadłużonym na zakup mieszkania zostało w portfelu średnio o niecałe 240 zł więcej niż np. w poprzednim roku. Taki wpływ na ratę miała obniżka stóp rynkowych o ok. 1,5 pkt. proc. Jeśli niskie stopy utrzymają się jeszcze przez kolejne dwa lata i część roku 2023, to oszczędność na ratach wyniesie 8600 zł. To całkiem miła suma.

Raty kredytowe w najbliższej dekadzie

Aby łatwiej było się zorientować, co jest na tym wykresie, poniżej zamieszczamy przykładową prognozę wysokości rat dla kredytów z kilku roczników.

Raty dla kredytu z 2007 r.

Raty dla kredytu z 2009 r.

Raty dla kredytu z 2019 r.

Raty dla kredytu z 2020 r.

Z naszej prognozy wynika jeszcze jedna rzecz – że mimo takich samych warunków rynkowych rata racie nierówna. Przykładowo – osoba, która zadłużyła się na mieszkanie w roku 2007, w przyszłym roku zapłaci miesięcznie niecałe 1200 zł, zaś ktoś, kto wziął kredyt w roku 2009, musi wydać na ratę ok. 20 proc. więcej niż kredytobiorca z 2007 r. Również osoba, która wzięła kredyt w 2020 roku (a rok bieżący pod względem wysokości marż bankowych okazał się wyjątkowo drogi), będzie musiała za każdą ratę zapłacić 20 proc. więcej.

Marża ma znaczenie

To pokazuje, jak wielkie znaczenie ma wysokość marży. Obecnie to ona decyduje tak naprawdę o koszcie kredytu. Jeśli ktoś miał szczęście i uzyskał kredyt z niską marżą, to rokrocznie ma ulgę w spłacaniu kredytu, a jeśli ktoś miał pecha i pożyczył na dom czy mieszkanie wtedy, gdy warunki rynkowe były złe, wówczas co roku płaci znacznie większe raty.

Z danych NBP wynika, że najniższą marżę można było dostać w latach poprzedzających wybuch kryzysu finansowego, a więc w okresie od 2006 do 2008 r. Najlepiej było w 2007 r., gdy średnia marża wynosiła 1,29 proc. Niewiele gorzej było rok wcześniej, gdy przeciętna marża miała wysokość 1,54 proc., oraz w roku 2008, kiedy było to 1,74 proc. Nieźle było też w latach 2011 i 2012, kiedy marże wynosiły – odpowiednio – 2,02 oraz 2,14 proc.

Marże kredytowe w różnych latach

Tamten okres był o tyle szczególny, że masowo sprzedawane były kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Ze względu na niskie oprocentowanie cieszyły się wielką popularnością. Osób, biorących kredyty w złotych było znacznie mniej, stąd niskie marże, aby zachęcić zainteresowanych. Teraz okazuje się, że zadłużający się wówczas w złotych wykazali się sporą dalekowzrocznością i teraz otrzymują nagrodę. Frankowicze zaś płacą znacznie więcej niż zadłużeni w złotówkach i wielu z nich stara się o ulgę w ratach na drodze sądowej.

Ale widać także, że kiedy tylko sytuacja gospodarcza się pogarsza czy staje niepewna, banki natychmiast windują marże. Z jednej strony ma to ograniczyć popyt na kredyt ze strony bardziej ryzykownych klientów, z drugiej zaś wynika z kalkulacji banków związanych ze wzrostem ryzyka. Niestety, potem klient zostaje z tą marżą i w efekcie przez kolejne dekady płaci więcej niż inni kredytobiorcy, choć z czasem poziom ryzyka we wszystkich przypadkach staje się podobny.

Czy te prognozy są wiarygodne?

Oczywiście, trzeba pamiętać, że nasze szacunki oparliśmy na wyliczeniach, związanych z notowaniami instrumentów finansowych. Mówiąc inaczej – do prognoz wzięliśmy przewidywania rynków finansowych. A z nimi jest podobnie jak z prognozą pogody – im krótszy horyzont prognozy, tym lepsza sprawdzalność. Im dłuższy okres, tym trudniej trafić.

To oznacza, że za całkiem prawdopodobne można uznać, że przez najbliższe 3 lata stopy procentowe będą niskie i że kredytobiorcy będą płacić mniej. A potem muszą się liczyć ze wzrostem wysokości rat, co może być niełatwe dla tych, którzy przyzwyczają się do niskich kosztów kredytów i zaoszczędzoną część budżetu domowego będą wydawać na inne, przyjemniejsze cele.

Jest jeszcze jedna rzecz – prognozy dotyczące stawek WIBOR 3M oparliśmy na notowaniach instrumentów finansowych. Ich cena zaś zależy od tego, jakie są przewidywania rynku dotyczące oprocentowania w przyszłości, ale także od innych elementów, choćby tzw. płynności danego IRS-a. Jeśli jest dużo kupujących i sprzedających, to płynność jest wyższa a cena bardziej wiarygodna. Jeśli jednak zainteresowanych obrotem jest mniej, to płynność spada, co wiąże się ze wzrostem ceny samego instrumentu. Nie jest łatwo oddzielić te dwa elementy, toteż może być tak, że inwestorzy spodziewają się wolniejszego wzrostu stawek WIBOR niż wynika to z samej ich ceny. To zaś by oznaczało, że choć są oczekiwania wzrostu stóp procentowych w przyszłości, to ich tempo będzie nieco niższe niż wynika z naszych wyliczeń i okres niższych rat może potrwać dłużej.

Jak zabezpieczyć się przed wzrostem rat?

Bez wątpienia jednak kiedyś czekają nad podwyżki stóp procentowych i wzrost stawek WIBOR, a tym samym wyższe raty kredytów hipotecznych. Ci, którzy chcieliby tych podwyżek uniknąć, mogą po prostu oszczędności z niższych rat przeznaczyć na wcześniejszą spłatę części kredytu.

Jak wynika z naszych szacunków dla 25-letniego kredytu na 300 000 zł, przy takim poziomie stawek WIOBR jaki wynika z notowań IRS, klient może zaoszczędzić przez dekadę niskich rat między niespełna 11 tys. zł a nieco ponad 12 tys. zł. Jeśli te pieniądze wykorzysta na wcześniejszą spłatę kredytu, pod koniec dekady może mieć ratę mniej więcej taką jaką płaciłby w 2025 roku.

A więc jeśli zamiast wydawać zaoszczędzone pieniądze na inne rzeczy, zdecydujemy się mimo wszystko przelewać je bankowi, to możemy sobie przedłużyć okres niskich rat nawet na kolejną dekadę XXI wieku.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować